Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/00301 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6C4
SL/ST 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE : 

S.A.S. BRICKS OUTLETS
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.A.R.L. DISTRIMARKS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ORDONNANCE du 01 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2022, la S.A.S. BRICKS OUTLETS a mis à bail dérogatoire au profit de la S.A.R.L. DISTRIMARKS un local commercial situé au sein du centre commercial L’USINE situé [Adresse 1] à [Localité 6] à compter du 1er juin 2022 pour une durée de dix-huit mois, il a fixé le loyer annuel à 13 440 € hors taxes, payable par quart et d’avance, ainsi que des provisions pour charges de 9 492 € par an et pour la taxe foncière de 1 932 € par an outre une contribution aux frais de promotion du centre commercial s’élevant à 3 696 € par an. Un aménagement du montant du loyer était prévu les premiers mois pour prendre fin au 31 août 2022.

Suite à des impayés, après une lettre de mise en demeure restée infructueuse, la S.A.S. BRICKS OUTLETS a fait signifier à la S.A.R.L. DISTRIMARKS le 6 juillet 2023 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail à l’article 19 pour un montant d’arriéré locatif de 35 312,99 €.

Le 3 août 2023, la S.A.S. BRICKS OUTLETS a fait constater par commissaire de justice le défaut d’exploitation du local commercial loué à la S.A.R.L. DISTRIMARKS où figure la photographie d’une affichette mentionnant la fermeture définitive de sa boutique et son transfert dans un autre centre commercial.

Par acte délivré à sa demande le 13 janvier 2024, la S.A.S. BRICKS OUTLETS a fait assigner la S.A.R.L. DISTRIMARKS devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024, après trois renvois depuis le premier appel de l’affaire survenu à l’audience du 12 mars 2024. Lors du dernier renvoi accordé lors de l’audience du 4 juin 2024, le juge des référés a imparti des délais aux parties pour leurs derniers échanges.

A l’audience, la S.A.S. BRICKS OUTLETS, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience, notifiées au préalable par voie électronique le 3 juin 2024, notamment :
- le rejet des conclusions de la défenderesse remises à l’audience sans lui avoir été communiquées au préalable,
- le rejet de l’attestation de la défenderesse, pièce 10, remise à l’audience sans lui avoir été communiquée au préalable,
- le débouté de la défenderesse de ses demandes,
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et visée dans le commandement de payer délivré le 6 juillet 2023 à la S.A.R.L. DISTRIMARKS,
- l’autorisation de saisir un commissaire de justice pour reprise du local commercial par changement de serrure avec l’aide d’un serrurier aux frais de la S.A.R.L. DISTRIMARKS,
- la condamnation de la défenderesse à lui verser 50 271,70 € au titre de son arriéré locatif et/ou d’indemnité d’occupation arrêté au 31 mai 2024,
- le rejet de la demande de délai de paiement,
- la condamnation de la S.A.R.L. DISTRIMARKS à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire calculée sur le double du loyer annuel exigible outre le paiement des charges et accessoires et jusqu’à la reprise des lieux par changement de la serrure,
- la condamnation de défenderesse à une indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes non réglées au 31 mai 2024,
- la condamnation de la S.A.R.L. DISTRIMARKS à une pénalité provisionnelle de 72 750 € pour défaut d’ouverture et d’exploitation effective et continue du local commercial sur la période du 3 août 2023 au 30 novembre 2023,
- l’autorisation de conserver le dépôt de garantie de 3 360 €,
- la condamnation de la S.A.R.L. DISTRIMARKS à lui verser 5 000 € au titre des frais irrépétibles,
- la condamnation de la défenderesse aux dépens outre divers frais de commandement, de procès-verbal, de signification d’assignation et de frais de levée de l’état des nantissements et privilèges.

De son côté, la S.A.R.L. DISTRIMARKS, représentée par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment que celles-ci ne soient pas écartées et, qu’à défaut, soient prises en compte les demandes telles que figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’écarter les conclusions de la défenderesse et une attestation

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même de débattre contradictoirement ».

En l’espèce, alors que la S.A.S. BRICKS OUTLETS lui a fait parvenir ses conclusions depuis le 3 juin 2024, la S.A.R.L. DISTRIMARKS dépose des écritures de 18 pages à l’audience sans pouvoir justifier d’une notification par voie électronique préalable. Or, l’affaire a été appelée la première fois le 12 mars 2024 devant le juge des référés, plusieurs renvois s’étant succédés pour mettre les parties en mesure d’échanger contradictoirement.

Pour les mêmes motifs, l’attestation produite à l’audience est écartée des débats.

Dans ces conditions, l’affaire ayant été retenue le 10 septembre 2024, afin d’assurer le principe de la contradiction, il convient d’écarter les écritures que la S.A.R.L. DISTRIMARKS a remises lors de l’audience et de se référer aux demandes détaillées dans ses conclusions du 7 mai 2024 à savoir, notamment :
- à titre principal :
le constat de l’existence de contestations sérieuses dépassant les pouvoirs du juge des référés,
le débouté de la demanderesse de ses demandes,
- à titre subsidiaire :
limiter le montant de la provision accordée à la S.A.S. BRICKS OUTLETS à 20 347,47 €,
condamner la demanderesse à lui verser 15 000 € au titre de son préjudice économique,
- en tout état de cause :
condamner la S.A.S. BRICKS OUTLETS à lui payer 2 000 € au titre des frais irrépétibles,
condamner la S.A.S. BRICKS OUTLETS aux dépens.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.
A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

la S.A.S. BRICKS OUTLETS ne justifie pas desdites formalités de sorte qu’il sera mentionné au dispositif le cas échéant que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail est inopposable aux créanciers inscrits.

La présente procédure sera donc inopposable aux créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 6 juillet 2023 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 6 août 2023.


Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité ;

Il n’entre pas dans l’office du juge des référés de procéder à une interprétation des clauses d’un bail.

La S.A.S. BRICKS OUTLETS conteste l’analyse que la défenderesse fait des stipulations concernant la période de franchise de loyer. Elle soutient avoir fourni tous les éléments permettant de vérifier l’imputation à la S.A.R.L. DISTRIMARKS de sa part au titre des loyers et accessoires. 

La S.A.R.L. DISTRIMARKS indique ne pas avoir bénéficié du mois et demi de franchise figurant au bail, soutient que la S.A.S. BRICKS OUTLETS n’a pas assuré la mise à jour de la signalétique, précise que sa boutique ne lui a pas permis d’assumer l’ensemble des sommes réclamées. Suite à la délivrance du commandement de payer, elle affirme avoir cessé son activité au sein du local en cause le 31 juillet 2023. Elle met en cause l’attitude de la S.A.S. BRICKS OUTLETS prétendant avoir découvert par surprise sa cessation d’exploitation alors qu’elle avait engagé des démarches pour mettre fin au bail les liant. La S.A.R.L. DISTRIMARKS prétend avoir repris ses effets dans la boutique le 30 octobre 2023. Elle soutient avoir voulu remettre les clés à la directrice du centre commercial, ce qu’elle aurait refusé, ce qui l’aurait contrainte à déposer les clés dans sa boîte aux lettres. La S.A.R.L. DISTRIMARKS souligne que la S.A.S. BRICKS OUTLETS a cessé de la facturer à compter du 30 octobre 2023, ce qui signale qu’elle a bien pris acte de cette remise de clés. Elle conteste le montant sollicité au titre de l’arriéré remarquant notamment l’absence de justificatifs relatifs aux charges ou d’éclairage sur les prestations correspondant aux contributions prévues au bail.

la S.A.R.L. DISTRIMARKS ne justifie d’aucune démarche antérieure à l’instance visant à contester le montant des provisions sur charges ou la taxe foncière ainsi que celui des diverses contributions figurant au bail pour la publicité ou la gestion du centre commercial. Les éléments fournis au titre des charges sont sommaires pour 2023.

Au vu des débats, il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse pour ce qui concerne la période au-delà du 30 octobre 2023 s’agissant de l’obligation pour la défenderesse d’avoir à acquitter une indemnité d’occupation.

En effet, à cette date, la S.A.S. BRICKS OUTLETS avait connaissance sans équivoque de la cessation définitive de l’activité de la S.A.R.L. DISTRIMARKS dans le local commercial en cause depuis le 3 août 2023, du fait que la S.A.R.L. DISTRIMARKS avait complètement débarrassé le local commercial le 30 octobre 2023, de la délivrance par elle-même d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 juillet 2023 et l’historique produit par la demanderesse corrobore l’analyse de la défenderesse sur une prise d’acte de la remise des clés le 30 octobre 2023.

Aussi, après déduction de frais inutiles, au vu des éléments soumis, il convient de fixer le montant non sérieusement contestable de la provision pour arriéré locatif et indemnité d’occupation, celle-ci étant entendue au montant des sommes qui auraient normalement été dues au-delà de l’acquisition de la clause résolutoire si le bail s’était poursuivi jusqu’au 30 octobre 2023, à 44 000 €.


La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.A.S. BRICKS OUTLETS à titre de provisionnel. 

Il sera dit n’y avoir pas lieu à référé pour le surplus du montant réclamé par la demanderesse au titre de cet arriéré.

Sur la demande d’autorisation de reprise par changement de serrure

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise de manière manifeste, comme la libération des locaux par la défenderesse au 30 octobre 2023, la demande d’autorisation de reprise formulée par la S.A.S. BRICKS OUTLETS sera rejetée pour être inutile sans qu’il y ait lieu de lui accorder d’autres frais à ce titre.

Sur les demandes de provisions pour pénalités et de conservation du dépôt de garantie

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant notamment prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie, de majorations ou de clause pénale relève du fond en ce qu’elle dépasse la compétence du juge des référés pour faire l’objet de contestation sérieuse. 

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé pour les demandes, même provisionnelles, au titre de la majoration contractuelle d’intérêts, d’une indemnité forfaitaire évocatrice d’une clause pénale, d’une indemnité pour défaut d’exploitation, de la majoration au double du loyer concernant le montant de l’indemnité d’occupation, ainsi que celle visant à la conservation du dépôt de garantie puisqu’elles s’analysent toutes manifestement comme de telles pénalités.

Sur la demande au titre d’un préjudice commercial

En l’espèce, l’existence d’un préjudice commercial étant sujet à contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé à ce titre.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Le défendeur ne fournit pas d’éléments de nature à établir une capacité d’apurement de la dette privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la S.A.R.L. DISTRIMARKS aux dépens dans la limite des frais visés à l’article 695 du code de procédure civile, le surplus de la demande formulée par la S.A.S. BRICKS OUTLETS étant rejeté.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de rejeter les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Ecarte du débat les écritures remises par la S.A.R.L. DISTRIMARKS le 10 septembre 2024 et l’attestation émanant de M. [H] ;

Précise que la présente procédure, notamment la présente ordonnance, n’est pas opposable aux créanciers de la S.A.R.L. DISTRIMARKS antérieurement inscrits ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail dérogatoire conclu par acte sous seing privé le 18 janvier 2022 liant la S.A.S. BRICKS OUTLETS et la S.A.R.L. DISTRIMARKS concernant un local à usage commercial se trouvant au sein du centre commercial L’USINE, [Adresse 1] [Localité 6], au 6 août 2023 ;

Dit la S.A.R.L. DISTRIMARKS par conséquent sans titre pour occuper le local à usage commercial en cause à compter du 7 août 2023 ;

Retient pour montant provisionnel de l’indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. DISTRIMARKS à la S.A.S. BRICKS OUTLETS le montant des sommes normalement dues en vertu du bail commercial comme si celui-ci s’était poursuivi jusqu’au 30 octobre 2023 ; 

Rejette la demande d’autorisation de reprise du local et la demande de frais afférents ;

Condamne la S.A.R.L. DISTRIMARKS à payer à la S.A.S. BRICKS OUTLETS 44 000 € (quarante-quatre mille euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, arrêtée au 30 octobre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de provision sollicité par la S.A.S. BRICKS OUTLETS au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation au-delà du 30 octobre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie par la S.A.S. BRICKS OUTLETS ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la majoration contractuelle des intérêts sollicitée par la S.A.S. BRICKS OUTLETS s’agissant de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’indemnité pour défaut d’exploitation réclamée par la S.A.S. BRICKS OUTLETS ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du préjudice commercial allégué par la S.A.R.L. DISTRIMARKS ;

Rejette la demande de délai de paiement formulée par la S.A.R.L. DISTRIMARKS ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamne la S.A.R.L. DISTRIMARKS aux dépens ;

Rejette le surplus de la demande présentée par la S.A.S. BRICKS OUTLETS concernant d’autres frais avec les dépens ;

Rejette la demande formulée par la S.A.S. BRICKS OUTLETS au titre des frais irrépétibles ;

Rejette la demande formulée par la S.A.R.L. DISTRIMARKS au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Samuel TILLIE