Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 2 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 22/03005 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WRUM
Minute n° 24/00062
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [J] [K]
demeurant [Adresse 3]


Monsieur [L] [K]
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Guilhem VERGNET, avocat au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.S. TANTE [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, 


Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat non daté, monsieur [L] [K] et madame [J] [K] ont donné à bail commercial, à compter du 16 juillet 2007, à la société BISTROT URBAIN un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 13.291 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration. 

Le 19 décembre 2019, la société TANTE [I], venant aux droits du preneur, a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.

Après signification d’un mémoire préalable le 30 décembre 2021, monsieur et madame [K] ont, par acte du 15 avril 2022, fait assigner la SAS TANTE [I] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020.

Par jugement du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2020 et, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Y].

L’expert a déposé son rapport le 16 août 2023. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur et madame [K], soutenant leur mémoire signifié le 06 mai 2024 et déposé au greffe le 07 novembre 2023, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 21.120 euros hors taxes et hors charges,condamner la société TANTE [I] au paiement des intérêts au taux légal, avec anatocisme, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé,condamner la société TANTE [I] à ajuster le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 5.280 euros,débouter la société TANTE [I] de ses demandes,condamner la société TANTE [I] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, condamner la société TANTE [I] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative est acquise compte tenu de la durée de plus de douze années du bail initial par l’effet de la tacite prolongation. Ils formulent une proposition d’évaluation de cette valeur locative conformément aux conclusions de l’expert judiciaire.


A l’audience, la SAS TANTE [I], soutenant les termes de son mémoire initial du 8 septembre 2022, demande au juge des loyers commerciaux de :
débouter monsieur et madame [K] de leurs demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 16.722 euros,condamner monsieur et madame [K] au paiement des dépens,condamner monsieur et madame [K] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS TANTE [I] soutient que le montant du loyer doit être maintenu à celui résultant de l’augmentation de l’indice publié par l’INSEE.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 12 ans du fait de sa tacite prolongation, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

- les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
1°) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2°) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, et il résulte de l’expertise judiciaire que le local est situé dans un immeuble bordelais en copropriété ancien, étroit et en pierre de taille. Le local comprend une salle de restauration avec cuisine et cour dans un état satisfaisant, une réserve en médiocre état d’usage et à rénover, et d’un studio au 1er étage.

L’expert a relevé que la superficie du local commercial est de 80m2, et propose une pondération, non contestée, permettant de retenir une surface utile pondérée de 53,6 m2. Le studio présente par ailleurs une superficie habitable de 31m2. 

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, une surface pondérée de 53,60 m2 pour le local commercial, et une superficie habitable de 31m2 pour le logement.- la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue de restauration. 

- les obligations respectives des parties 

 En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. 

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, et l’expert a relevé que le bail prévoit un transfert de la charge de la taxe foncière au preneur, et autorise la cession ou la sous-location.

- les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties et il résulte de l’expertise, que le local est situé dans le quartier [Localité 4], quartier historique de [Localité 2], à vocation touristique affirmée animé par de nombreux bars/restaurants. Il peut ainsi être retenu que le local bénéficie de l’attrait de ce quartier pittoresque et fréquenté, mais dans lequel se situe une concurrence importante.

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties qui ne répondent pas sur ce point, et l’expertise permet de retenir que les loyers du secteur géographique varient dans une large fourchette comprise entre 200 et 450 euros, avec une dominante aux environ de 300 euros. 
S’agissant du studio, l’expert propose de retenir la valeur, non contestée de 18 euros à laquelle il applique valablement un abattement de 20% compte tenu de son inclusion dans un bail commercial.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la situation particulière du local moins favorable que celle des autres établissements de restauration retenus dans les éléments de comparaison, il convient de fixer la valeur locative à 280 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 15.764 euros, outre 5.356 euros au titre du studio à compter du 1er janvier 2020.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 15 avril 2022, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins sera ordonnée.

En revanche, les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, définis par l’article R145-23 du code de commerce, étant strictement limités à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé ou révisé, il ne lui appartient pas de statuer sur une demande relative au montant du dépôt de garantie, à charge pour les parties d’intégrer cette question lors de la rédaction du nouveau bail conformément aux dispositions de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l=équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n=y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. 

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le prix du loyer du local situé [Adresse 1] à [Localité 2] au titre du bail conclu entre monsieur [L] [K] et madame [J] [K], bailleurs, et la SAS TANTE [I], preneur, renouvelé à effet du 1er janvier à la somme annuelle de 21.120 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 15 avril 2022, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur la demande relative au dépôt de garantie ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [L] [K] et madame [J] [K] à en payer la moitié, et la SAS TANTE [I] à en payer la moitié ;

Déboute monsieur [L] [K] et madame [J] [K] et la SAS TANTE [I] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE