Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [N] [O]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Alexia DROUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/05891 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPM

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
SOCIETE ANONYME D’HLM ESPACIL HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [O]
demeurant au sein de la [Adresse 2] sise [Adresse 3]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/05891 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPM


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 septembre 2020, la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour une durée d'un mois renouvelable dans la limite de 24 mois.

La durée de séjour a été prolongée de trois mois à deux reprises par deux avenants du 14 février 2023 ce jusqu'au 10 mars 2023.

Se prévalant après cette date du dépassement de la durée de séjour, la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [O] un congé le 26 février 2024 par acte de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail par l'effet du congé et l'occupation sans droit ni titre de Monsieur [N] [O], 
-ordonner l'expulsion du résident et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
-condamner Monsieur [N] [O] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de l'assignation et jusqu'à libération effective des lieux de 600 € par mois, et la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l'audience du 2 juillet 2024, la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle fait valoir que Monsieur [N] [O] a dépassé la durée maximale de séjour.

Monsieur [N] [O] assigné à personne n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [N] [O] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation


Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour constituent un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite que la durée du contrat d'occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu'un congé doit également être délivré.

En l'espèce, le bail conclu le 8 septembre 2020 prévoit une durée maximale de 24 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale, et les avenants au bail conclus après l'expiration du délai de 24 mois ont porté cette durée maximale au 10 mars 2023. Les conditions générales prévoient qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous réserve d'un préavis de 3 mois, en cas de non respect des conditions d'admission telles qu'elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé, rappelant expressément l'expiration de la durée de séjour, a été signifié au défendeur le 26 février 2024.

Le bail est donc résilié depuis le 26 mai 2024 et Monsieur [N] [O] est occupant des lieux sans droit ni titre depuis 27 mai 2024, de sorte qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation qui sera fixé au montant de la redevance et des charges et frais annexes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de l'assignation, conformément à la demande, et jusqu'à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande toutefois d'écarter la demande de la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,
 
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2020 entre la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [N] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à la date du 26 mai 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à verser à la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges et frais annexes qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, ce à compter de l'assignation et jusqu'à la date de la libération des lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

DEBOUTE la société anonyme d'HLM ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées. 

La greffière La juge des contentieux de la protection