Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 2 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 19/08025 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TUQ3
Minute n° 24/00064
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. VALENTIN agissant par son gérant M. [O] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.R.L. [E] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, 



Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 30 septembre 2009, la SCI VALENTIN a donné à bail commercial à la SARL [E] [I], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009, un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 33.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration. 

Le 07 août 2018, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.
Le 12 décembre 2018, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a proposé de fixer le montant du loyer déplafonné à la somme annuelle de 48.830 euros. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 15 mai 2019, la SCI VALENTIN a, par acte du 03 septembre 2019, fait assigner la SARL [E] [I] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018.

Par jugement du 14 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2018 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [R].

L’expert a déposé son rapport le 02 novembre 2022.

La demande de renvoi formulée à l’audience du 03 juillet 2024 a été rejetée, l’événement allégué potentiellement cause d’interruption d’instance n’étant pas survenu avant l’ouverture des débats conformément aux dispositions de l’article 371 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI VALENTIN, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée le 10 mai 2024 et déposé au greffe le 07 mai 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de : 

à titre principal :fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à la somme annuelle de 41.900 euros hors taxes et hors charges, condamner la société [E] [I] au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2018 à la somme annuelle de 36.167,33 euros hors taxes et hors charges,en toutes hypothèses, condamner la société [E] [I] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI VALENTIN soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de l’existence d’un unique motif de déplafonnement constitué par la modification notable des obligations respectives des parties visées par l’article R145-8 du code de commerce. Ainsi, la SCI VALENTIN prétend que l’augmentation de 60% de l’impôt foncier durant la période de référence est notable et constitue un motif de déplafonnement. Elle fait valoir qu’elle accepte l’évaluation proposée par l’expert judiciaire au titre de la valeur locative.

Subsidiairement, s’il n’est pas retenu l’existence d’un motif de déplafonnement, la SCI VALENTIN soutient que le montant du loyer indexé est celui proposé par l’expert judiciaire et non pas celui indiqué par le preneur. 

A l’audience, la SARL [E] [I], soutenant son mémoire notifié électroniquement le 28 mai 2024, demande au juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal débouter la SCI VALENTIN de sa demande de déplafonnement et de fixer le montant du loyer renouvelé à hauteur de 34.900 euros, outre les charges et conditions prévues au bail,à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 41.900 euros hors taxes et hors charges,condamner la SCI VALENTIN au paiement des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL [E] [I], rappelant l’évolution du montant du loyer durant la même période, soutient l’absence de tout motif de déplafonnement au titre de la modification des obligations des parties découlant de l’augmentation de la taxe foncière laquelle ne peut être qualifiée de notable. Elle rappelle que le bailleur a librement accepté cette répartition des charges lors de la conclusion du bail. Elle soutient enfin que la taxe foncière ne dépend pas de la valeur des immeubles mais correspond à une politique de ressource des collectivités dans un climat économique dégradé. 


MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

A- Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.

En l’espèce, la SCI VALENTIN soutient l’existence d’un critère aux fins de déplafonnement qu’il convient d’examiner : la modification des obligations des parties.

- l’évolution des obligations respectives des parties 

 En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. 

En l’espèce, il est justifié par la production de l’avis d’imposition de la SCI VALENTIN que la taxe foncière qu’elle supportait en 2009 était de 2.509 euros (2.113 euros après déduction de la taxe des ordures ménagères), tandis que celle supportée en 2018 était de 3.973 euros (3.380euros après déduction de la taxe des ordures ménagères), soit une hausse de 1.267 euros (déduction faite de la TOM) sur une période de 9 ans, de l’ordre de 60%.

Toutefois, l’expertise a permis de relever que durant la même période le loyer acquitté par la SARL [E] [I] avait connu une augmentation de 2.102,40 euros, passant du 1er octobre 2009 à la valeur hors taxes et hors charges de 33.000 euros, au 1er octobre 2018 à la valeur hors taxes et hors charges de 35.102,40 euros.

Il ressort donc de ces éléments chiffrés que cette évolution certes substantielle du montant de la taxe foncière, n’affecte pas de manière notable les revenus locatifs compte tenu du niveau de ce dernier.

Il n’est donc pas justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le loyer à la valeur locative, et il convient de débouter la SCI VALENTIN de sa demande en ce sens.

B- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En l’espèce, en l’absence de motif de déplafonnement, il doit être constaté que le loyer sera fixé, conformément aux dispositions susvisées de l’article L145-34 du code de commerce à la valeur plafonnée, laquelle s’établit, au regard des indices retenus et au calcul réalisé par l’expert judiciaire, la SARL [E] [I] n’exposant et ne justifiant pas sa méthode de calcul pour aboutir à une somme moindre, à la somme de 36.167,33 euros.
 
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt du bailleur qui soutenait l’existence de motifs de déplafonnement, lesquels n’ont pas été retenus, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront mis à la charge de la SCI VALENTIN.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La SCI VALENTIN, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL [E] [I] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. 

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au 1er janvier 2020 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office ; chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. 

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, et celle-ci étant compatible avec sa nature, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SCI VALENTIN de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

Dit que le prix du loyer du local situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] au titre du bail conclu entre la SCI VALENTIN et la SARL [E] [I] renouvelé à effet du 1er octobre 2018 est fixé à la valeur indexée soit à la somme annuelle de 36.167,33 hors taxes et hors charges ;

Condamne la SCI VALENTIN au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI VALENTIN à payer à la SARL [E] [I] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI VALENTIN de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE