Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 5]
[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 23/02509 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOV

Minute : 24/00587







Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Représentant : Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

 

C/


Monsieur [M] [Y]
Madame [S] [K]





ok




Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Stéphanie GIOVANNETTI

Copie délivrée à :
Monsieur [M] [Y]
Madame [S] [K]
Le 25 Avril 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 08/02/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, 
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier


ENTRE DEMANDEREUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, DU [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS BELLMAN, dont le siège social est situé [Adresse 7]
représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y], demeurant Chez Mme [S] [K] - [Adresse 6] - SUISSE
représenté par M. [D], [F] [M], frère


Madame [S] [K], demeurant [Adresse 6] - SUISSE
représenté par M. [D], [F] [M], beau-frère


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [M] [Y] et Madame [S] [K] sont copropriétaires au sein de l'immeuble sis [Adresse 3]. 

Par signification à l'étranger demandée le 10 novembre 2023 et exécutée le 3 janvier 2024 en application de la convention de la Haye, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de la SAS BELLMAN, a fait assigner Monsieur [Y] et Madame [K] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de condamnation solidaire en paiement des sommes suivantes : 
- 6724,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023, date de la sommation de payer, 
- 490,16 euros au titre des frais de relance arrêtés au 8 septembre 2023, 
- 1000 euros en réparation de son préjudice, 
- 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A l'audience du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, explique que son nouveau syndic est la société NEXITY LAMY. Il maintient les demandes formées dans son assignation et s'oppose à tout délai de paiement au vu de l'importance de la dette et de sa propre situation. Il indique que la copropriété est au bord du redressement et cumule près de 300.000 euros d'impayés. Subsidiairement, en cas de délais de paiement, il réclame que soit prévue la déchéance du terme à la première échéance impayée. 

Monsieur [Y], représenté par son frère Monsieur [F] [M], demande des délais de paiements sur 12 ou 18 mois et propose de régler 500 euros par mois. Il précise qu'il est au chômage, que sa femme est malade, que l'appartement est actuellement en location 

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l'article 5 de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, Madame [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ". 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [Y] et Madame [K] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°58 et 216,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,
- les attestations de non recours, 
- les appels de charges pour la période comprise entre le 1er trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2023 inclus et les régularisation de charges de l'exercice 2021, 
- le relevé général des dépenses de l'année 2021 et de l'année 2022, 
- un extrait du règlement de copropriété, 
- le contrat de syndic conclu avec la SAS BELLMAN à compter du 25 mai 2022 et mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés, 
- le contrat de syndic conclu avec la SAS NEXITY LAMY à compter du 28 septembre 2023 et jusqu'au 27 septembre 2025 ainsi que le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 25 septembre 2023 ayant désigné le nouveau syndic.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [Y] et Madame [K] arrêté au 8 septembre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 6724,94 euros, après déduction de 240 euros de frais de constitution dossier huissier et avocat réclamés au titre des frais irrépétibles et de 490,16 euros réclamés au titre des frais de relance. 

La sommation de payer du 25 mai 2023 et l'assignation sont demeurées sans effet. 

L'examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Le demandeur indique que le règlement de copropriété comporte en sa page 51 une clause de solidarité. Toutefois, force est de constater que l'extrait de règlement versé aux débats ne comporte aucune clause de solidarité. 

Par conséquent, après déduction des frais, Monsieur [Y] et Madame [K] seront condamnés au paiement de la somme de 6724,94 euros arrêtée au 8 septembre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 1er trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2023 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023, date notification à l'étranger de la sommation de payer, sur la somme de 5822,28 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l'espèce, il est demandé le remboursement des frais de mise en demeure du 4 octobre 2022 (30 euros). Ces frais sont justifiés et correspondent au tarif prévu par le contrat de syndic (article 8.1). 

Il est encore demandé le remboursement des frais de sommation de payer notifiée à l'étranger (460,18 euros). Ces frais ne sont justifiés qu'à hauteur de 316,80 euros (soit 115,43 et 201,37 euros sur les encadrés des actes). 

Dès lors, Monsieur [Y] et Madame [K] seront condamnés au paiement de la somme totale de 346,80 euros au titre les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil et compte tenu du montant de la dette, le juge peut, en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, les défendeurs ne justifient pas de sa situation financière tandis que le syndicat des copropriétaires produit sa balance comptable. Il en ressort que le poste " copropriétaires et tiers " présente un solde débiteur de 299.899,120 euros. 

Dès lors, compte tenu des besoins du créancier, la demande de délais de paiement doit être rejetée. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la carence réitérée des défendeurs, qui n'ont effectué aucun règlement pendant près de deux ans entre mai 2021 et mars 2023, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

En conséquence, Monsieur [Y] et Madame [K] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l'article 1231-7 du code civil. 




Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] et Madame [K], qui succombe à l'instance, seront condamnés aux dépens.

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Y] et Madame [K] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 6724,94 euros arrêtée au 8 septembre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 1er trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023, date notification à l'étranger de la sommation de payer, sur la somme de 5822,28 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 346,80 euros au titre les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, de sa demande de solidarité, 

DEBOUTE Monsieur [M] [Y] de sa demande de délais de paiement, 

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, 

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et Madame [S] [K] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 3 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE