Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 2 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/02496 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGU2

MINUTE N°


ORDONNANCE

DU 02 Octobre 2024
 





[H], [H] c/ [V] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 04 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024

ENTRE : 

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [H]
né le 13 Avril 1950 à [Localité 5] (VAR)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [N] [H]
né le 26 Décembre 1956 à [Localité 3] (VAR)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDERESSE:

Madame [B] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Non comparante, ni représentée


 

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Octobre 2024 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Lionel ESCOFFIER


- [B] [V]

1 copie dossier 
EXPOSE DU LITIGE

Le 15/03/2013 M. [H] [C] et M. [H] [N] ont donné à bail à loyer d'habitation à Mme [V] [B], un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel d'un montant de 525 €.

La locataire ne réglant pas le montant de ses loyers, un commandement visant clause résolutoire lui a été signifié par exploit extra judiciaire du 20/09/2023 pour un montant principal de 3 180 € ;

Par exploit introductif délivré le 12/03/2024, M. [H] [C] et M. [H] [N] ont assigné Mme [V] [B] par devant le juge des contentieux et de la protection statuant en référé pour l'audience du 05/06/2024 aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, votre expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par vous dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article 1411-1 du Code des procédures civiles d'exécution.Ordonner que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.Ordonner la production de l'attestation d'assurance locative pour l'année en cours.De la condamner :
Au paiement, à titre provisionnel, de la somme ci-dessous indiquée, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;Au paiement de la somme de 3 180,00 €, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu' au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit.Au paiement de la somme de 500,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).
A l'audience initiale l'affaire a été renvoyée au 04/09/2024 à la demande des parties dûment représentées par leurs conseils respectifs ; 

A cette dernière date les demandeurs indiquent s'en rapporter à leurs demandes contenues dans leur assignation, au visa de laquelle il est expressément renvoyé pour de plus amples informations ; ils indiquent à la barre avoir adressé via le commissaire de Justice le décompte réactualisé de leur créance ;
 
Mme [V] [B] quant à elle n'est ni présente ni représentée à l'audience ; Il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort, les parties étant informées de la date de délibéré fixée au 02/10/2024 par mise à disposition auprès du greffe ;



MOTIFS 

Sur la recevabilité de la demande 

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. 

En l'espèce, les bailleurs produisent la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 22/03/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 05/06/2024.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion 

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 


Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le contrat signé le 15/03/2013 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en son article 10 et à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 20/09/2023 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 180 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 15/03/2013 étaient réunies à la date du 21/11/2023. 

La locataire est donc à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail relatif à un appartement situé [Adresse 1] ;

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [V] [B] dans les termes du dispositif. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Sur l'indemnité d'occupation 

Il convient de n'accorder en référé qu'une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi.

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, Mme [V] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21/11/2023 et commet une faute portant préjudice aux bailleurs en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. 
Par conséquent, à compter de la résiliation des contrats de baux et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. 

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 530 € de nature à réparer le préjudice subi par M. [H] [C] et M. [H] [N] ;

Condamnons Mme [V] [B] à payer à M. [H] [C] et M. [H] [N] la somme mensuelle de 530 € à compter du 21/11/2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel.

Sur la dette locative

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

M. [H] [C] et M. [H] [N] réclament le paiement de la somme provisionnelle de 8480 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au mois de juillet 2024 ; 

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner, Mme [V] [B] à régler à M. [H] [C] et M. [H] [N] la somme de 8 480 € à titre provisionnel ;

De même ordonnons à Mme [V] [B] de remettre aux demandeurs la police d'assurance inhérente au bien loué ;

Sur les demandes accessoires 

a) Sur les dépens

En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. 

Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l'espèce, Mme [V] [B], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens

b) Sur les frais irrépétibles 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [C] et M. [H] [N] le montant des frais irrépétibles qu'ils ont été contraint d'exposer pour faire valoir leurs droits.

Il convient de condamner Mme [V] [B] à payer à M. [H] [C] et M. [H] [N] somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Nous, ERIC BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RECEVONS M. [H] [C] et M. [H] [N] en leur action ;

CONSTATONS et PRONONÇONS la résiliation du bail du 15/03/2013 à compter du 21/11/2023 ;

CONDAMNONS Mme [V] [B] à payer à titre provisionnel à M. [H] [C] et M. [H] [N] la somme mensuelle de 530 € au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 21/11/2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés.

ORDONNONS l'expulsion de Mme [V] [B] et de tout occupant de son fait ainsi que l'enlèvement de tout meuble avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier du local d'habitation situé [Adresse 1] dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

ORDONNONS à Mme [V] [B] de remettre aux demandeurs la police d'assurance inhérente au bien loué 

CONDAMNONS Mme [V] [B] à régler à M. [H] [C] et M. [H] [N] la somme de de 8 480 € à titre provisionnel au titre de l'arriéré de loyer ;

CONDAMNONS Mme [V] [B] à payer à M. [H] [C] et M. [H] [N] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [V] [B] aux entiers dépens de l'instance dépens lesquels comprendront notamment les frais de commandement ; de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 02/10/2024.

 Le Greffier Le Juge