Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53793 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C42PK

N° : 3

Assignation du :
24 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 octobre 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

S.C.I. ORSAY SEGUR dont le mandataire est la société C.A.F.E.G.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Georges MEYER, avocat au barreau de PARIS - #E1143



DEFENDERESSE

S.A.S. LOUVRE GESTION PRIVÉE
[Adresse 1]
[Localité 3]

non comparante et non constituée





DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 juillet 2020, la SCI ORSAY SEGUR a consenti à la société LOUVRE GESTION PRIVÉE un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux à usage de bureaux situés [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 73.000 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré à la société LOUVRE GESTION PRIVÉE, le 19 avril 2024, un commandement de payer la somme de 45.245,81 euros échue à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI ORSAY SEGUR a, par exploit délivré le 24 mai 2024, fait citer la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et compte tenu de l'accord des parties, suspendre les effets de la clause résolutoire,
- condamner la défenderesse à lui verser la somme de 45.245,81€ au titre des loyers impayés aux 1er et 2ème trimestres 2024,
- ordonner que cette somme soit payée par mensualités de 4000€ jusqu'à complet paiement le 1er de chaque mois en sus du loyer trimestriel courant, la première échéance devant intervenir au mois de mai 2024,
- prévoir une clause de déchéance en cas de non respect de l'échéancier,
- ordonner en ce cas l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle de 24.874,36€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience, la requérante actualise la dette locative à la somme de 67.858,87€ compte tenu de l'exigibilité du 3ème trimestre 2024 laissé impayé. Elle indique que la dette sera réglée en trois premières mensualités de 15.000€ par mois à compter du 31 octobre 2024, puis les 30 novembre et 31 décembre 2024. Elle précise que le solde ainsi que le 4ème trimestre 2024 exigible à compter du 1er octobre 2024 seront remboursables en neuf mensualités de 5000€ à compter du mois de janvier 2025, au plus tard le 20 de chaque mois, le solde devant être versé avec l'échéance d'octobre 2025 et le loyer étant payé mensuellement jusqu'au 1er trimestre 2026.

Elle produit en ce sens un accord écrit de la part du preneur sur le montant de la dette et sur l'échelonnement proposé.

Le président de la société, non constituée, confirme le montant de la dette au 3 septembre 2024 ainsi que son accord sur l'échelonnement.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation ainsi qu'aux notes d’audience

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

Il résulte du décompte locatif qui comprend trois termes de loyers que la provision au titre des loyers et charges échus au 3 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, doit être fixée à la somme de 67.858,87 euros, à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article I.27 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges et remboursements divers notamment, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire.

Le commandement délivré le 19 avril 2024 vise la clause résolutoire et la reproduit. Il rappelle le délai d'un mois pour en régulariser les causes et précise l'intention du bailleur de ses prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire. Il comprend enfin un décompte permettant au locataire d'en comprendre les termes.

Il n'est pas justifié que les causes du commandement de payer ont été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement, dans les termes sollicités par la requérante compte tenu de l'accord des parties sur ce point.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux.

En cas de non respect des délais de paiement, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, la requérante sollicite une indemnité d'occupation mensuelle de 24.874,36€ sur le fondement de l'article I.27 qui prévoit que le preneur devra verser une indemnité égale à 10% des sommes dues. Il convient de constater qu'elle a calculé ce pourcentage sur l'échéance trimestrielle pour solliciter ce montant trimestriel majoré de 10% tous les mois, ce qui ne correspond pas à l'application de la clause.

Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable en son montant et il n'y a pas lieu à référé.

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 1200 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE à verser à la SCI ORSAY SEGUR la somme de 67.858,87 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 3 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus ;


L’autorisons à se libérer de cette somme en trois premières mensualités de 15.000 euros chacune, la première mensualité au plus tard le 31 octobre 2024, puis les deux suivantes, au plus tard les 30 novembre 2024 et 31 décembre 2024 ;

Autorisons la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE à se libérer du solde de la dette précitée (22.858,87€) et de l'échéance du 4ème trimestre 2024 (22.613,06€), soit de la somme totale de 45.471,93€ en neuf mensualités de 5000€ chacune, le premier versement devant avoir lieu au plus tard le 20 janvier 2025, puis le 20 de chaque mois et le solde devant être versé en même temps que l'échéance du 4ème trimestre 2025, en octobre 2025, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Autorisons la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE à payer mensuellement son loyer pendant le cours des délais ainsi accordés et jusqu'au 1er trimestre 2026 ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 3]  ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE à payer à la SCI ORSAY SEGUR une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

Condamnons la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE à verser à la SCI ORSAY SEGUR la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS LOUVRE GESTION PRIVÉE au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer  ;




Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN