Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 2 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me GARBAN (B0795)
 Me DAVID (A0436)


■


18° chambre 
2ème section
 
N° RG 19/02231

N° Portalis 352J-W-B7D-CPDXH

N° MINUTE : 11

Assignation du :
21 Février 2019







JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2024 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. ABTO (RCS de Paris 403 441 983)
[Adresse 4]
[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Me [R] [X], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. ABTO, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 2]
[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. ATHENA, prise en la personne de Me [D] [Z], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. ABTO, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentées par Maître Nicolas GARBAN de l’A.A.R.P.I. GS ASSOCIÉS 2, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0795


DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI LES BORIES (RCS de Paris 314 844 333)
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436
Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/02231 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPDXH


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 14 Juin 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 10 mai 2017, la S.C.I. LES BORIES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. A.B.T.O. un local, sis [Adresse 4] à [Localité 9] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2013 moyennant un loyer principal annuel de 34.884,77 euros,aux fins d’y exploiter une activité de “AGENCE COMMERCIALE IMPORT-EXPORT, COURTAGE, MAINTENANCE ET VENTE DE TOUTES FOURNITURES, MATERIELS, MATÉRIAUX, SERVICES DESTINES AU BÂTIMENT, A L’INDUSTRIE, AU COMMERCE ET A LA CLIENTELE PARTICULIERE LE TOUT DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, POUR SON COMPTE OU POUR LE COMPTE DE TIERS”.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment annulé le commandement de payer du 19 avril 2018 délivré par la S.C.I. LES BORIES à la S.A.R.L. ABTO. 

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2019, la S.C.I. LES BORIES a fait délivrer à la S.A.R.L. ABTO un commandement d’avoir à payer la somme de 18.274,18 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 21 février 2019, la S.A.R.L. A.B.T.O. a assigné la S.C.I. LES BORIES devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la nullité du commandement de payer du 21 janvier 2019 et à titre subsidiaire de lui accorder des délais de paiement.

Par jugement en date du 1er mars 2022, le tribunal de commerce de PARIS a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.R.L. ABTO et a désigné la S.E.L.A.R.L. F.H.B., en la personne de Me [R] [X], en qualité d’administrateur judiciaire et la S.E.L.A.R.L. ATHENA, en la personne de Me [D] [Z], en qualité de mandataire judiciaire.

La S.C.I. LES BORIESa régulièrement déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire de la S.A.R.L. ABTO par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 6 septembre 2023, la S.A.R.L. ABTO, la S.E.L.A.R.L. F.H.B. prise en la personne de son représentant légal Me [R] [X], prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. A.B.T.O. et la S.E.L.A.R.L. ATHENA, prise en la personne de Me [D] [Z], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. A.B.T.O. demandent au tribunal, aux visas des articles 325 du code de procédure civile, L. 622-17 et suivants et L. 145-40-2, L.145-41 et L. 145-15 du code de commerce, 1193 et 1343-5 du code civil, de :
“PRONONCER la recevabilité de l’intervention volontaire de la société FHB prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société ABTO SARL en redressement judiciaire et de la société ATHENA prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société ABTO en redressement judiciaire 
Retenir que le commandement de payer du 21 janvier 2019 est de nul effet compte tenu de la procédure collective affectant la société ABTO 
Retirer la somme de 8583,92 euros de la créance à inscrire au passif de la société ABTO, cette somme étant à parfaire au jour du jugement 
Rejeter toute demande de compensation du dépôt de garantie 
DEBOUTER la société SCI LES BORIES de toutes ses autres demandes 
En tout état de cause,
- JUGER qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire ; 
- CONDAMNER la SCI LES BORIES à payer à la société ABTO la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI LES BORIES aux entiers dépens de la procédure, en ce comprenant les frais de commandement.”

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 9 mai 2023, la S.C.I. SCI LES BORIES (ci-après la S.C.I. LES BORIES) demande au tribunal, aux visas des articles 1134 et 1184 du code civil et les nouveaux articles 1103, 1224 et 1227 du code civil, L. 622-7 et L. 622-21 du code de commerce, de : 
“DEBOUTER la société ABTO en toutes ses demandes, fins et conclusions. 
RECEVOIR la société LES BORIES en ses demandes reconventionnelles 
Y faisant droit 
ORDONNER la compensation à due concurrence entre le montant de la créance de charges et loyers de la société LES BORIES et le montant du dépôt de garantie. 
FIXER la créance de la société LES BORIES au passif du Redressement Judiciaire de la société ABTO, à la somme de 7.698,80 €. 
CONDAMNER la société ABTO à reconstituer le montant du dépôt de garantie entre les mains de la société LES BORIES afin qu’il corresponde, conformément au bail, à un six mois de loyer en principal. 
Subsidiairement, 
FIXER la créance de la société LES BORIES au passif du Redressement Judiciaire de la société ABTO, à la somme de 26.219,88 €. 
CONDAMNER la société ABTO à verser à la société LES BORIES, la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la société ABTO aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry DAVID, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 
RAPPELER qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision de rendue n’en dispose autrement.” 


Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
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Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 20 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 14 juin 2024.

MOTIFS

Sur les interventions volontaires

Selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l'article 330 du même code, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l'espèce, un plan de redressement a été arrêté à l'égard de la S.A.R.L. ABTO par jugement du 11 janvier 2023 du tribunal de commerce de PARIS, lequel :
- a désigné Monsieur [O] [U] et Monsieur [S] [V] comme tenus d’exécuter le plan,
- a désigné la S.E.L.A.R.L. F.H.B., en la personne de Maître [R] [X], en qualité de commissaire à l’exécution du plan ;
- a maintienu la S.E.L.A.R.L. ATHENA, en la personne de Maître [D] [Z] en qualité de mandataire judiciaire.

La S.C.I. LES BORIES a déclaré sa créance le 15 mars 2022.

Les organes de la procédure collective ouverte à l'égard de la société demanderesse ont un intérêt manifeste à intervenir à la procédure initiée par la S.A.R.L. ABTO à l’encontre de la S.C.I. LES BORIES.

En conséquence, les interventions volontaires de la S.E.L.A.R.L. F.H.B,en la personne de Maître [R] [X] et de la S.E.L.A.R.L. ATHENA, en la personne de Maître [D] [Z] seront déclarées recevables.

Sur la demande de nullité du commandement de payer du 21 janvier 2019

La S.A.R.L. ABTO sollicite que soit retenu que le commandement de payer du 21 janvier 2019 est de nul effet compte tenu de la procédure collective l’affectant.

La S.C.I. LES BORIES s’oppose à cette demande. Elle soutient que l’ouverture de la procédure collective interdit toute action en acquisition de la clause résolutoire. 

Il résulte des dispositions des articles L.145-41 et L.622-21 à L.622-23 du code de commerce que l'action introduite par le bailleur avant le placement en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement.

Dès lors qu'aucune décision passée en force de chose jugée constatant l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement n'est intervenue avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, toute demande d’acquisition de la clause résolutoire sera déclarée irrecevable, l'action ne pouvant plus être poursuivie par application des dispositions susvisées.
Dès lors, l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire n’a pas pour effet de rendre nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré antérieurement à cette ouverture mais a pour conséquence que son exécution ne peut plus être poursuivie.

Dès lors, la S.A.R.L. ABTO sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer du 21 janvier 2019.

Sur la demande de fixation de la créance

La S.A.R.L. ABTO, la S.E.L.A.R.L. F.H.B. prise en la personne de son représentant légal Me [R] [X], prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. ABTO et la S.E.L.A.R.L. ATHENA, prise en la personne de Me [D] [Z], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. ABTO soutiennent que les charges dites “extra” pour les années 2014 à 2017 pour un montant total de 11.740,80 euros TTC ne sont pas justifiées et ne permettent pas de vérifier la nature des charges facturées ; qu’en vertu de l’article L. 145-40 du code de commerce toute charge non expressément visée dans le bail devra être écartée ; qu’il convient d’écarter la somme de 1.186,20 euros au titre des appels de charges dites “extra” pour les années 2014 à 2020 dont les régularisations ont été effectuées entre 2015 et 2021 et 526,22 euros au titre de l’exercice 2021, soit 4.712,42 euros ; que de nombreuses charges ont été refacturées alors même qu’elles n’étaient pas imputables au preneur en considération de l’inventaire des catégories de charges figurant au bail : “frais syndic + travaux+ divers”; que la catégorie figurant dans l’inventaire intitulée “charges de copropriété de l’immeuble” est imprécise et en tout état de cause trop générale pour répondre aux exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce ; que les appels de frais d’huissiers de justice et de TVA y afférentes ont été considérées comme contestables par le juge des référés ; que la majorité des frais d’huissier correspond à une période antérieure au renouvellement du bail ; que la S.C.I. LES BORIES n’a pas appliqué la clause d’indexation lorsque celle-ci conduisait à une baisse du loyer ; que le loyer aurait dû être réévalué à la baisse à compter du 1er mai 2016 ; qu’au mois de juillet 2018, le décompte comprend des frais d’assignation et TVA correspondante alors même que l’ordonnance de référé avait mis à la charge de la S.C.I. LES BORIES l’intégralité des dépens ; qu’elle s’oppose à la demande de compensation ; que dans le cas d’une société de procédure collective, la compensation doit d’abord porter sur les loyers postérieurs au jugement d’ouverture pourvu que ceux-ci soient en outre privilégiés, l’intérêt du locataire étant d’éviter la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs ; que la compensation n’étant sollicitée qu’entre la créance de restitution de dépôt de garantie et celle sur les loyers et charges antérieurs à l’ouverture de la procédure collective, elle ne pourra s’appliquer ; que la relation contractuelle entre elle et la S.C.I. LES BORIES se poursuit ; qu’elle a tout intérêt à ce que son bailleur conserve en l’état le dépôt de garantie versé entre ses mains le cas échéant pour régler toute dette éventuelle et en tout état de cause postérieure à la procédure collective ; que le bail commercial liant les parties ne stipule pas que le dépôt de garantie devra venir en compensation de quelque dette que ce soit si le preneur est placé en procédure collective ; que le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie ne pourra pas tenir lieu de paiement d’un terme de loyer ou toute autre somme due au bailleur en cours de bail ; que ce n’est qu’à la fin de la relation contractuelle que le sort du dépôt de garantie sera traité.

La S.C.I. LES BORIES sollicite la fixation de sa créance à la somme de 26.219,88 euros arrêtée au 28 février 2022. Elle précise que les régularisations de charges ont été régulièrement adressées à la S.A.R.L. ABTO ; que la S.A.R.L. ABTO conteste de manière confuse et imprécise les régularisations de charges intervenues depuis 2014 ; qu’il est très difficile de déterminer les postes de charges contestées ; qu’elle est dans l’incapacité d’apporter des précisions sur les charges contestées puisqu’elles ne sont pas visées par la S.A.R.L. ABTO ; que les frais de syndic, les travaux de réfection de la terrasse, le remplacement des canalisations, la création de descente d’eaux usées ou encore la modernisation des ascenseurs sont toutes des charges imputables au preneur ; que les frais d’huissiers sont légitimes en ce que la S.A.R.L. ABTO règle systématiquement ses loyers en retard ; qu’elle a été contrainte de faire délivrer des commandements de payer pour obtenir le règlement des loyers ; que ces frais ne sont pas prescrits ; qu’elle sollicite par ailleurs la compensation de sa créance locative et le montant du dépôt de garantie ; qu’aux termes de sa déclaration de créance, elle a sollicité cette compensation.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur les contestations relatives aux charges locatives

S'agissant des charges locatives, selon l'article L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liés à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de l'année pour lequel il est établi ou dans le délais de trois mois à compter de la reddition des charges pour l'exercice annuel pour les immeubles en copropriété. Il en résulte que lorsqu'il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d'exercice conformément aux textes précités et que l'absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'ils ne sont plus dus.

Le contrat de bail stipule à son article intitulé “CHARGES” que le preneur est tenu de rembourser au bailleur “sa quote-part, au prorata des tantièmes exploités, de toutes charges, fournitures et prestations relatives à l’usage et à l’entretien des parties communes selon l’inventaire des catégories de charges, taxes, impôts et redevances ci-après, conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce.
- Chauffage et s’il en existe, climatisation des locaux loués et des parties communes ;
- Gardiennage de l’immeuble s’il existe ;
- Nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
- Éclairage et chauffage des parties communes ;
- Service des ascenseurs et monte-charge ;
- Honoraires de gestion techniques de l’immeuble ;
- Charges de copropriété de l’immeuble ;
- Consommation d’eau chaude et froide ;
- Travaux d’entretien des parties communes hors réparation relevant de l’article 606 du code civil ;
- Ravalement de l’immeuble hors travaux relevant de l’article 606 du code civil ;
- Impôts et taxes : la taxe de balayage, la taxe sur les bureaux, la taxe sur les locaux commerciaux et les entrepôts, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- prime d’assurance de l’immeuble.”

Il ressort du décompte produit que la S.A.R.L. ABTO est redevable de la somme de 26.619,88 euros au 10 mars 2022. Il y a lieu néanmoins de relever que la S.C.I. LES BORIES sollicite uniquement la condamnation de la S.A.R.L. ABTO à lui verser la somme de 26.219,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022.

La S.A.R.L. ABTO conteste les montants portés au débit du compte locatif des charges dites “extra” pour les années 2014 à 2021 pour un montant total de 4.186,20 euros. Toutefois, à la lecture des régularisations de charges produites pour ces années par la S.C.I. LES BORIES, ces charges portent sur des travaux relevant de l’article 605 du code civil ainsi que des “FRAIS SYNDIC+ ASS+TRX” qui sont à la charge du preneur en vertu du contrat de bail. Il n’y a donc pas lieu de les déduire de la somme dont est redevable la S.A.R.L. ABTO au titre de l’arriéré locatif.

Sur les contestations relatives aux frais d’huissiers et clause pénale

La S.A.R.L. ABTO conteste également les frais d’huissiers et de clause pénale portés au débit du compte locatif pour les années 2014 à 2021 pour un montant total de 3.385,99 euros. 

S’agissant des frais d’huissiers, un montant total de 1.756,46 euros(163,13+32,83+169,37+33,87+183,13+36,63+171,86+34,37+185,06+37,01+195,54+39,11+217,15+43,43+274,04+54,81+193,03+38,61+171,78+34,36+324,19+64,84-1.206,14+182,04+36,41+50) a été porté au débit de la S.A.R.L. ABTO.

S’agissant des sommes imputées au titre de la clause pénale, il ressort des décomptes produits que cette somme s’élève à la somme totale de 1.641,73 euros (1.000,96+1.645,68+1.105,60+1.563,32+2.143,26+2.784,77-1.000,96-1.645,68-1.105,6-1.563,32-2.143,26-2.784,77+4.631,27+2.001,81-4.631,67-2.001,81+1.641,73).

Ainsi, la somme totale imputée à la S.A.R.L. ABTO au titre des frais d’huissiers et de clause pénale s’élèvent à la somme de 3.398,19 euros. Il a lieu de relever que la S.A.R.L. ABTO sollicite uniquement la somme de 3.345,99 euros au titre de ses frais et clause pénale. Le tribunal ne pouvant juger ultra petita, il ne peut accorder au demandeur une somme supérieure à sa demande. Le tribunal retiendra donc la somme de 3.345,99 euros.

S’agissant des frais d’huissiers, force est de constater que leurs montants ne sont pas justifiés par la S.C.I. LES BORIES. Il y donc lieu de les déduire. 

S’agissant des frais imputés au titre de la clause pénale, selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé “CLAUSE PÉNALE” qu’en “cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le Preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement comprenant la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10% du montant de la somme due pour couvrir le Bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement, que des frais diligence et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme.”

Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas de résiliation du bail, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. 

Cette clause pénale est manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au manquement, et sera de ce fait réduite à la somme totale de 1 euros.

Il convient donc de déduire la somme de 3.344,99 euros [3.345,99-1] à la somme dont la S.A.R.L. ABTO est redevable au titre de l’arriéré locatif.



Sur la clause d’indexation

S’agissant de la clause d’indexation, la S.A.R.L. ABTO soutient que la S.C.I. LES BORIES n’a pas appliqué la révision du loyer pour la première période triennale du 1er mai 2016 au 31 avril 2019 alors que la variation des indices des loyers commerciaux était à la baisse et conduisait à ramener le loyer annuel à la somme de 34.852,61 euros HT ; que la S.C.I. LES BORIES a bénéficié d’un trop perçu de 96,48 euros. La S.C.I. LES BORIES n’a pas répondu à cette demande. 

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé “RÉVISION” que le “loyer afférent aux locaux des présents sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice des Loyers Commerciaux publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Économiques (ILC). Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les trois ans à compter de la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi. L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer du 2ème trimestre 2013 soit 108,50. Pour la première révision triennale cet indice sera comparé à celui du 2ème trimestre 2016, lequel servira lui-même de base par rapport à celui du 2ème trimestre de l’année 2019 pour la deuxième révision et ainsi de suite.”

Il ressort des pièces versées aux débats que la clause d’indexation prévue au bail n’a pas été appliquée pour la première période triennale du 1er mai 2016 au 31 avril 2019. Ainsi, le loyer annuel aurait dû être révisé à la somme de 34.852,62 euros HT (arrondi supérieur)[34.884,77x108,40 (ILC 2ème trimestre 2016)/108,50 (ILC 2ème trimestre 2013)]. La S.C.I. LES BORIES a ainsi bénéficié d’un trop perçu de 96,45 euros. 

Sur la contestation des frais d’assignation

S’agissant des frais d’assignation, ainsi que la TVA correspondante, la S.A.R.L. ABTO soutient que ces frais doivent être soustrait de l’arriéré locatif en ce que l’ordonnance de référé du 20 novembre 2018 a mis à la charge de la S.C.I. LES BORIES les dépens. 

Il ressort des pièces versées aux débats que le 20 juillet 2018, il a été imputé à la S.A.R.L. ABTO sur le compte locatif la somme de 324,19 euros au titre des frais d’huissier/assignation ainsi que 64,84 euros sau titre de la TVA. L’ordonnance de référé du 20 novembre 2018 a condamné la S.C.I. LES BORIES aux entiers dépens. Dès lors, la S.C.I. LES BORIES ne pouvait laisser à la charge de la S.A.R.L. ABTO le coût de l’assignation. Il y a donc lieu de déduire la somme de 389,03 euros de la somme due au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande reconventionnelle de compensation avec le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le preneur entre les mains du bailleur s'analyse en un gage espèces. Il a pour objet de garantir le paiement des sommes que le locataire peut devoir au bailleur lors de la libération des lieux notamment au titre des loyers et des réparations locatives. Il doit être restitué au preneur en fin de bail, étant précisé que des aménagements contractuels peuvent être prévus.

En cas de procédure collective du preneur, le bailleur pourra procéder à une compensation légale, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, si le bail est résilié avant le jugement d'ouverture, s'agissant de créances réciproques, certaines, liquides, fongibles et exigibles. Dans cette hypothèse, il peut ne déclarer sa créance qu’à hauteur du montant lui restant dû après déduction du dépôt de garantie.

Si le bail est en cours au jour du jugement d'ouverture, l'article L. 622-7, alinéa 1er du code de commerce admet le paiement des dettes antérieures par le mécanisme de la compensation des dettes connexes. Celle-ci doit être admise, alors même que les conditions de la compensation légale, qui suppose des créances réciproques, certaines, liquides, fongibles et exigibles ne sont pas toutes réunies. Dans cette hypothèse, le créancier doit démontrer le lien de connexité des créances réciproques et ne peut compenser le dépôt de garantie qu’à concurrence du montant de la créance qu’il aura déclarée au passif de son locataire.

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé “DEPOT DE GARANTIE” que “la garantie de paiement des loyers et de l’entière exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail, le Preneur a, à l’instant, versé au Bailleur, qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance, la somme de MILLE DEUX CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS SOIXANTE CENTIMES (1.278,60 €) qui, avec celle de SEIZE MILLE CENTSOIXANTE TROIS EUROS SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (16.173,78 €) déjà entre les mains du Bailleur, formera la somme totale de DIX SEPT MILLE QUATRE CENT QUARANTE DEUX EUROS TRENTE HUIT CENTIMES (17.442,38 €) représentant six mois de loyer.
Cette somme qui ne produira aucun intérêt au profit du Preneur restera entre les mains du propriétaire jusqu’à l’expiration du présent bail avec affectation spéciale à l’entière exécution des charges et conditions des présentes. Elle sera remboursée au Preneur après déménagement, remise des clefs et production de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur en fin de jouissance, notamment à titre de réparation des dégâts qu’il aurait causés, ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable pour quelque cause que ce soit pour le Preneur.
Ce dépôt de garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer et son complément sera exigible à chaque modification dudit loyer”.

En l’espèce, la S.C.I. LES BORIES a déclaré sa créance au passif de la S.A.R.L. ABTO le 15 mars 2022. Elle a déclaré une créance de 26.219,88 euros d’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2022 ainsi que la compensation de cette dette avec le montant du dépôt de garantie de 18.521,08 euros, soit une créance qui sélève à la somme de 7.698,80 euros.

En vertu du contrat de bail le dépôt de garantie n’est dû qu’à l’expiration du bail, soit postérieurement à l’ouverture de la procedure collective, le contrat de bail étant toujours en cours.

Il résulte des dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Il s'ensuit que la compensation entre les arriérés de loyer et le dépôt de garantie au profit du bailleur - lorsque le preneur est soumis à une procédure collective - est admise, dès lors que la créance de loyer et celle issue du dépôt de garantie sont connexes pour être issues d'un même contrat.

En outre, si la compensation légale suppose que les créances réciproques soient liquides et exigibles, la compensation pour dettes connexes peut intervenir entre deux créances qui ne présentent pas ces conditions de liquidité et d'exigibilité, de sorte que la connexité peut être caractérisée en l'absence d'exigibilité des créances et que, dès lors, la compensation ne peut être subordonnée à l'exigibilité de la créance de restitution du dépôt de garantie.
Dès lors, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de faire droit à la demande de la S.C.I. LES BORIES et d’ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et l’arriéré locatif dû par la S.A.R.L. ABTO antérieur à l’ouverture de la procédure collective.

Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d'une part, la somme de 26.219,88 euros, au titre de l'arriéré locatif dû par la S.A.R.L. ABTO, et d'autre part, la somme de 18.521,08 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.C.I. LES BORIES, à hauteur de la somme la plus faible.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. ABTO est redevable de la somme de 3 868,33 euros (26.219,88-18.521,08-3.344,99-96,45-389,03). 

Il convient donc de fixer la créance de la S.C.I. LES BORIES au passif de la S.A.R.L. ABTO à la la somme de 3 868,33 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l'ouverture d'une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En l’espèce, la procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d'ordonner le partage des dépens à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. ABTO qui seront fixés au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. ABTO et de 50% à la charge de la S.C.I. LES BORIES. 

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 515 ancien du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire. En conséquence, il n’y a pas lieu de l’ordonner.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les interventions volontaires de la S.E.L.A.R.L. F.H.B, en la personne de Maître [R] [X] et de la S.E.L.A.R.L. ATHENA, en la personne de Maître [D] [Z],

DÉBOUTE la S.A.R.L. ABTO de sa demande de nullité du commandement de payer du 21 janvier 2019,

ORDONNE la compensation entre la somme de 26.219,88 euros, au titre de l'arriéré locatif dû par la S.A.R.L. ABTO, et d'autre part, la somme de 18.521,08 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.C.I. SCI LES BORIES, à hauteur de la somme la plus faible,

FIXE la créance de la S.C.I. SCI LES BORIES à hauteur de la somme de 3.868,33 euros, au passif du redressement judiciaire de la S.A.R.L. ABTO, représentée par la S.E.L.A.R.L. F.H.B. prise en la personne de son représentant légal Me [R] [X], administrateur judiciaire de la S.A.R.L. ABTO et la S.E.L.A.R.L. ATHENA, prise en la personne de Me [D] [Z], mandataire judiciaire, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI LES BORIES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ABTO, représentée par la S.E.L.A.R.L. F.H.B. prise en la personne de son représentant légal Me [R] [X], administrateur judiciaire de la S.A.R.L. ABTO et la S.E.L.A.R.L. ATHENA, prise en la personne de Me [D] [Z], mandataire judiciaire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.C.I. SCI LES BORIES et de 50% à la charge de la S.A.R.L. ABTO qui seront fixés au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. ABTO, 

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,


Fait et jugé à Paris le 02 Octobre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA