Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54168 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C44GH

N° : 1

Assignation du :
24 Mai et 05 Juin 2024
[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2024



par Lucie AUVERGNON, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MEG PATRIMOINE
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocats au barreau de PARIS - #C0734


DEFENDEURS

S.A.S. INSTITUT NEV
[Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparante et non constituée

Monsieur [B] [V] [Adresse 1] ci-devant et actuellement
[Adresse 4]
[Adresse 4]

non comparant et non constitué


DÉBATS

A l’audience du 21 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie AUVERGNON, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 
Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,
 
EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 septembre 2023, la société MEG PATRIMOINE a consenti à la société INSTITUT NEV un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer de 2.300 euros par mois hors charges et hors taxes la première année et de 2.500 € par mois à partir de la deuxième année, outre 150 € par mois de provisions sur charges. 

Le 22 septembre 2023, M. [B] [V] s’est porté caution solidaire de la société INSTITUT NEV, dans la limite de la somme en principal et accessoire de 30.000 €, pour une durée de 9 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit d’huissier signifié 26 février 2024, un commandement de payer la somme de 11.939,15 €, selon décompte porté en annexe, décomposée comme suit :
- 11.760 € au titre des loyers et charges dus, termes du mois de février 2024 inclus, 
- 179,15 € au titre du coût de l’acte, 
le commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 7 mai 2024. 

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivrés le 24 mai 2024 et le 5 juin 2024, fait citer la société la société INSTITUT NEV et M. [B] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Déclarer la société MEG PATRIMOINE recevable et bien fondée en ses demandes, 

Débouter la SAS INSTITUT NEV de ses prétentions à demeurer dans les lieux à quelque titre que ce soit, 

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir, 

Cependant, dès à présent : 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; 

Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et des forces armées s’il y a lieu ; 

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; 

Condamner solidairement la SAS INSTITUT NEV et M. [B] [V] à lui régler la somme provisionnelle de 12.496 € au titre des loyers et charges dus au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 ; 

Condamner la SAS INSTITUT NEV au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle d’un montant de 4.600 €, soumise à indexation, outre les charges à compter du 26 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, et remise des clés, 

Condamner la SAS INSTITUT NEV à une astreinte au profit de la SARL MEG PATRIMOINE d’un montant de 300 € par jour calendaire de retard, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, à compter de la signification de la décision à intervenir, 

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, 

Condamner solidairement la SAS INSTITUT NEV et M. [B] [V] à payer chacun la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner solidairement la SAS INSTITUT NEV et M. [B] [V] aux entiers dépens, notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, au coût du commandement de payer du 26 février 2024 et à celui de l’état des créanciers inscrits. 

A l'audience du 21 août 2024, la demanderesse, représentée, s’est référée à son assignation. Elle a exposé que la dette a partiellement été apurée. Le tribunal lui a demandé d’actualiser sa demande par note en délibéré à communiquer au plus tard le 15 septembre 2024. 
Les défenderesses n’ont pas comparu, étant précisé que M. [V] s’est présenté à l’audience mais sans être représenté. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024. 

Par note en délibéré reçue le 16 septembre 2024, la demanderesse a exposé, décompte à l’appui, que le solide débiteur était d’un montant de 4.014, 10 € au 16 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que : 
*le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
*la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 8 septembre 2023 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et de ses annexes, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement en date du 26 février 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et reproduit la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte arrêté au 23 mai 2024 permet de constater que le locataire n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 mars 2024. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, sans qu'elle ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L’engagement de caution de M. [B] [V] est produit et il n’existe aucune contestation sur sa validité.


Il convient d’ores et déjà de condamner solidairement la SAS INSTITUT NEV et M. [B] [V] au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4.014, 10 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 septembre 2024 (indemnité d’occupation du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2024. 

Par ailleurs, le bailleur sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation de « 4.600 €, soumise à indexation, outre les charges à compter du 26 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, et remise des clés », en fixant le montant de cette indemnité comme suit : loyer de 2.300 euros par mois hors charges et hors taxes majoré de 100 % en application de l’article 23.5 du bail. 

La majoration précitée s’analyse est une clause contractuelle susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration. 

Le bail prévoit l’indexation du loyer de plein droit en fonction de la variation de l’indice national des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE. 

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la société NEV INSTITUT cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, qui sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 1er octobre 2024, et équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel TTC hors charges de 2.300 € outre charges, avec indexation, dûment justifié au stade de l’exécution. 

Si l’occupation devait si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir. 

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société INSTITUT NEV et M. [B] [V] seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état des créanciers inscrits. 

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner solidairement la société INSTITUT NEV et M. [B] [V] à payer à la SARL MEG PATRIMOINE la somme globale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 26 mars 2024 ;

Disons que la société NEV INSTITUT devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, 

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons solidairement la société INSTITUT NEV et M. [B] [V] à payer à la SARL MEG PATRIMOINE la somme de : 
- 4.014, 10 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 septembre 2024 (indemnité d’occupation du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2024, 
- 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société INSTITUT NEV à payer à la SARL MEG PATRIMOINE, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au départ définitif du preneur, une indemnité d'occupation mensuelle, équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel TTC hors charges de 2.300 € outre charges, avec indexation, dûment justifié au stade de l’exécution, 

Disons que si l’occupation devait si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons solidairement la société INSTITUT NEV et M. [B] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état des créanciers inscrits.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Lucie AUVERGNON