Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 11]





REFERENCES : N° RG 24/00728 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXN2

Minute : 24/00597







Société [Adresse 12]
Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

 

C/


Monsieur [G] [H] [Y]



ok






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie délivrée à :
Monsieur [G] [H] [Y]

Le 25 Avril 2024


AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 08/02/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, 
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 10] - [Localité 8] représenté par son syndic, LA SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, société par actions simplifiée dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 6], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [G] [H] [Y], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [G] [H] [Y] est copropriétaire de la [Adresse 12] sise [Adresse 10] [Localité 8]. 

Par jugement du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois en date du 15 mars 2021, Monsieur [Y] a été condamné au paiement de la somme de 4397,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la société SEGINE (société d'études et de gestion immobilière du Nord-Est), a fait assigner Monsieur [Y] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 2856,85 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de la mise en demeure,
- condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 2200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement,
- condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ". 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [Y] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°1230,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,
- les attestations de non recours, 
- le relevé de compte et les appels de fonds pour la période comprise entre le 01/01/2022 au 31/03/2024, comprenant les charges de copropriété et des frais, 
- le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés. 

Le décompte des charges incombant à Monsieur [Y] arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 1862,65 euros, outre 802,20 euros au titre des frais de syndic et 192 euros au titre des " dépens ".

Les mises en demeure et l'assignation sont demeurées sans effet. 

L'examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, après déduction des frais, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1862,65 euros arrêtée au 1er janvier 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/01/2022 au 31/03/2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022, date de réception de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 994,20 euros au titre de l'article 10-1. 

Il est demandé le remboursement des frais de relance du 24 novembre 2022 (42,16 euros), des frais de mise en demeure du 15 décembre 2022 (30,16 euros) et des frais d'affranchissement du 24 novembre 2022 et du 15 décembre 2022 (5,84 euros chacun). Ces sommes d'un montant raisonnable et correspondant à la tarification du contrat de syndic seront accordées. 

Il est encore demandé 240 euros de frais de " transmission avocat " et 478,20 euros de frais de " suivi contentieux ". Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic. Ils seront écartés.

Les frais de lettre comminatoire envoyée par l'avocat (192 euros) relèvent des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme totale de 84 euros au titre les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022, date de réception de la mise en demeure. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, si la carence réitérée du copropriétaire a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Y] qui a effectué de nombreux paiements depuis novembre 2022 pour éviter d'aggraver sa dette. S'il est vrai que Monsieur [Y] a déjà condamné le 15 mars 2021 pour des impayés de charges de copropriété, cet élément ne suffit pas à établir la mauvaise foi du débiteur, laquelle ne se présume pas.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Y] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de la somme de 1862,65 euros arrêtée au 1er janvier 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/01/2022 au 31/03/2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022, 

CONDAMNE Monsieur [G] [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de 84 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Monsieur [G] [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] [Y] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 avril 2024 par la présidente et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE