Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53647 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C42YZ

N° : 2

Assignation du :
14 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 octobre 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

La Fondation [C] - Institut [X] de [C]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Maryline OLIVIÉ, avocat au barreau de PARIS - #C1410



DEFENDERESSE

S.A.S. SM COIFF
[Adresse 1]
[Localité 3]

non comparante et non constituée




DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 septembre 2023, la Fondation [C] - Institut [X] de [C] a consenti à la société SM COIFF, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 18.600€ hors charges.

Les 7 et 13 mars 2024, la Fondation [C] - Institut [X] de [C] a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 4759,92 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la Fondation [C] - Institut [X] de [C] a, par exploit délivré le 14 mai 2024, fait citer la SAS SM COIFF devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 avril 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 7944,18€, au titre de l’arriéré de loyers majoré des intérêts de retard fixés conventionnellement à 10% par mois de retard,
- la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2388,19€ à compter du 14 avril 2024 jusqu'à libération des lieux,
- ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- ordonner l'imputation de tout règlement postérieur au 14 avril 2024 sur la dette d'indemnité d'occupation,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.


MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 35 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation, à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire et notamment du commandement destiné à faire jouer la clause, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré les 7 et 13 mars 2024 mentionne bien le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d'en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, comme cela résulte du décompte produit, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 14 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si l’article 35 du contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie, et à l'application d'un intérêt de retard fixé conventionnellement à 10% par mois de retard des sommes dues, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il résulte du décompte arrêté au 14 mai 2024 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de mai 2024 inclus s'élève à la somme de 7944,18€, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre de provision.

Il n'y a pas lieu d'ordonner l'imputation des paiements sur les indemnités d'occupation, cette demande n'étant pas motivée, et l'imputation des paiements devant être effectuée conformément aux articles 1347-3 et suivants du code civil.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 14 avril 2024 ;

Disons que la SAS SM COIFF devra libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SAS SM COIFF à payer à la Fondation [C] - Institut [X] de [C] :
* à compter du 14 avril 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 7944,18 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts sur la somme de 7944,18 € ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur l'application d'intérêts de retard fixés à 10% par mois ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande aux fins de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'imputation des paiements sur les indemnités d'occupation ;

Condamnons la SAS SM COIFF à payer à la Fondation [C] - Institut [X] de [C] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS SM COIFF au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN