Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/00769 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJD2
SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 OCTOBRE 2024




DEMANDEURS : 

Mme [W] [X] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 5] / Belgique
représentée par Me Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.A.S. LEBON
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ORDONNANCE du 01 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 1er décembre 2021, par Me [H], notaire à [Localité 6] (62), Mme [W] [X] et M. [O] [L] ont consenti à la S.A.S. LEBON un bail commercial, portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24 000 € hors taxes, soumis à indexation annuelle, payable par quatre termes égaux, outre provisions trimestrielles pour charges de 1 110 € hors taxes et versement d’un dépôt de garantie de 6 000 €.

Suite à des impayés, [W] [X] et [O] [L] ont fait signifier le 21 mars 2024 à la société LEBON un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 25 avril 2024, ont fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 1er décembre 2021 et la condamnation du défendeur au paiement de différentes sommes. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience pour y être plaidée le 10 septembre 2024. 

A cette audience, [W] [X] et [O] [L] représentés par leur avocat sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, aux fins de : 
- Débouter la société LEBON de toutes ses demandes, fins, conclusions et demandes reconventionnelles, 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial signé le 1er décembre 2021, 
- Constater la résiliation du bail commercial les liant à la société LEBON et la déclarer occupante sans droit ni titre,
- Ordonner, par conséquent, l’expulsion de la société LEBON ainsi que celle de toute personne occupant les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, 
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions de l’article L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner, par provision, la société LEBON à leur payer la somme de 17 972,15 €, sauf à parfaire, correspondant à l’arriéré locatif dû au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de la date de signification du commandement de payer et ce, jusqu’au complet paiement, 
- Condamner, par provision, la société LEBON à leur payer, à compter du 22 avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale à un mois de loyer indexé, soit la somme de 2 142,45 €, calculée prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs, 
- Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation conventionnelle serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, 
- Condamner, par provision, la société LEBON au paiement de la somme de 1 540,47 € au titre de la clause pénale,
- Juger qu’ils conserveront l’intégralité du dépôt de garantie, 
- Condamner, par provision, la société LEBON au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la société LEBON, par provision, aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. 
- Rappeler que l’ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire. 

Aux termes de ses conclusions notifiées le jour de l’audience, la S.A.S. LEBON, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de : 
- Constater le paiement de la somme de 18 526,36 € par la S.A.S. LEBON au profit des bailleurs, le 9 septembre 2024,
- Suspendre rétroactivement les poursuites et les effets des clauses résolutoires contractuelles, 
- Lui accorder rétroactivement un délai de grâce de 6 mois pour se libérer du paiement des causes du commandement de payer du 21 mars 2024, 
En conséquence, 
- Débouter Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leur demande,
- Dire et juger que les parties garderont la charge de leurs frais et dépens. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, les bailleurs ne justifient pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 21 du contrat).
 
Le commandement de payer la somme en principal de 5 134, 90 €, délivré le 21 mars 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 21 avril 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur le sort des meubles

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation 

Le maintien dans les lieux de la société LEBON après acquisition de la clause résolutoire alors qu’elle est manifestement occupante sans titre, justifie une condamnation au profit des bailleurs, privés de la libre disposition de leur bien selon fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

[W] [X] et [O] [L] sollicitent le paiement provisionnel par la société LEBON de 17 972,15 € correspondant à l’arriéré locatif dû au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de la date de signification du commandement de payer et ce, jusqu’au complet paiement.
 
Ils expliquent verser aux débats l’ensemble des justificatifs qui correspondent au décompte des charges qui ont été communiqués au preneur. 

La S.A.S. LEBON demande que soit constaté le paiement de la somme de 18.526,36 euros intervenu le 9 septembre 2024. Elle fait valoir que les bailleurs ont effectué une saisie attribution de 18 526,36 € sur son compte bancaire sur le fondement du bail authentique du 1er décembre 2021 et que, dès lors, l’attribution immédiate de cette somme a pour effet d’éteindre sa dette à leur égard.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

En l’espèce, les demandeurs produisent aux débats le bail, le commandement de payer et le décompte arrêté au 3 septembre 2024 qui permettent de justifier que la SAS LEBON, qui a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, reste leur devoir une somme de 17 972, 75 euros, selon décompte arrêté au 3 septembre 2024, correspondant aux loyers et charges de mars, avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2024.

Dès lors, les requérants établissent l’existence de la créance due par la S.A.S. LEBON pour un montant de 17 972, 75 €. 

Pour contester cette obligation, la SAS LEBON fait valoir que la dette aurait été éteinte par une saisie attribution pratiquée le 9 septembre 2024. 

La saisie attribution, prévue aux articles L211-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au créancier muni d’un titre exécutoire et constatant une créance liquide et exigible, de saisir entre les mains d’un tiers le montant de la créance de son débiteur portant sur une somme d’argent, pour en obtenir le paiement. La saisie attribution est soumise à des conditions particulières prévues aux articles R211-1 et suivant du code civil des procédures d’exécution qui exigent que cet acte soit opéré en application d’un titre exécutoire, par un acte de commissaire de justice signifié au tiers et une dénonciation au débiteur par acte de commissaire de justice dans un délai de huit jours. 
Cependant, la saisie attribution n’est pas le paiement automatique de la dette par un tiers, le débiteur disposant d’un délai d’un mois pour former une contestation. Après écoulement de ce mois, le tiers peut procéder au paiement qui libérera alors le débiteur et le tiers saisi dans la limite des sommes versées. 
En l’espèce, aucun titre exécutoire n’est versé au débat, ni acte de commissaire de justice de saisie attribution. 

Un mail de la banque, transmis aux débats par la S.A.S. LEBON, ne saurait valoir preuve du paiement de la dette par saisie attribution. 

Dès lors, l’obligation dont l’existence est établie ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

Par conséquent, la société LEBON sera condamnée à payer aux bailleurs, la somme provisionnelle de 17 972,15 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de septembre 2024 inclus. 

Sur les intérêts moratoires et la demande de capitalisation des intérêts échus

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle. 
Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. Il ne peut l’écarter à raison du caractère indemnitaire de la somme constituant cette créance. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées, soit pour un total de 5 134, 90 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

En outre, il y a lieu de faire droit à la demande portant sur la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 25 avril 2024.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Madame [W] [X] et Monsieur [O] [L] sollicitent la condamnation de la SAS LEBON au paiement provisionnel de la somme de 1 540,47 euros au titre de la clause pénale issue du contrat de bail commercial et de pouvoir conserver l’intégralité du dépôt de garantie. 

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La société LEBON sollicite un délai de paiement rétroactif de grâce de 6 mois pour se libérer du paiement des causes du commandement de payer du 21 mars 2024. Elle indique rencontrer des difficultés de trésoreries depuis plusieurs mois, dont l’origine se trouve principalement dans les travaux en cours dans le secteur où elle est implantée et qui dureront jusqu’en août 2025, avec comme conséquence directe la suppression de 80% des places de stationnement. 
Elle ajoute que son chiffre d’affaires a baissé de manière significative, ce d’autant plus que les charges d’exploitation continuent d’augmenter (les salaires, les loyers, l’énergie et les matières premières). Elle soutient qu’elle a engagé diverses actions et discussions auprès de la ville de [Localité 7] et de la métropole européenne de [Localité 7] afin d’obtenir des aides pour maintenir son exploitation et a anticipé les difficultés en essayant de réduire ses coûts d’exploitation. 

Les bailleurs s’opposent à l’octroi du délai de paiement affirmant que cette demande n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, que cette demande n’a été formulée que pour retarder les effets d’une clause résolutoire désormais acquise et que le seul document produit, une attestation de son comptable, ne permet pas de justifier des prétendues difficultés financières alléguées.

Pour solliciter un délai de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, la S.A.S. LEBON communique aux débats les comptes annuels de son restaurant pour l’année 2023 (pièce défendeur n°8) ainsi qu’une attestation de son expert comptable faisant état d’une baisse du chiffre d’affaires depuis que des travaux ont lieu à proximité du local commercial (pièce défendeur n°11). 
Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la S.A.S. LEBON étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail. 

Sur les demandes accessoires

La société LEBON qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. 

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [W] [X] et M. [O] [L] la somme de 1 000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort, 

Déclare inopposable aux créanciers inscrits à l’égard de la S.A.S. LEBON la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Mme [W] [X] et M. [O] [L] d’une part, et la S.A.S. LEBON d’autre part ;

Constate l’acquisition au 21 avril 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er décembre 2021 concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (59) ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. LEBON et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (59) ;

Autorise Mme [W] [X] et M. [O] [L] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion et celui d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 avril 2024 ;

Condamne à titre provisionnel la S.A.S. LEBON au paiement de cette indemnité à Mme [W] [X] et M. [O] [L] et ce, jusqu’à libération effective des lieux, d’avance au plus tard le 10 de chaque mois ;
 
Condamne la S.A.S. LEBON à payer à Mme [W] [X] et M. [O] [L] une provision de 17 972,75 € (dix-sept mille neuf cent soixante-douze euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 3 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;

Accorde à la S.A.S. LEBON un délai de paiement de six mois sous les conditions ci-après précisées ;

Suspend avec effet rétroactif les poursuites et effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la S.A.S. LEBON se libère de la provision ci-dessus allouée en six acomptes successifs, les cinq premiers d'un montant de 2 995,46 € (deux mille neuf cent quatre-vingt-quinze euros et quarante-six centimes), payables le 10 de chaque mois d’avance et pour la première fois, le mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail ;

Dit qu'à défaut de règlement complet d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- l’anatocisme cessera d’être suspendu,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la S.A.S. LEBON et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 7] (59), 
- la S.A.S. LEBON devra payer chaque mois à Mme [W] [X] et M. [O] [L] à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, 
-le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne la S.A.S. LEBON à payer à Mme [W] [X] et Monsieur [O] [L] la somme totale de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.S. LEBON aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 21 mars 2024 délivré à la demande de Mme [W] [X] et de M. [O] [L] :

Rappelle que les dispositions de la présente ordonnance sont exécutoires par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Samuel TILLIE