Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à :Madame [O] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03644 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PS5

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSE
Madame [O] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation, lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation, lors du délibéré






Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03644 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PS5


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 1970 à effet au 1er novembre 1970, la société SAGECO-HLM a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. 

Par acte sous seing privé du 30 novembre 1970, la société SAGECO-HLM a consenti un bail sur la place de stationnement B230-27-02 dont l'adresse n'est pas précisée. 

A la suite d'une fusion, la société SAGECO-HLM a été absorbée par la société EFIDIS laquelle est devenue la société CDC Habitat social SA d'HLM (ci-après la société CDC Habitat Social). 

Invoquant des impayés de loyers, la société CDC Habitat Social a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation de Mme [O] [V] le 28 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8438,63 euros, au titre des arriérés locatifs afférents au logement et à la place de stationnement, dans un délai de six semaines, en visant les contrats de bail du 30 octobre 1970 et 30 novembre 1970 et les clauses résolutoires insérées auxdits contrats.

Par assignation du 21 mars 2024, la société CDC Habitat Social a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [V] du logement et de la place de stationnement et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération des lieux,
 - 11915,61 euros à titre de provision correspondant aux loyers impayés arrêtés au 4 mars 2024, sauf à parfaire le jour de l'audience, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire, 
 - 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de sa notification au préfet par lettre recommandée et du commandement de payer.

Elle expose avoir donné à bail des locaux d'habitation ainsi qu'un emplacement de parking, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire, que l'événement prévu à la clause résolutoire inscrite dans l'engagement de location s'est réalisé et que le délai de deux mois est expiré. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 juin 2024, la société CDC Habitat Social représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 juin 2024, s'élève désormais à 15460,68 euros. 
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

2. Concernant le logement

2.1 Sur la recevabilité de la demande 
La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 3 janvier 2024 et la somme de 8438,63 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans application de la majoration de 10% demandée par la bailleresse. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

3. Concernant la place de stationnement 

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, il convient de relever que dans la mesure où l'adresse de la place de stationnement n'est pas mentionnée au contrat de bail, celle-ci ne peut être considérée comme un accessoire du logement. 

Le bail conclu le 30 novembre 1970 contient une clause résolutoire permettant la résiliation du bail huit jours après une mise en demeure restée infructueuse. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2024 à la locataire, en lui accordant un délai de six semaines. Aucun paiement n'a été effectué dans ce délai. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2024. 


Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective de la place de stationnement avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1728 2° dudit code le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l'espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 juin 2024, Mme [O] [V] lui devait la somme de 15437,72 euros, soustraction faite des frais de contentieux et de pénalité d'enquête OPS, au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation.

Mme [O] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts de l'assignation, de sa notification au préfet et du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 1970 entre la société SAGECO-HLM aux droits de laquelle est venue la société CDC Habitat social SA d'HLM, d'une part, et Mme [O] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 4 mars 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 1970 entre la société SAGECO-HLM aux droits de laquelle est venue la société CDC Habitat social SA d'HLM, d'une part, et Mme [O] [V], d'autre part, concernant une place de stationnement B230-27-02 est résilié depuis le 19 février 2024,

ORDONNE à Mme [O] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, ainsi que la place de stationnement B230-27-02 ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [V] au paiement d'indemnités d'occupation mensuelles égales aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

DIT que ces indemnités d'occupation, qui se sont substituées aux loyers dès la résiliation des contrats de bail, sont payables dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la société CDC Habitat social SA d'HLM la somme de 15437,72 à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation arrêté au 17 juin 2024,

CONDAMNE Mme [O] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2024, de l'assignation du 21 mars 2024 et de sa notification au préfet ; 

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la société CDC Habitat social SA d'HLM la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La greffière La Juge