Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 2 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 21/00191 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VB4X
Minute n° 24/00065
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. ESTHET’IK prise en la personne de Madame [Z] [U] épouse [Y] , Présidente, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.C.I. IMMO FL prise en la personne de Mr [X] [T] , gérant, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître Jean-Michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Christèle ABAUTRET-DUPARCQ de la SELARL CDN JURIS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 22 mai 2007, la SCI IMMO FL a donné à bail commercial à la SARL HUGUES ESTHETIC CENTER, aux droits de laquelle vient la SAS ESTHET’IK suite à l’acquisition du fonds de commerce le 28 mars 2014, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2007, un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 21.600 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de salon esthétique.

Par avenant de 2016, l’assiette du bail a été modifiée et le montant du loyer porté à la somme annuelle de 18.000 euros à compter du 1er mars 2016. 

Le 03 décembre 2018, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019, sollicitant que le loyer soit fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 10.600 euros.

Après signification d’un mémoire préalable le 18 février 2020, la SAS ESTHET’IK a, par acte du 17 décembre 2020, fait assigner la SCI IMMO FL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019.

L’immeuble a été détruit par un incendie du 21 novembre 2021. 

Par jugement du 09 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2019 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [W], afin de déterminer la valeur locative du local.
Par ordonnance du 05 avril 2023, monsieur [V] a été désigné en remplacement de monsieur [W].

L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS ESTHET’IK, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 mai 2024 et déposé au greffe le 16 mai 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 

déclarer recevable ses demandes,fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à un montant annuel de 9.100 euros hors taxes et hors charges, et à titre subsidiaire de 10.400 euros,débouter la société IMMO FL de ses demandes,condamner la société IMMO FL au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En réponse à la fin de non recevoir soulevée par la société bailleresse, la SAS ESTHET’IK fait valoir qu’elle dispose bien d’un intérêt à agir en dépit de la destruction de l’immeuble afin de voir fixer le loyer pour la période comprise entre la date de renouvellement du bail et ladite destruction. 

La SAS ESTHET’IK soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative laquelle est inférieure au montant du loyer du bail expiré au regard des conclusions de l’expertise judiciaire.
Par rapport à l’évaluation proposée par l’expert à hauteur de 10.400 euros, la société SAS ESTHET’IK prétend à l’application d’abattements au titre des clauses exorbitantes, même si elles sont habituelles, à hauteur de 5% pour les travaux d’entretien et la clause de souffrance, ainsi qu’ à hauteur de la taxe foncière qui est mise à sa charge. Elle conteste la force probante de l’évaluation proposée par la société IMMO FL, et fait valoir que l’expert a bien tenu compte de l’ensemble des éléments nécessaires pour évaluer la valeur du local, à savoir la cour avec parking, la présence d’une publicité en façade et la situation des locaux, sans qu’il ne puisse être retenu la présence actuelle d’un arrêt de tramway, ce qui n’était pas le cas au moment du renouvellement, date à laquelle s’apprécie la valeur locative

A l’audience, la SCI IMMO FL, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 mars 2024 et remis au greffe le 20 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

in limine litis, déclarer l’action irrecevable,au fond, à titre principal :débouter le demandeur de ses demandes, constater la résiliation de plein droit du bail commercial au 21 novembre 2021s’il est considéré la question de la fixation d’un loyer renouvelé entre la date de renouvellement et le 21 novembre 2021, fixer le loyer renouvelé à la somme de 18.000 euros par an dans les conditions exactes du bail renouvelé,au fond, subsidiairement : s’il est considéré que le juge des loyers ne peut statuer sur la résiliation du bail de plein droit, renvoyer l’affaire devant la formation du tribunal judiciaire statuant au fond pour que cette question soit tranchée avant de rendre ladite décisionen tout état de cause :débouter la société ESTHET’IK de ses prétentions,condamner la société ETHET’IK au paiement des dépens, des frais d’expertise, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI IMMO FL soutient, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile et R145-23 du code de commerce, que l’action engagée par la société ESTHETIK est irrecevable dès lors qu’elle n’est plus en mesure de revendiquer l’existence d’un bail commercial, l’immeuble ayant été emporté par un incendie le 21 novembre 2021, entraînant la résiliation de plein droit du bail. Elle expose que si le juge a initialement valablement été saisi, il ne peut plus statuer de ce fait. 

A défaut, au fond, au visa de l’article L145-33 du code de commerce, la société bailleresse fait valoir que l’expert, qui n’a pas pu visiter les lieux du fait de l’incendie, n’a pas pris en compte les points de valorisation du local, notamment la présence d’un parking, d’une surface de publicité en façade améliorant la visibilité du local, la présence d’un feu rouge sur une artère largement fréquentée, la présence des transports en commun en face du local. Elle ajoute que les locaux de comparaison pour fixer la valeur locative ne sont pas comparables. Elle expose enfin que le prix a été librement fixé à 18.000 euros dans le cadre de l’avenant et qu’il n’est pas démontré qu’en si peu de temps les conditions de l’article L145-33 aient pu changer. 




MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du code de procedure civile ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, il convient de relever en premier lieu que cette fin de non recevoir, qui ne procède pas d’un élément nouveau l’incendie datant du mois de novembre 2021, n’avait pas été soulevée dans le cadre de la première audience ayant abouti au jugement du 09 mars 2022. Or contrairement aux affirmations de la SCI IMMO FL, la présente procedure ne constitue pas une nouvelle instance engagée à la suite du dépôt du rapport d’expertise, mais est bien la poursuite de celle engagée par l’unique acte introductif d’instance du 17 décembre 2020.

En outre, et en tout état de cause, cette fin de non recevoir ne saurait être justifiée. En effet, ainsi que l’a mentionné le premier jugement rendu par la présente juridiction, le preneur est en droit, malgré la disparition du local, de faire fixer le loyer à la valeur locative, au titre du bail dont il était titulaire, au moins pour la partie courant de la fixation du loyer renouvelé jusqu’à la resolution éventuelle du bail du fait de sa destruction. 

Dans ces conditions, il convient de declarer recevables les pretentions de la SAS ESTHET’IK.

Par ailleurs, l’examen de cette demande de fixation du montant du loyer ne nécessite pas de statuer au préalable sur la question de la résiliation de plein droit du bail commercial, laquelle ne relève pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux au regard de ces compétences strictement définies par l’article R145-23 du code de commerce. 
La question de la résiliation du bail commercial relève des pouvoirs de la juridiction du fond. 
Toutefois, le present litige ne nécessite pas de procéder à un renvoi devant ladite juridiction dès lors qu’il n’est pas necessaire de connaître la solution à ce litige pour fixer la valeur du loyer au jour du renouvellement du bail, qui est une date antérieure à la destruction du bien par incendie.

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux ne peut que constater qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs juridictionnels de constater la résiliation de plein droit du bail, et qu’il n’y a pas lieu à renvoyer cette question devant la juridiction du fond.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
[…]

Par ailleurs, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure à la valeur du prix du bail calculé selon les modalités d’indexation susvisées. 

En l’espèce, il convient de déterminer la valeur locative au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce.

- les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert n’a pas pu visiter les locaux qui avaient été détruits au jour de son intervention, mais a pu se fonder sur les éléments constatés par le premier expert et des photographies. 
Il est ainsi relevé que le local était situé dans un ensemble immobilier sans prétention architecturale particulière. 
S’agissant de l’organisation du bien, il est à noter en extérieur la présence d’une cour à usage de parking, tandis que les locaux comprennent un espace de vente, quatre cabines de soin, une salle de pause, des sanitaires et une réserve.
Ces locaux étaient donc adaptés à la nature de l’activité exercée. L’expert a en revanche constaté une absence de luminosité naturelle dans la majeure partie des locaux, ce qui, quelle que soit la nature de l’activité, peut être considéré comme un élément peu favorable. 

Le local commercial bénéficiait d’une vitrine, d’un accès par une porte vitrée depuis [Adresse 6], d’une enseigne bandeau apposée au-dessus de la devanture, et d’un panneau publicitaire. Il peut ainsi en être déduit une bonne visibilité commerciale de la boutique, notamment depuis la route qui la longe, même si le linéaire de façade est limité. 

Il est relevé par l’expert la présence d’un trafic routier important susceptible de provoquer des nuisances, et de possibilités de stationnement réduites malgré la présence du parking. Le local bénéficie en revanche d’un bon accès routier. 

L’évaluation de la surface utile pondérée de 48,74m2, sur la base d’une superficie utile de 65m2 n’est pas contestée par les parties. 

- la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, la destination contractuelle des lieux « tous commerces à l’exception de ceux liés à la conception et la livraison de pizzas » constitue un élément favorable pour le preneur.

- les obligations respectives des parties 

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. 

En l’espèce, il doit être tenu compte du transfert de charge occasionné par le transfert de la taxe foncière au preneur. L’expert l’a toutefois déjà intégré dans son évaluation de la valeur locative, dès lors qu’il s’agit bien d’une charge exorbitante de droit commun, peu important que ce transfert soit usuel.

S’agissant de la clause relative à la charge des travaux, elle ne constitue pas une clause exorbitante dès lors qu’elle ne met pas à la charge des travaux relevant, au sens du code civil, obligatoirement du bailleur. Il en est de même concernant la clause de souffrance laquelle ne justifie pas la mise en œuvre d’un abattement complémentaire.

- les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expertise permet de retenir que les locaux bénéficient d’une bonne situation à [Localité 2], dans le centre urbain du [Localité 7], secteur à vocation résidentielle, qui bénéficie d’une bonne commercialité en pied d’immeuble avec des enseignes tant locales que nationales. 

S’agissant des transports, le tramway a légitimement été écarté par l’expert dès lors que la desserte du local n’était pas encore effective au jour du renouvellement du bail le 1er janvier 2019. En revanche, l’expert a valablement retenu dans son évaluation la présence de ligne de bus dont les arrêts sont situés dans un rayon de 200 mètres permettant de desservir le commerce et le secteur.

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire sur [Adresse 6] à [Localité 2] et [Localité 5] permettent de retenir des valeurs locatives comprises entre 182 et 309 euros/m2 pour des superficies relativement proches (à l’exception d’une superficie de 95m2) de celles du local litigieux.

Le fait que le montant du loyer ait été fixé, lors de la conclusion de l’avenant, à la valeur contractuelle librement négociée par les parties de 18.000 euros ne constitue pas un obstacle à la détermination d’une valeur locative inférieure. En effet cette valeur locative est appréciée au regard de critères qui ne sont pas nécessairement retenus dans le cadre des négociations contractuelles entre les parties. 

Enfin, la SCI IMMO FL ne produit aucun élément suffisamment probant pour contester l’évaluation retenue par l’expert, l’avis de valeur établi par Capifrance n’étant nullement circonstancié ou étayé.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments permettant notamment de retenir que le local était adapté à l’activité commerciale exercée, dans un secteur de commercialité favorable, de sa visibilité commerciale mais présentant des inconvénients liés à son emplacement, son absence de lumière naturelle, de la majoration de 7% pour la clause de destination très large, et de la déduction de la taxe foncière acquittée en 2018, il convient de fixer le loyer à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 10.400 euros. 

Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir déterminer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déclare recevable l’action engagée par la SAS ESTHET’IK ;

Constate qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux de constater la résiliation de plein droit du bail commercial ;

Dit n’y avoir lieu à renvoyer l’examen de cette demande devant la juridiction du fond ;

Fixe le prix du loyer du local situé au titre du bail conclu entre la SCI IMMO FL et la SAS ESTHET’IK renouvelé à effet du 1er janvier 2019, concernant le local situé [Adresse 4] à [Localité 2], détruite par incendie le 21 novembre 2021, à la somme annuelle de 10.400 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 17 décembre 2020, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI IMMO FL à en payer la moitié, et la SAS ESTHET’IK à en payer la moitié;

Déboute la SCI IMMO FL et la SAS ESTHET’IK de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE