Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54051 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C43GL

N° : 1

Assignation du :
17, 29 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 octobre 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

Société UNIPIERRE ASSURANCE
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS - #C0542



DEFENDERESSE

S.A.S. ARINFO I-MAGINER en son siège social [Adresse 1] et en ses lieux loués
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante et non constituée





DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 août 2018, la société UNIPIERRE ASSURANCE a consenti à la société ARINFO I-MAGINER un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 292.290€ hors taxes ainsi qu'une provision sur charges annuelle de 55.045€.

Par avenant signé le 23 juin 2020, les parties ont convenu de l'annulation de la moitié des loyers au titre du 2ème trimestre 2020 et du report de l'exigibilité des loyers dus au titre du 3ème trimestre 2020, l'ensemble de ces loyers devant être payés de manière échelonnée sur une période de six mois à compter du 1er janvier 2021. L'avenant prévoit une clause de déchéance en cas de non respect des échéances de paiement.

Le 14 décembre 2021, le juge des référés de ce tribunal a condamné la société ARINFO I-MAGINER à verser à la société UNIPIERRE ASSURANCE la somme provisionnelle de 282.400,66€ au titre de l'arriéré de loyer, charges et accessoires arrêtés au 12 juillet 2021 inclus.

Par la suite, le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier du 7 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 290.675,29 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCPI UNIPIERRE ASSURANCE a, par exploit délivré les 17 et 29 mai 2024, fait citer la SAS ARINFO I-MAGINER devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 janvier 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 331.905,66€ TTC au titre de la dette locative échue au 5 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023,
- la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 56.206,94€ HT, majorée des charges, taxes et accessoires, jusqu'à libération des lieux,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience, la partie requérante se désiste de sa demande d'expulsion, la défenderesse ayant quitté les lieux le 1er août 2024 et maintient le surplus de ses prétentions.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 16 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement par le preneur, notamment, à son échéance d'un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, complément de loyers, de dépôt de garantie ou de charges, de tous frais de poursuite, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 7 décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il contient également un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai imparti, ce que dément le décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 8 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de donner acte à la requérante qu'elle se désiste de sa demande au titre de l’expulsion, la défenderesse ayant quitté les lieux le 1er août 2024.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 8 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d'occupation équivalente au double du loyer en application de l'article 16.2 du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu'en son montant.

Si le décompte contient les loyers impayés jusqu'au 12 juillet 2021 qui font déjà l'objet d'une décision de référé prononcée le 14 décembre 2021 à hauteur de 282.400,66€, il résulte de la colonne crédit que cette somme a été soldée du fait de l'imputation des paiements.

Dès lors, après déduction des frais de procédure non justifiés (750€), la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 331.155,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 5 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024 sur la somme de 290.675,29 euros.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera également condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code, en ce compris le coût du commandement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 8 janvier 2024 ;

Donnons acte à la requérante qu'elle se désiste de sa demande d'expulsion à l'encontre de la SAS ARINFO I-MAGINER ;

Condamnons la SAS ARINFO I-MAGINER à payer à la société UNIPIERRE ASSURANCE :
* à compter du 8 janvier 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 331.155,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 5 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024 sur la somme de 290.675,29 euros ;
* la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

Condamnons la SAS ARINFO I-MAGINER au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN