Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54922 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y3D

N° : 2

Assignation du :
26 Juin et 04 Juillet 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2024



par Lucie AUVERGNON, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 représentée par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS - #C0419


DEFENDERESSES

S.A.R.L. PHOENIX & FINANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]

non comparante et non constituée

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE IDF ayant élu domicile Agence de [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante et non constituée






DÉBATS

A l’audience du 21 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie AUVERGNON, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,
 
EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 décembre 2020, la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1, représentée par sa société de gestion la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGER, a consenti à la société PHOENIX & FINANCE, SARL représentée par M. [J] [W], un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (lot n° 2) ainsi que deux emplacements de stationnement situés au 1er sous-sol (lots n° 57 et 58), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 27.600 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. 

Un dépôt de garantie de 6.900 € a été versé à la conclusion du bail. Un dépôt de garantie complémentaire a été facturé le 15 novembre 2023. 

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit d’huissier signifié le 8 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 65.081,38 €, selon décompte porté en annexe, décomposée comme suit : 
- 58.840,95 € au titre des loyers et charges dus au 28 novembre 2023, 
- 5.884, 09 € au titre des pénalités de retard de 10 %, 
- 356,34 € au titre du coût de l’acte, 
le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré au preneur et dénoncé aux créanciers inscrits les 26 juin et 4 juillet 2024, fait citer la société PHOENIX & FINANCE, SARL représentée par la société WELL HOLDING, elle-même représentée par M. [J] [W], ainsi que la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE IDF devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Vu les dispositions de l’article L145-1 et s. du code de commerce, vu les dispositions des articles 834, 835,836 et 837 du code de procédure civile, 

Recevoir la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 en son action et l’y déclarer bien fondée, 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 22 décembre 2020, portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], 

Dire et juger que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant les parties est résilié à compter du 9 janvier 2024 et que la société PHOENIX & FINANCE occupe sans droit ni titre les locaux loués depuis cette date ; 

Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 

Condamner à titre provisionnel la société PHOENIX & FINANCE au paiement des sommes suivantes : 
- 80.421,14 €, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023, 
- 8.042,11 €, à parfaire, outr les intérêts au taux légal majorés de cinq points au titre de la clause contractuelle intitulée « retards de paiement », 
- 4.513,30 € par mois outre les charges à compter du 9 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, au titre de l’indemnité d’occupation, 

Attribuer conformément aux clauses contractuelles à la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1, le dépôt de garantie à titre d’indemnité provisionnelle, 

Condamner la société PHOENIX & FINANCE à lui payer une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la société PHOENIX & FINANCE aux entiers dépens, dont les frais de commandement de payer du 8 décembre 2023 et de la dénonciation du commandement de payer du 14 décembre 2023 pour un montant total de 485,54 €, 

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé. 

A l'audience du 21 août 2024, la demanderesse, représentée, maintient les demandes formées dans son assignation à laquelle elle se réfère. 

Les défenderesses n’ont pas comparu. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que : 
*le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
*la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 22 décembre 2020 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de loyer (…) ou de ses accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et reproduit la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que le locataire n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2024.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, sans qu'elle ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



S’agissant de la provision à valoir sur les loyers et charges et indemnités d’occupation échus au 30 avril 2024, il ressort du décompte produit (pièce n° 5) que ce décompte inclut la facturation d’un dépôt de garantie complémentaire de 20.700 € (facturé le 15 novembre 2023). Or, l’inclusion de cette somme dans le décompte renvoie à l’application des clauses prévues aux articles 10 et 18 du contrat de bail et se heurte à une contestation sérieuse de sorte que la somme de 20.700 € doit être soustraite du montant de l’indemnité provisionnelle sollicitée. Il convient d’ores et déjà de condamner la société PHOENIX & FINANCE au paiement de la somme non sérieusement contestable de 59.721.14 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 38.140 €, et à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus. 

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’application du taux légal majoré de 5 points, dès lors que la clause contractuelle prévoyant ce taux est une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond. 

Par ailleurs, le bailleur sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation de 4.513,30 € « outre les charges », fixé en fonction du loyer du 4ème trimestre 2023, décomposé comme suit : 
-loyer mensuel : 2.507,39 €, majoré de 50 % (1.253,695 €) en application de l’article 18 du contrat de bail, 
- application du taux de TVA de 20 % (752,217 €). 

La majoration du loyer mensuel s’analyse est une clause contractuelle susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration. 

En outre, l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur n’est chiffrée (4.513,30 €) que s’agissant du montant du loyer TTC, hors charges. 

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 8 janvier 2024, la société PHOENIX & FINANCE cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, qui sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 1er juillet 2024, et équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer TTC hors charges de 3.008,86 € TTC (2.507,39 € + 501, 478 € au titre des 20 % de TVA), calculée sur la base de l’échéance d’octobre 2023 telle que mentionnée sur le décompte (pièce n° 5), outre les charges, dûment justifiés au stade de l’exécution. 

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

La demanderesse sollicite le paiement d’une indemnité de 8.042,11 € sur la base de l’article 11 du contrat de bail qui stipule une clause pénale équivalente à 10 % des sommes dues, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points sur les sommes dues.

Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces deux demandes.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

La demanderesse sollicite sur la base des articles 10 et 18 du bail, que le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux lui reste acquis à tire de cause pénale en réparation du préjudice subi, si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur.

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle s’analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société PHOENIX & FINANCE sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 8 décembre 2023 et de sa dénonciation en date du 14 décembre 2023 (356,34 € et 129,20 €, soit un montant total de 485,54 €).

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société PHOENIX & FINANCE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 8 janvier 2024 ;

Disons que la société PHOENIX & FINANCE devra libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (lots n° 2, 57 et 58), et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, 

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société PHOENIX & FINANCE à payer à la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 les sommes de : 
- 59.721.14 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 38.140 €, et à compter du 26 juin 2024, pour le surplus, 
- une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer TTC hors charges de 3.008,86 € TTC outre les charges, dûment justifiés au stade de l’exécution, 
- la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société PHOENIX & FINANCE au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en date du 8 décembre 2023 et de sa dénonciation en date du 14 décembre 2023 (485,54 €), 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Lucie AUVERGNON