Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 386



N° RG 22/00206



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIURS





[D] 

[M]



C/



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 

LES JARDINS D'ITHAQUE



S.A. JENZI



SAS GEXXIA



SAS [O] [J], Ronan SAIZOU & Marc PHILIP



[O] [J]











Copie exécutoire délivrée le : 





à :



Me Joseph [Localité 7]



Me Charles TOLLINCHI



Me Isabelle FICI



Me Mathieu JACQUIER



Me Paul GUEDJ





Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 13 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03821.



APPELANTE



Madame [D] [M]

née le 10 Novembre 1947 à [Localité 8] (82), demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES JARDINS D'ITHAQUE sis à [Adresse 6] 

représenté par son syndic en exercice la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CAPIMMO SARL, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié



représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI-CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Grégory PILLIARD, membre de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée et plaidant par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON



PARTIES INTERVENANTES



S.A. JENZI

en sa qualité de promoteur, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice



représentée par Me Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean Baptiste TAILLAN, membre de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée et plaidant par Me Sylvain COIN, avocat au barreau de TOULON



SAS GEXXIA

Géomètre Expert, veant aux droits du Cabinet [T], dont le siège social est sis [Adresse 3], poursuites et diligences de son représentant légal en exerice domicilié ès qualité au siège social 



représenté par Me Mathieu JACQUIER, membre de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Caroline CALPAXIDES, avocat au barreau de MARSEILLE







SCP [O] [J], Ronan SAIZOU & Marc PHILIP 

Notaires associés, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice



Maître [O] [J]

Notaire, en sa qualité de notaire rédacteur du règlement de copropriété et membre de la SCP [O] [J], Ronan SAIZOU & Marc PHILIP 



représentés par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Michel GARRY, membre de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée et plaidant par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 3 février 2016, Madame [D] [M] a acquis auprès de la société JENZI un appartement situé au quatrième étage du bâtiment B d'un ensemble immobilier dénommé 'Les Jardins d'Ithaque' en cours d'édification sur un terrain sis [Adresse 6] à [Localité 5] (département du Var), constituant le lot n° 71 de l'état descriptif de division, et comprenant les 664/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, les 1.255/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B, et les 5.000/10.000èmes des charges d'ascenseur.



Par courrier de son conseil daté du 27 octobre 2016, Madame [M] a sollicité de son vendeur, en sa qualité de syndic provisoire de l'immeuble, la convocation d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à l'effet de modifier la répartition des charges d'ascenseur, qui lui apparaissait incohérente.



L'assemblée a rejeté cette demande aux termes d'une résolution n° 13 votée le 9 mai 2017, celle-ci n'ayant pas recueilli la majorité requise (non précisée au procès-verbal).



Par exploit du 2 août 2017, Madame [M] a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de grande instance de Toulon, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre annuler ladite résolution. 



Elle demandait également à cette juridiction :

- à titre principal, d'annuler les stipulations relatives à l'état descriptif de division contenues au chapitre II de la première partie du règlement de copropriété, de juger non écrites les clauses relatives à la répartition des charges d'ascenseur des bâtiments A et B comme étant contraires à la loi, et d'adopter une nouvelle grille de répartition conforme aux conclusions d'un rapport d'expertise amiable commandé auprès de Mme [X] [L],

- à titre subsidiaire, de réviser la grille de répartition susdite sur les bases proposées par ledit rapport,

- et à titre infiniment subsidiaire, d'ordonner une expertise judiciaire afin de proposer une nouvelle grille de répartition.



Le syndicat des copropriétaires a conclu principalement au rejet de l'ensemble de ces prétentions. Il a cependant attrait en cause la société JENZI en sa qualité de promoteur et Maître [O] [J] en sa qualité de notaire rédacteur du règlement de copropriété, ainsi que la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP, afin de les entendre subsidiairement condamner à le relever et garantir.



La société JENZI a elle-même appelé en intervention forcée la société GEXXIA, venant aux droits de la SCP [T], géomètres-experts, à laquelle elle avait confié l'établissement du tableau de répartition des tantièmes de charges, afin de rechercher sa garantie.



Par jugement rendu le 13 décembre 2021, le tribunal a débouté Madame [M] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont retenu que la répartition des charges d'ascenseur respectait le critère d'utilité édicté par l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et ne présentait aucun caractère lésionnaire au sens de l'article 12 de cette même loi.



Madame [M] a interjeté appel de cette décision le 6 janvier 2022, intimant uniquement le syndicat des copropriétaires.



Ce dernier a diligenté à son tour un appel incident à l'encontre de la société JENZI, de Maître [O] [J], de la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP et de la société GEXXIA.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 15 mai 2024, Madame [D] [M] fonde ses demandes sur les articles 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. 



Elle expose que, alors que le bâtiment B comporte au total 28 lots répartis sur sept niveaux tous desservis par le même ascenseur, le lot n° 71 dont elle est propriétaire supporte 50% des charges afférentes à cet élément d'équipement commun.



Elle fait valoir que les appartements du rez-de-chaussée sont exemptés de toute participation alors que, situés en réalité à l'entresol, ils sont effectivement desservis par l'ascenseur, et que les coefficients d'étage retenus dans la grille de répartition, calculés de manière exponentielle, ne respectent pas le critère d'utilité objective édicté par la loi.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- au principal : 

* de juger que doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges spéciales d'ascenseur de chacun des bâtiments, 

* de procéder à une nouvelle répartition de ces charges conforme aux conclusions du rapport d'expertise de Mme [X] [L],

* de dire que celle-ci prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle l'arrêt à intervenir sera devenu définitif,

* et d'ordonner la publication de la décision au fichier immobilier en marge de celle du règlement de copropriété, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires,

- subsidiairement, de procéder à la révision de la répartition des charges spéciales d'ascenseur du bâtiment B conformément aux conclusions du rapport susdit,

- plus subsidiairement, de désigner un expert judiciaire à l'effet de proposer une nouvelle grille de répartition,

- en tout état de cause :

* d'annuler la résolution n° 13 votée le 9 mai 2017 par l'assemblée générale,

* de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais d'expertise amiable et de constat d'huissier s'élevant à 2.071 euros,

* et de la dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Suivant conclusions récapitulatives du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CAPIMMO, sollicite principalement la confirmation du jugement déféré et fait valoir à cet effet :

- qu'en vertu des articles 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges afférentes aux parties communes spéciales ne relève pas de l'article 10 et échappe au contrôle du juge,

- qu'aux termes du règlement de copropriété, l'ascenseur ne constitue pas un élément d'équipement commun,

- que les lots du rez-de-chaussée n'ont pas à participer aux charges de l'ascenseur,

- que le calcul des coefficients d'étage ne relève d'aucune disposition légale impérative,

- et qu'en vertu de l'article 11 de ladite loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.



Subsidiairement, il demande à être relevé et garanti de toutes condamnations par la société JENZI, Maître [O] [J], la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP et la société GEXXIA, pris in solidum, en raison de leurs fautes respectives.



En tout état de cause, il réclame paiement contre tout succombant d'une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en sus de l'indemnité qui lui a été allouée en première instance, outre ses dépens.



Suivant conclusions notifiées le 23 août 2022, la société JENZI rappelle que dans le cadre de la réalisation de l'ensemble immobilier elle avait confié à la SCP [T], aux droits de laquelle vient la société GEXXIA, l'établissement du plan de masse, des plans intérieurs, du tableau des millièmes de copropriété et de charges, et du projet d'état descriptif de division. 



Elle conteste avoir commis une quelconque faute et fait également sienne l'argumentation de la société GEXXIA tendant à sa propre mise hors de cause. Elle ajoute que Madame [M] a nécessairement lu et accepté le règlement de copropriété au moment de conclure l'acte de vente. Elle conclut donc principalement à la confirmation du jugement.



Subsidiairement, elle demande à être relevée et garantie de toutes condamnations par la société GEXXIA d'une part, et par Maître [O] [J] et la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP d'autre part, pris in solidum.



Elle réclame accessoirement contre tout succombant paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.



Suivant conclusions notifiées le 5 juillet 2022, la société GEXXIA, venant aux droits de la SCP [T], conteste toute responsabilité dans l'accomplissement de sa mission, faisant valoir que le critère de l'utilité objective édicté par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne se confond pas avec l'exigence d'équité, a bien été respecté. Elle ajoute qu'elle n'est pas le seul professionnel du droit à être intervenu dans l'élaboration du règlement de copropriété. Elle conclut à la confirmation du jugement, et réclame contre tout succombant paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.



Suivant conclusions notifiées le 1er septembre 2022, Maître [O] [J] et la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP font valoir que l'obligation du notaire d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ne lui impose pas de procéder à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de sa compétence, et qu'il ne saurait donc leur être reproché d'avoir repris dans le règlement de copropriété les calculs de tantièmes effectués par le géomètre-expert désigné par le promoteur. 



Ils concluent à titre principal à la confirmation du jugement entrepris.



Subsidiairement, ils concluent au rejet des demandes dirigées à leur encontre.



Plus subsidiairement, ils demandent à être relevés et garantis de toutes condamnations par la société GEXXIA.



Ils réclament accessoirement contre tout succombant paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre leurs dépens.





L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mai 2024.







DISCUSSION





Sur les demandes de l'appelante :



Selon l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ceux-ci présentent à l'égard de chaque lot, lorsque ces charges ne sont pas individualisées.



L'article 12 de cette même loi dispose que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 précité. Si l'action est reconnue fondée, le juge procède à la nouvelle répartition des charges.



L'action en révision peut être intentée dans le cas où le principe posé par l'article 10 a bien été appliqué, mais de manière erronée. Elle se distingue de l'action en nullité de la clause de répartition des charges, de nature imprescriptible, ouverte par l'article 43 lorsque les bases de répartition sont contraires aux critères d'ordre public édictés par la loi, ce qui ne correspond pas aux faits de l'espèce.



Il est constant que l'action en révision a été introduite par Madame [M] dans le délai de cinq ans susvisé. En outre, il n'est pas sérieusement contestable que l'ascenseur constitue un élément d'équipement commun au sens de l'article 10 susvisé, ni que la répartition des charges obéisse à des principes communs, qu'il s'agisse de parties communes générales ou spéciales. 



Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 4 février 2022 par Maître [U], huissier de justice, que l'ascenseur du bâtiment B dessert sept niveaux différents, du sous-sol abritant les garages jusqu'au quatrième étage où se situe l'appartement de la requérante. Il s'avère également que les quatre appartements que l'état descriptif de division situe au rez-de-chaussée, et qui sont de ce fait exemptés de toute participation aux charges d'ascenseur, se situent en réalité à l'entresol et sont effectivement desservis par celui-ci.



Il apparaît d'autre part que la grille de répartition des charges entre les appartements des premier, deuxième, troisième et quatrième étages a été établie suivant un coefficient multiplicateur de 1 à 8 qui ne correspond pas aux méthodes de calcul habituellement utilisées en la matière.



Il en résulte que, alors que le bâtiment B comporte au total 28 lots, dont 16 logements, le lot n° 71 appartenant à Madame [M] supporte 50% des charges relatives aux frais de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur, ce qui représente une part supérieure de plus du quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme au principe d'utilité objective édicté par la loi.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré, d'annuler la résolution par laquelle l'assemblée générale a refusé de modifier la grille de répartition litigieuse, et d'ordonner la révision judiciaire de celle-ci. 



La cour adopte à cette fin non pas les conclusions du rapport d'expertise amiable de Madame [X] [L], mais la note établie le 10 mars 2017 par la société de géomètres-experts OPSIA MÉDITERRANÉE, qui expose plus clairement les bases de calcul et retient les coefficients de pondération suivants :

- sous-sol : 0,5

- entresol : 0,5

- 1er étage : 1

- 2e étage : 1,15

- 3e étage : 1,30

- 4e étage : 1,45



Suivant cette nouvelle grille de répartition, le lot n° 71 participera aux charges de l'ascenseur du bâtiment B à hauteur de 172/1.000èmes.





Sur les recours en garantie :



L'obligation du notaire d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il instrumente ne lui impose pas de procéder à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de sa compétence, et il ne saurait dès lors lui être reproché d'insérer dans le règlement de copropriété une grille de répartition des charges erronée établie à la diligence du promoteur. Le recours en garantie dirigé à l'encontre de Maître [O] [J] et de la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP doit être en conséquence rejeté.



En revanche, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société JENZI doit être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences dommageables de l'erreur commise dans la répartition des charges d'ascenseur, sauf son recours contre son prestataire la société GEXXIA, venant aux droits de la SCP [T].







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Rejette la demande principale aux fins d'annulation de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges spéciales d'ascenseur de chacun des bâtiments,



Déclare au contraire recevable la demande subsidiaire en révision de la répartition des charges spéciales d'ascenseur du bâtiment B,



Fixe la répartition de ces charges conformément à la note établie le 10 mars 2017 par la société de géomètres-experts OPSIA MÉDITERRANÉE, et ce à compter du premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle le présent arrêt sera devenu définitif,



Ordonne la publication de la présente décision au fichier immobilier en marge de celle du règlement de copropriété, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires,



Annule la résolution n° 13 votée le 9 mai 2017 par l'assemblée générale des copropriétaires,



Condamne la société JENZI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'intégralité des frais d'établissement et de publication de l'acte modificatif du règlement de copropriété,



Condamne la société GEXXIA à relever et garantir la société JENZI,



Rejette les demandes formées contre Maître [O] [J] et la SCP [O] [J] - Ronan SAIZOU & Marc PHILIP,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à Madame [M] une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, incluant les frais d'expertise amiable et de constat,



Dispense Madame [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,



Rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT