Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 389







N° RG 22/09209



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJUKY





[U] [O]





C/



[L] [Z]



[I] [D]



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble

[Adresse 5] 



S.A. AXA FRANCE IARD



















Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Jacques MIMOUNI



Me Jean-Mathieu LASALARIE



Me Françoise BOULAN 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 24 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/07949.





APPELANT



Monsieur [U] [O]

né le 08 Octobre 1974 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [L] [Z]

né le 22 Février 1977 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 6], en sa qualité de syndic bénévole de l'immeuble [Adresse 5]



Madame [I] [D]

née le 23 Mai 1960 à [Localité 9] (84), demeurant [Adresse 2]



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 8]

représenté par son syndic, M. [Z] [L], domicilié et demeurant [Adresse 6]



représentés par Me Jean-Mathieu LASALARIE, membre de l'association WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A. AXA France IARD

prise en la personne de son Directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier BAYLOT, membre de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



M. [U] [O] est propriétaire depuis le 21 décembre 2017 d'un bien immobilier situé [Adresse 4].



Un dégât des eaux s'est produit le 19 février 2018 tirant son origine dans un appartement voisin situé dans un immeuble situé [Adresse 5] appartement à M. [L] [Z] lequel l'a donné à bail d'habitation à Mme [G].



Aux termes d'un rapport d'expertise amiable du 2 juillet 2018, il a été confirmé l'origine de la fuite sur le réseau pluvial et des eaux usées de l'immeuble et que des écoulements d'eau se poursuivaient.



Une nouvelle expertise a été ordonnée par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE confiée à M. [R] et un rapport d'expertise judiciaire a été déposé le18 juin 2019 préconisant des travaux de réfection.



Par assignations des 30 août et 2 septembre 2020, M. [O] a fait citer M. [L] [Z], le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble situé [Adresse 5] ainsi que la SA AXA FRANCE IARD devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour obtenir la réalisation des travaux préconisés par l'expert sous astreinte de 200 € par jour de retard et l'allocation de diverses sommes en compensation de préjudices.



M. [O] a vendu le bien immobilier en cours d'instance à M. [W].



Par jugement rendu le 24 mai 2022, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble situé [Adresse 5] à réaliser les travaux préconisés par l'expert, l'a condamné in solidum avec son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] la somme de 2 000 € au titre de la perte de loyer consécutive aux infiltrations subies et l'a condamné au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.



Par déclaration au greffe en date du 27 juin 2022, M. [U] [O] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'ila condamné le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble situé [Adresse 5] à réaliser les travaux préconisés par l'expert mais de le réformer pour le surplus et de condamner le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble situé [Adresse 5], M. [Z] et la SA AXA FRANCE IARD in solidum à lui payer la somme de 19 680 € au titre de l'immobilisation du local commercial, de la somme de 40 000 € au titre de l'immobilisation de l'appartement et du studio en raison des odeurs nauséabondes, la somme de 5 485,28 € au titre des frais annexes et la somme de 8 000 € au titre du préjudice moral.

Il sollicite l'allocation de la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des intimés aux dépens d'appel.





A l'appui de son recours, il fait valoir :

 - que bien qu'il ait vendu son bien il avait contracté un engagement auprès de ses acquéreurs de faire réaliser les travaux.

 - que les locaux lui appartenaant ont été rendus impropres à leur destination pendant des mois.

 - qu'il a subi un préjudice moral conséquent.



Le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble situé [Adresse 5], M. [L] [Z] et Mme [I] [D] concluent à la réformation du jugement déféré et au débouté des demandes formulées par M. [O]. Subsidiairement ils évoquent la confirmation pour le rejet de la demande au titre de la perte des loyers décidée par le Tribunal.

Ils sollicitent l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





Ils soutiennent :

- qu'il a été mis un terme définitif aux désordres observés par l'expert judiciaire.





La SA AXA FRANCE IARD conclut à titre principal à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à indemniser l'appelant d'une perte de chance de percevoir des loyers et à titre subsidiaire à la confirmation du jugement.

Elle sollicite l'allocation de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





Elle fait valoir :

 - que M. [O] est irrecevable en ses demandes faute d'intérêt à agir.

- que les dommages immatériels revendiqués ne découlent pas d'un dommage garanti par l'assureur.

- que les demandes formulées au titre d'une perte des loyers et d'un préjudice moral ne sont pas justifiées.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024.







MOTIFS DE LA DECISION





Attendu qu'il n'est pas contesté que les travaux ordonnés par le Tribunal Judiciaire ont été exécutés par Mme [I] [D] et ont mis un terme définitif aux désordres observés par l'expert judiciaire;

Qu'il y a lieu en conséquence de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à effectuer les travaux préconisés par l'expert en pages 21, 22 et 26 du rapport déposé le 18 juin 2019 et en ce qu'il a en ce qu'il a condamné la SA AXA IARD à indemniser M. [O] de la perte de loyer consécutive aux infiltrations subies dans son local au rez de chaussée;





Attendu que M. [O] sera débouté de ses demandes au titre du préjudice d'immobilisation, au titre des frais annexes et au titre du préjudice moral qui ne sont pas justifiées par les éléments de la cause et ont justement été écartés par les premiers juges;





Attendu que c'est en revanche à bon droit que le premier juge a estimé que le préjudice de M. [O] au titre de la perte de loyer consécutive aux infiltrations subies dans son local du rez de chaussée devait être réparé à hauteur de la somme de 2 000 € par le syndicat des copropriétaires;

Qu'il y a lieu en conséquence de constater que, de réformer le jugement rendu le 24 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à effectuer les travaux préconisés par l'expert en pages 21, 22 et 26 du rapport déposé le 18 juin 2019 et en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à indemniser M. [O] de la perte de loyer consécutive aux infiltrations subies dans son local au rez de chaussée, et de le confirmer en toutes ses autres dispositions ;

Qu'en effet il a été constaté que que les travaux ordonnés par le Tribunal Judiciaire ont été exécutés par Mme [I] [D] et ont mis un terme définitif aux désordres observés par l'expert judiciaire;

Que de surcroît s'agissant de la SA AXA FRANCE IARD, sa garantie ne peut être acquise au titre d'un dommage immatériel ne découlant pas d'un dommage matériel garanti;

Que toutes les autres demandes seront rejetées;





Attendu qu'il sera alloué aux intimés, qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, à chacun, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 





Attendu que M. [U] [O], qui succombe, supportera les dépens d'appel;







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONSTATE que les travaux ordonnés par le Tribunal Judiciaire ont été exécutés par Mme [I] [D] et ont mis un terme définitif aux désordres observés par l'expert judiciaire;





REFORME le jugement rendu le 24 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à effectuer les travaux préconisés par l'expert en pages 21, 22 et 26 du rapport déposé le 18 juin 2019 et en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à indemniser M. [O] de la perte de loyer consécutive aux infiltrations subies dans son local au rez de chaussée;





LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions;





Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,





DEBOUTE M. [O] de ses demandes au titre du préjudice d'immobilisation, au titre des frais annexes et au titre du préjudice moral à l'exception de la somme de 2 000 € qui lui a été accordée par le premier juge au titre de la perte de loyer consécutive aux infiltrations subies dans son local situé au rez de chaussée de l'immeuble;





DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande tendant à être relevé et garanti par la SA AXA FRANCE IARD des condamnations mises à sa charge;





REJETTE toutes autres demandes;













CONDAMNE M. [U] [O] à payer à Mme [D], à M. [Z] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], à chacun, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 



LE CONDAMNE aux dépens d'appel. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT