Tribunal Judiciaire · CONTENTIEUX PRESIDENCE — 2 octobre 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
____________


JUGEMENT 
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND


REFERE n° : N° RG 24/04005 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIEZ

MINUTE n° : 2024/ 151

DATE : 02 Octobre 2024

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] pris en la personne de spn syndic en exercice la SARL FREJUS PLAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDEUR

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 2] - BELGIQUE
non comparant 


DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 28 Août 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Laura CUERVO

copie dossier


délivrées le 



Envoi par Comci à Me Laura CUERVO


 


FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant relevé de propriété, Monsieur [Y] [S] est propriétaire des lots 366, 410 et 452 au sein de la résidence [Adresse 4], organisée en copropriété située à [Localité 3].

Constatant des défauts de paiement des charges de copropriété et suivant assignation en date du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS PLAGE, a fait assigner Monsieur [S] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de solliciter, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier de son article 19-2, de :
CONDAMNER Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme en principal de 4703,79 (3672,42 + 1031,37 euros) euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de la mise en demeure ;
CONDAMNER Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 17 novembre 2023 par la SCP ANGOT CHARLIER DE VRAINVILLE THOMAS. 

Monsieur [Y] [S], cité à son domicile à l'étranger conformément aux dispositions de l'article 684 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu à l'audience.
 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure, il est rappelé que l'article 472 du code de procédure civile impose à la juridiction saisie de statuer au fond, même si l'un des défendeurs ne comparaît pas, et de ne faire droit aux demandes que si elle les estime régulières, recevables et bien fondées.

Par application des dispositions de l'article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l'égard des parties.
 
Sur les demandes principales

L'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L'article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L'article 14-2 de ladite loi dispose que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.»

L'article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... »
 
Monsieur [Y] [S] a été mis en demeure à plusieurs reprises de payer les charges de copropriété demeurées impayées, notamment à hauteur de :
- 5943,88 euros par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 mars 2023 adressé par le syndic ;
- 2123,89 euros par sommation de payer délivrée le 17 novembre 2023 par commissaire de justice ;
- 3672,42 euros par courrier recommandé adressé le 22 mars 2024 par le conseil du syndicat requérant.

Ces mises en demeure sont restées infructueuses pendant un délai de 30 jours et permettent au syndicat requérant, en application de l'article 19-2 susvisé, de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l'exercice en cours ainsi que des appels de fonds pour les travaux votés. 

La créance du syndicat des copropriétaires requérant est confirmée notamment par la communication aux débats du relevé de propriété concernant les lots de Monsieur [S], de son relevé de compte propriétaire et des divers appels de fond, outre les approbations des comptes et des budgets prévisionnels par l'assemblée générale de la copropriété du 4 août 2023. 
Toutefois, si les mises en demeure précitées permettent au syndicat requérant de réclamer le paiement des appels de fond à échoir sur toute la période, ces appels de fond ne sont pas versés aux débats de sorte qu'ils ne peuvent être déterminés par le seul calcul opéré par le conseil du syndicat dans ses écritures.

De même, les frais de recouvrement de l'article 10-1 précité doivent avoir été rendus nécessaires par l'absence de paiement des charges par le défendeur, mais il n'est pas justifié dans l'extrait de compte propriétaire de la nécessité de décompter les sommes de :
-48 euros (MED, 25 juillet 2023, s'agissant d'une seconde mise en demeure dont la nécessité n'est pas établie) ;
-480 euros (contentieux, 15 novembre 2023) ;
-247,20 euros (KALIACT frais créanciers [S], 21 novembre 2023) et 135 euros (même libellé, 24 novembre 2023) ;
-480 euros (contentieux, 12 janvier 2024) ;
-120 euros (contentieux, 13 mars 2024).

Dès lors, la somme de 1510,20 euros n'est pas justifiée et sera enlevée du décompte des frais et charges. Le syndicat requérant justifie de sa créance sur la somme totale de 2162,22 euros au titre des provisions et frais à la date du 1er avril 2024. 

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 2162,22 euros, somme que Monsieur [S] sera condamné à payer et qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2023 conformément aux dispositions de l'article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat sera débouté du surplus de ses demandes au titre des charges appelées et frais ainsi que des provisions à échoir. 

Le syndicat requérant sollicite ensuite l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la faute contractuelle.

Il est rappelé que l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, applicable en matière d'obligation contractuelle de paiement de somme d'argent, dispose : « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il est notamment fait état d'une précédente condamnation en 2023 du défendeur, versée aux débats, qui témoigne de la persistance de l'inexécution de ses obligations de payer les charges de copropriété et le syndicat requérant est bien fondé à prétendre à la désorganisation de sa gestion en raison de la résistance abusive.

La mauvaise foi du défendeur étant établie par la signification du précédent jugement, il convient de le condamner à payer une somme plus justement estimée à 2000 euros à titre de dommages et intérêts, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l'article 1231-7 du code civil.

Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, Monsieur [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation par commissaire de justice qui ne constitue pas la première mise en demeure de payer les charges et n'est pas imposée par la loi ou par une décision de justice. Le syndicat requérant sera débouté de sa demande de ce chef.

Par ailleurs, il est équitable de condamner Monsieur [S] à payer au syndicat requérant la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.






PAR CES MOTIFS

Nous Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS PLAGE, les sommes de : 
- 2162,22 euros (DEUX MILLE CENT SOIXANTE-DEUX EUROS ET VINGT-DEUX CENTS) correspondant aux charges, provisions et frais dus à la date du 1er avril 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 ; 
- 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dommages et intérêts, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS PLAGE, du surplus de ses demandes principales.

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] aux entiers dépens.

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS PLAGE, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

REJETTE le surplus des demandes.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT