Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [S] [C] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Raphael BERGER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZQX

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPIÉTAIRES DE LA [Adresse 5] située [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS GERARD SAFAR, exerçant sous l’enseigne SAFAR, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886


DÉFENDEUR
Monsieur [S] [C] [N]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Anne BRON, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 02 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZQX


Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner Monsieur [S] [C] [N] copropriétaire des lots 10138 et 10447 en paiement des sommes suivantes:

- 4557,06 euros représentant les charges de copropriété impayées au 26 février 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023,

- 756 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023,

- 1000 euros à titre de dommages-intérêts,

- 1600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens


A l'audience du 2 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [S] [C] [N] assigné en application de l'article 659 du Code de procédure civile n'a pas comparu.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Monsieur [S] [C] [N], à qui l'assignation n'a pas été remise à personne, n'ayant pas comparu, mais la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.


MOTIVATION

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. 

Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4] verse aux débats les pièces suivantes :

- la justification de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [C] [N],

- les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 6 octobre 2020, 15 novembre 2021, 30 novembre 2022 et 5 octobre 2023 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

- les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

- un décompte de créance au 1er janvier 2024, cotisation fonds travaux 01/01/2024 incluse,

- une mise en demeure de payer de payer en date du 27 avril 2023.


Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de Monsieur [S] [C] [N].

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus notamment les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat et pour le suivi de la procédure, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n'est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires. 

Le coût de la lettre de mise en demeure dont l'envoi n'est pas établi par la production d'un avis de réception ne peut non plus être accordé ni le coût de l'ensemble des lettres dont l'envoi est établi lorsque leur multiplicité dans un laps de temps rapproché n'est pas utile au recouvrement de la créance.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des charges à hauteur de la somme de 4557,06 euros, avec intérêts légaux à compter de l'assignation faute de preuve d'envoi de la mise en demeure du 6 mars 2023 avec un avis de réception.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 132 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, représentant le coût de la lettre de mise en demeure par avocat, l'envoi des mises en demeure par le syndic n'étant pas établi, qui portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser ; ainsi en l'espèce, Monsieur [S] [C] [N] sera tenu de verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Monsieur [S] [C] [N], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [S] [C] [N] devra les supporter à hauteur de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,


Condamne Monsieur [S] [C] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic la SAS GERARD SAFAR, exerçant sous l’enseigne SAFAR, les sommes suivantes :

- 4557,06 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024, cotisation fonds travaux 01/01/2024 incluse, avec intérêts légaux à compter de l'assignation,

- 132 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts légaux à compter de l'assignation,

- 200 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne Monsieur [S] [C] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic la SAS GERARD SAFAR, exerçant sous l’enseigne SAFAR, la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [S] [C] [N] aux dépens,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE