Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05163 - N° Portalis 352J-W-B7I-C457A

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. LOUXOR, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, Toque: B0361

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats et de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation lors du délibéré, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation 


Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05163 - N° Portalis 352J-W-B7I-C457A

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014 à effet au 1er août 2014, la société SCI LOUXOR a consenti un bail d'habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à M. [K] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1660,53 euros et d'une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3697,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 10 avril 2024, la société SCI LOUXOR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [K] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu'à libération des lieux,
 - 11261,12 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation arrêté au 8 avril 2024,
 - 1440 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

Elle fait valoir qu'aucun paiement n'étant intervenu plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire du bail doit être considérée comme acquise. 

À l'audience du 27 juin 2024 la société SCI LOUXOR représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 8271,12 euros au 20 juin 2024. Elle indique que le paiement du loyer a repris depuis le mois de mai et que le locataire règle la somme de 1500 euros par mois en plus du loyer. Elle est favorable à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 1500 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Sur l'absence de notification du commandement de payer à la CCAPEX, elle affirme être une SCI familiale. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré et le 5 juillet au plus tard soit ladite notification soit tout justificatif établissant sa qualité de SCI familiale. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 27 juin 2024, la SCI LOUXOR a adressé au greffe son extrait Kbis. 



MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

En l'espèce, l'absence de notification du commandement de payer à la CCAPEX a été soulevée d'office à l'audience. 

La SCI LOUXOR a été autorisée à produire en cours de délibéré soit ladite notification soit à justifier de sa qualité de SCI familiale. 

Or, si elle a adressé au greffe son extrait KBIS à jour au 26 juin 2024, elle n'a pas justifié de ce qu'elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ce qui ne peut être déduit des seuls noms des associés.

Il n'est pas justifié de ce que la CAF aurait été saisie de la situation de M. [K] [H]. 

La demande de la SCI LOUXOR aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire est en conséquence irrecevable. 

Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation. 

Sur la dette locative 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société SCI LOUXOR verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 juin 2024, M. [K] [H] lui devait la somme de 8261,12 euros, soustraction faite des frais de procédure (612 euros).

M. [K] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Il ressort du décompte produit que M. [K] [H] a repris le paiement intégral du loyer courant. Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en 16 mensualités de 500 euros minimum, en plus du loyer courant. Le défaut de paiement d'une seule échéance rendra le solde de la dette immédiatement exigible. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI LOUXOR qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 31 juillet 2014 entre la société SCI LOUXOR, d'une part, et M. [K] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DEBOUTE la SCI LOUXOR de ses demandes aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; 

CONDAMNE M. [K] [H] à payer à la société SCI LOUXOR la somme de 8261,12 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024,

AUTORISE M. [K] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

CONDAMNE la SCI LOUXOR aux dépens et la déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge