Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/00177 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXHI

Minute : 24/00167

PMM





Société LOGIREP venant aux droits de la société ECONOMIE MIXTE INTERCOMMUNALE DES PAYS DE FRANCE (SEMIPFA)
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Monsieur [S] [H]
Madame [R] [H]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT

Copie délivrée à :
M. [S] [H]
Mme [R] [H]

Le


ORDONNANCE DE REFERE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier



ENTRE DEMANDERESSE :

Société LOGIREP venant aux droits de la société ECONOMIE MIXTE INTERCOMMUNALE DES PAYS DE FRANCE (SEMIPFA), demeurant [Adresse 5], représentée par son président en exercice dûment habilité à cet effet et domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 6]
comparant en personne

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/09/2017, prenant effet le 18/09/2017, la S.A SEMIPFA a consenti à « M. et Mme [H] [S] », co-preneurs solidaires, un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 10], sur la commune de [Localité 11], moyennant paiement d’un loyer initial de 578,05 € hors charges. 

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé du 06/10/2017, les parties ont conclu un contrat de location portant sur un garage n° 26, pour un loyer mensuel de 15,61 € outre les provisions sur charges, puis, par acte sous seing privé du 15/05/2019, elles ont conclu un contrat de location portant sur un garage n° 12 pour un loyer mensuel hors charges de 10,41 €.

Par exploit de commissaire de justice du 23/11/2023, la S.A SEMIPFA a fait assigner M. [S] [H] et Mme [R] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement et des emplacements de stationnement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 2 072,17 € correspondant à l’arriéré total de loyers arrêté au 09/11/2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

. des termes (loyers/ indemnités d’occupation) dus à compter du 09/11/2023 jusqu’à la
date de la décision à intervenir,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée pour chaque lot au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles et le cas échéant révisé selon la réglementation applicable aux HLM, majoré des charges récupérables et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais des commandements. 
Le 31/12/2023, la S.A SEMIPFA a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM LOGIREP.

A l’audience du 06/02/2024, la présidente de l’audience a donné communication aux parties des éléments contenus dans le diagnostic social et financier afin qu’il en soit débattu.

La S.A d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, a déclaré intervenir volontairement aux droits de la S.A SEMIPFA, puis a actualisé le montant de la créance à la somme de 2 531,69 € hors frais, selon décompte arrêté au 01/02/2024, précisant qu’elle renonce aux dispositions de l’article 24 de la loi du 27 juillet 2023 et accepte la proposition d’échéancier présenté par le défendeur emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

M. [S] [H] a expliqué qu’il occupe le logement avec deux de ses enfants depuis le départ de son épouse, le 01/07/2023. Il a proposé de régler la somme de 400 € par mois au total, le temps de la régularisation de sa demande d’allocations pour le logement et de minimum vieillesse.

Mme [R] [H], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».
 
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la société bailleresse justifie avoir notifié la situation d’impayé des locataires à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier distribué le 18/03/2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Conformément à ce même article, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 24/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, les contrats de location des emplacements de stationnement sont accessoires au logement et le bail contient, à l’article 7, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 


Un commandement de payer la somme en principal de 2 686,37 €, visant expressément les trois contrats de location, a été signifié à chacun des locataires le 22/03/2022 et l’examen de l’historique du compte démontre que malgré d’importants versements durant les deux mois suivant l’acte, les causes du commandement n’ont pas été intégralement soldées puisqu’il restait à payer 186,37 € à l’échéance du délai imparti par la Loi. 

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 23/05/2022 à minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 2 531,69 €, arrêtée au 01/02/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, déduction ayant été faite, à juste titre par son avocat des frais de procédure (351,54 € au total, intégrés dans le relevé du compte des locataires) puisque ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative et qu’ils sont en outre également sollicités au titre des dépens dont ils relèvent. 

Selon la déclaration de main courante faite le 19/09/2023 par Mme [R] [H] au commissariat de [Localité 8], celle-ci a quitté le domicile familial le 01/07/2023. Cependant, elle n’a pas donné congé au bailleur et le couple est toujours uni par les liens du mariage. En conséquence, elle reste solidairement engagée au paiement du loyer et des charges du logement.

Les consorts [H] ne démontrent aucun paiement libératoire. Ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2 531,69 € arrêtée au 01/02/2024 et terme du mois de décembre 2023 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.


Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le couple est séparé depuis 6 mois. M. [S] [H] vit au domicile avec deux de leurs enfants. Il est retraité depuis le mois de juillet 2023, générant une baisse de ses revenus, ce qui, cumulé avec le départ de son épouse, qui participait aux frais du ménage, l’a placé en difficulté financière.

La bonne foi du défendeur n’est pas contestable et il est encore établi qu’il a payé 650 € au mois de décembre 2023 puis encore 500 € au mois de janvier 2024, ainsi qu’il s’y était engagé envers le bailleur.

Il convient en conséquence de constater l’accord entre les parties, lequel préserve les intérêts de chacun en respect des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et de fixer l’échéancier selon les modalités convenues entre les parties, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, les trois contrats de locations seront résiliés et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. 

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant tant le logement que les deux emplacements de stationnement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant de chaque loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, les consorts [H] seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 19/09/2017 ont été réunies le 23/03/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [H] à payer à la S.A d’HLM LOGIREP, venant aux droits de la société SEMIPFA, la somme provisionnelle de 2 531,69 euros (deux mille cinq cent trente et un euros et soixante-neuf centimes) selon décompte du 01/02/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Constatons l’accord des parties pour un paiement partiel du montant des loyers et des charges le temps de la régularisation de la situation de M. [S] [H] ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [S] [H] et Mme [R] [H] à verser, le temps de la régularisation des dossiers d’allocations logement et de minimum vieillesse la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) en lieu et place du loyer courant du logement et des deux emplacements de stationnement, sous réserve que la dette soit intégralement soldée à l’expiration du 36ème mois, avec reprise de paiement, dès que possible, des montants des loyers, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, les trois contrats de location seront résiliés et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [S] [H] et à Mme [R] [H] de quitter le logement et les deux emplacements de stationnement (n° 26 et n° 12) sis, [Adresse 10], sur la commune de [Localité 11] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [H] - tant que le mariage perdurera - au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant de chaque loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [S] [H] et Mme [R] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, mais sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE