Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 2 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me ZIMMER (E1623)
 Me SITBON (P0198)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 23/00035

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRDM

N° MINUTE : 5


Assignation du :
29 Décembre 2022







JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2024 






DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 (RCS Paris 841 668 171)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’A.A.R.P.I. ACCENT LEGAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1623



DÉFENDEUR

Monsieur [M] [N]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Georges SITBON de la S.C.P. PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0198




Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/00035 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYRDM


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 14 Juin 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 18 février 1980, Monsieur [X] [L] a a donné à bail à Monsieur [M] [N], un local commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] à usage professionnel et notamment pour y exercer une "activité de dentiste".

Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises à compter de cette date. 

Le dernier bail a été conclu par acte sous seing privé du 25 juin 2003 entre Madame [W] [V], aux droits de laquelle viennent désormais Madame [B] [V] et Madame [F] [V] (ci-après consorts [V]) et Monsieur [M] [N] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2003 et moyennant un loyer annuel en principal de 5.028 euros pour la première année et de 5.840 euros à compter du 1er avril 2004, payable trimestriellement et d'avance.

Par acte authentique du 18 décembre 2018, les consorts [V] ont cédé à la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 l'ensemble immobilier dont dépend le local loué.

Par acte extrajudiciaire du 17 février 2022, la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 a fait délivrer à Monsieur [M] [N] un commandement d'avoir à payer la somme de 15.063,83 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2022, la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 a assigné Monsieur [M] [N] devant la présente juridiction, aux fins de : 
"A TITRE PRINCIPAL : 
- CONSTATER acquise, à effet du 17 mars 2022, au profit de la société AKELIUS [Localité 6] 72, la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 17 février 2022 et insérée dans le bail commercial conclu avec Monsieur [M] [N] portant sur des locaux 2ème étage droite d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ; 
Subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés, 
- DIRE que l'échéancier de paiement fixé par le Président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes courant à peine de déchéance du terme. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- ORDONNER la résolution judiciaire du bail commercial conclu avec Monsieur [M] [N] portant sur des locaux 2ème étage droite d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à la date du jugement à intervenir en raison des manquements répétés et continus du preneur à son obligation de paiement des loyers, charges, et autres sommes dues au titre du bail commercial et des retards répétés de paiement à leur échéance des sommes exigibles ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [M] [N] des lieux qu'il occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'à la libération des lieux ; 
- DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] à payer à la société AKELIUS [Localité 6] 72 la provision de 11 550,10 € correspondant à l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation, charges, taxes et accessoires restant dû par le Preneur au Bailleur selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2022 inclus, ladite somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] à payer à la société AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 193,40 € au titre des frais d'huissier engagés pour signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2022 ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] à payer à la société AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] aux entiers dépens."

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 23 décembre 2023, la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-41 du code de commerce, 1224 et suivants, 1348-1 et 1741 du code civil et L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution, de :
"A TITRE PRINCIPAL : 
- CONSTATER acquise, à effet du 17 mars 2022, au profit de la société AKELIUS [Localité 6] 72, la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 17 février 2022 et insérée dans le bail commercial conclu avec Monsieur [M] [N] portant sur des locaux 2ème étage droite d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ; 
Subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés, 
- DIRE que l'échéancier de paiement fixé par le Président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes courant à peine de déchéance du terme. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- ORDONNER la résolution judiciaire du bail commercial conclu avec Monsieur [M] [N] portant sur des locaux 2ème étage droite d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à la date du jugement à intervenir en raison des manquements répétés et continus du preneur à son obligation de paiement des loyers, charges, et autres sommes dues au titre du bail commercial et des retards répétés de paiement à leur échéance des sommes exigibles ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- DEBOUTER Monsieur [M] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [M] [N] des lieux qu'il occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'à la libération des lieux ; 
- DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] à payer à la société AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 9 939,26 € correspondant à l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation, charges, taxes et accessoires restant dû par le Preneur au Bailleur selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, ladite somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] à payer à la société AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 193,40 € au titre des frais d'huissier engagés pour signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2022 ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] à payer à la société AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [M] [N] aux entiers dépens." 

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 29 septembre 2023, Monsieur [M] [N] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce de :
"Débouter à titre principal le bailleur de toutes ses demandes, le locataire étant à jour de ses loyers. 
Subsidiairement, 
Il est demandé au Tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder 24 mois de délai à Monsieur [N] pour s'acquitter de sa dette. 
Partager les dépens". 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 14 juin 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et sur la demande à titre reconventionnel de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 soutient que Monsieur [M] [N] ne s'est pas acquitté de sa dette dans le délai d'un mois du commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la clause résolutoire est acquise ; que la situation d'impayé est persistante et récurrente.

Monsieur [M] [N] s'oppose à cette demande. Il soutient qu'il est "quasi à jour" de ses règlements.

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».



Le contrat de bail du 25 juin 2003 comporte une stipulation intitulée "CLAUSE RÉSOLUTOIRE" qui stipule qu': "À défaut de paiement à son échéance, d'un terme de loyer (principal et accessoires) et, en cas d'inexécution des clauses des conditions ci-dessus, qui sont toutes de rigueur, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement rester sans effet et l'expulsion du preneur pourra être prononcée par simple ordonnance de référé, le dépôt de garantie qui sera indiqué ci-après restant acquis au bailleur, à titre d'indemnités, sans préjudice des dommages et intérêts qu'il pourrait être en droit de réclamer."

Par acte extrajudiciaire du 17 février 2022, la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 a fait délivrer à Monsieur [M] [N] un commandement d'avoir à lui payer, dans le délai d'un mois, la somme de 16.063,83 euros au titre des loyers et charges impayés outre 193,40 euros de frais. Il vise la clause résolutoire précité. 

Il ressort du décompte produit que Monsieur [M] [N] n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement, ce qui n'est pas contesté par Monsieur [M] [N].

A défaut de paiement dans le délai d'un mois visé au commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail a été acquise à la date du 17 mars 2022 à 24h00. 

Pour suspendre les effets de cette clause, Monsieur [M] [N] sollicite la suspension de celle-ci par l'octroi de délais. La S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 s'y est opposée en indiquant qu'il ne produit aucun élément probant sur sa situation financière.

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.

Monsieur [M] [N] est redevable, au terme du décompte communiqué, de la somme de 9.939,26 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires échus au 20 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

Monsieur [M] [N] soutient qu'il convient de déduire de cette somme la somme de 4.379,93 euros en vertu d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 5 février 2013. La S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 s'y oppose en soutenant que Monsieur [M] [N] ne peut se prévaloir de cet arrêt, même par voie de compensation, dès lors qu'il a été rendu il y a plus de dix ans et qu'aucune mesure d'exécution forcée n'a été effectuée entre temps pour interrompre le délai ; que l'arrêt portait sur un bail verbal à usage d'habitation et aucunement le bail objet de la présente affaire ; que les créances résultant de deux contrats distincts et ne procédant aucunement de la même cause ne présentent aucun lien de connexité pour permettre la compensation. 

En l'espèce, la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 5 février 2013 a notamment condamné les consorts [V] à verser à Monsieur [M] [N] la somme de 2381,71 euros au titre des loyers payés antérieurement au jugement de redressement judiciaire et celle de 3.692 euros au titre de l'indexation de loyer et la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Le même arrêt avait également condamné Monsieur [M] [N] à verser aux consorts [V] la somme de 2.381,71 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 31 décembre 2012 et avait ordonné la compensation entre les créances des parties. 

Il résulte de l'article L. 114-4 du code des procédures civiles d'exécution que l'exécution des décisions de justice ne peut être poursuivie que pendant dix ans. Il n'est pas contesté que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 5 février 2013 a été rendu il y a plus de dix ans. En outre, Monsieur [M] [N] ne justifie pas avoir effectué une mesure d'exécution forcée à la suite de cet arrêt permettant d'interrompre cette prescription. Au surplus, il ressort du décompte annexé au courrier du conseil des consorts [V] produit par la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 que les condamnations prononcées en faveur de Monsieur [M] [N] par la cour d'appel de PARIS dans son arrêt du 5 février 2013 ont déjà fait l'objet d'une compensation avec la dette locative dont il était redevable à leur égard. Dès lors, il n'y a pas lieu de déduire la somme de 4.379,93 euros à l'arriéré locatif dont Monsieur [M] [N] est redevable. 

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 pour la somme de 9.939,26 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires échus au 20 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

S'agissant de la demande de condamnation de Monsieur [M] [N] à verser à la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 193,40 euros au titre des frais d'huissier engagés pour signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2022. Il y a lieu de relever qu'à la lecture du décompte produit par la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 cette somme figure déjà dans le décompte. La S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 ne peut donc en demander deux fois le paiement. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Si Monsieur [M] [N] a pu rencontrer des difficultés face au règlement de ses loyers, force est de constater qu'il est locataire depuis plus de 40 ans du même local commercial, où il exerce l'activité de chirurgien-dentiste. Il ressort par ailleurs du décompte produit que Monsieur [M] [N] a repris le paiement des loyers et des charges.

Dans ces circonstances, il sera fait droit à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [M] [N] à raison de 24 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 25 du mois suivant la signification du présent jugement, et suspendra le jeu de la clause résolutoire suivant les modalités et les conditions figurant dans le dispositif.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, cette demande est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [N], qui succombe partiellement, sera condamné à payer les dépens de l'instance. 

L'équité commande de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE à la date du 17 mars 2022 à 24h00 l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 juin 2003 liant la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 et Monsieur [M] [N] sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 7],


CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 9.939,26 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires échus au 20 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse,

AUTORISE Monsieur [M] [N] à se libérer de cette somme en 24 mensualités égales et successives payables le 25 de chaque mois - en sus du loyer, charges et taxes afférents - et, pour la première fois, le 25 du mois suivant la signification du présent jugement à défaut d'exécution volontaire de la présente decision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si Monsieur [M] [N] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles,

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et un mois après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et recouvrable par la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet à la date du 17 mars 2022 à 24h00,
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [M] [N] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] [Localité 7], avec le concours de la force publique si nécessaire,
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [M] [N] sera condamné, à compter du 18 mars 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,

DÉBOUTE la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [N] à lui verser dela somme de 193,40 euros au titre des des frais d'huissier engagés pour signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2022,

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer la S.C.I. AKELIUS [Localité 6] 72 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur [M] [N] en tous les dépens,


Fait et jugé à Paris le 02 Octobre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA