Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 2 octobre 2024

N° RG 23/02350 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JNDO







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 2 OCTOBRE 2024









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/01743

Tribunal judiciaire de Rouen du 14 juin 2023





APPELANT :



Monsieur [E] [V]

né le 27 juin 1994 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représenté et assisté par Me Mickael LE BORLOCH, avocat au barreau de Rouen substitué par Me LE SAUSSE





INTIMEE :



SA LOGEO SEINE

RCS du Havre 367 500 899

[Adresse 1]

76600 LE HAVRE



représentée et assistée par Me Stanislas MOREL de la SCP DPCMK, avocat au barreau du Havre substitué par Me DOMINGUES







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 5 juin 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère

Mme Fabienne POUGET, conseillère 











GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 5 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, prorogé au 2 octobre 2024





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 2 octobre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme DEGUETTE, conseillère et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 



Le 5 décembre 2018, M. [E] [V] a conclu un contrat préliminaire à un contrat de location-accession d'une maison de type 4 (lot n°7) avec la Sa Logiseine, propriétaire d'un programme de huit lots à usage d'habitation sur un terrain à bâtir, situé [Adresse 2]. Cette réservation a été faite moyennant le versement de 1 500 euros. A été mentionnée une date prévisionnelle de livraison des logements au cours du premier semestre 2020.



Par courrier recommandé daté du 14 juin 2021, M. [E] [V], constatant que le chantier n'avait pas débuté malgré de nombreux échanges de courriers et courriels avec la Sa Logeo Seine, venant aux droits de la Sa Logiseine, a demandé à celle-ci de résilier le contrat et de lui verser l'intégralité des sommes qui lui étaient dues. 



Suivant courrier du 30 juin 2021, la Sa Logeo Seine a pris acte de ce désistement et a indiqué à M. [E] [V] que le dépôt de garantie de 1 500 euros lui serait remboursé. 



Par acte d'huissier de justice du 21 avril 2022, M. [E] [V] a fait assigner la Sa Logeo Seine devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation de son préjudice. 

 

Par jugement du 14 juin 2023, le tribunal a : 

- débouté M. [E] [V] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné M. [E] [V] à payer à la société Logeo Seine la somme de 

1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [E] [V] aux entiers dépens, 

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 7 juillet 2023, M. [E] [V] a formé un appel contre le jugement.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 4 juin 2024, M. [E] [V] demande de voir : 

- réformer le jugement de première instance dont appel en toutes ses dispositions, 

- condamner la Sa Logeo Seine à lui verser les sommes suivantes : 

. 1 000 euros au titre de la perte de chance de changer d'emploi, 

. 25 610 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal, 

. 14 094 euros au titre de la perte du bénéfice du prêt à taux 0, 

. 35 116 euros (sauf à parfaire) au titre des pénalités de retard, 

. 16 587,68 euros au titre de la perte du bénéfice du taux de TVA à 5,5 %, 

. 1 000 euros au titre du préjudice moral, 

- condamner la Sa Logeo Seine à la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens, 

- rejeter les demandes de la Sa Logeo Seine. 



Il fait valoir que le contrat de réservation du 5 décembre 2018, aux termes duquel le réservant la Sa Logeo Seine s'est engagée à offrir la vente à des conditions fermes et définitives sur le prix de 175 000 euros et sur la chose quant à sa superficie et à son contenu, emporte des obligations similaires à celles d'une promesse unilatérale de vente pour le réservant, notamment celles relatives au délai de livraison qui s'imposait à la Sa Logeo Seine. 



Il souligne que, dans ses dernières conclusions, cette dernière se contredit et ne dit plus que le contrat est un contrat de réservation régi par l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation ; que, contrairement à ce que le tribunal a jugé, le préambule du contrat du 5 décembre 2018 sur la date de livraison était opposable aux parties ; que la Sa Logeo Seine ne peut pas lui reprocher le manque de précision d'une clause qu'elle a elle-même rédigée ; qu'en tout état de cause, en application de l'article 1190 du code civil, si la clause n'est pas claire, elle doit être interprétée en sa faveur. 



Il ajoute que, contrairement à ce qu'allègue la Sa Logeo Seine, le délai ne prend pas en compte la période de location ; qu'elle devait livrer l'immeuble au plus tard au cours du premier semestre 2020, que cette date d'entrée en jouissance n'était pas indicative ; qu'en ne commençant pas les travaux, elle a commis une faute contractuelle, cause d'un retard qui lui est préjudiciable. 



Il estime que la Sa Logeo Seine ne peut pas se prévaloir de la force majeure, ni d'une cause de suspension du contrat, pour s'exonérer de sa faute, qu'en effet la force majeure constituée par l'épidémie de Covid n'était pas applicable avant le confinement du 17 mars 2020 et le retard était né avant, que le second confinement n'interdisait pas aux entreprises du bâtiment d'exercer leurs activités, et que la cause légitime de suspension vise uniquement des empêchements juridiques ou des éléments de fait relevant de la définition de la force majeure. 



Il avance qu'il a subi de nombreux dommages en raison du retard dans la livraison de son lot, notamment : la perte de chance de changer d'emploi depuis la fin du premier semestre 2020 car il ne pouvait se permettre d'être en période d'essai et de risquer de perdre son emploi, la perte d'un avantage fiscal sur 15 ans et du bénéfice d'une subvention de la Métropole [Localité 6] Normandie, la perte du bénéfice d'un prêt à taux 0 s'agissant d'un premier achat immobilier, et un préjudice moral se traduisant par une longue période de stress.











Par dernières conclusions notifiées le 22 mai 2024, la Sa Logeo Seine sollicite de voir en vertu des articles 1103 et 1353 du code civil :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 14 juin 2023, 

dans tous les cas, 

- débouter M. [V] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [V] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.



Elle expose qu'aucune inexécution contractuelle ne peut lui être reprochée ; que, contrairement à ce qu'affirme M. [V], elle n'a pas signé un contrat de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement d'un immeuble, que le contrat ne portait pas sur la livraison d'un immeuble mais uniquement sur sa réservation au profit de 

M. [V] pendant la durée des travaux de construction en vue de la signature ensuite d'un contrat de location-accession ; qu'elle ne s'est pas engagée à lui livrer l'immeuble au 1er semestre 2020 car elle n'était pas tenue de sa réalisation, n'étant que maître de l'ouvrage ; qu'il ne s'agit pas d'un contrat de location-accession ; que les dispositions contractuelles sont claires et ne laissent aucun doute sur la volonté des parties.



Elle ajoute que la clause sur le délai d'exécution des travaux relève de l'exposé du contrat, et non pas des articles obligeant les parties, qu'il s'agit d'une donnée purement indicative comme l'a jugé le tribunal ; que le délai visé par l'article 3 du contrat ne concerne pas la livraison du bien mais le terme de la période de location donnant ensuite lieu à la vente du bien au profit du locataire ; que l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit l'insertion d'un délai d'exécution des travaux ne s'applique pas en l'espèce car il ne concerne que les contrats de vente à terme et de vente en l'état futur d'achèvement de l'article L.261-10 du même code, ce que n'est pas le contrat du 5 décembre 2018 ; que ce contrat n'est pas non plus devenu une promesse unilatérale de vente, puisque son objet n'est pas à terme la vente de l'immeuble, mais la location-accession. 



Elle indique qu'en tout état de cause et quelle que soit la valeur des délais de travaux mentionnés dans le contrat, elle n'a commis aucune faute, qu'elle a parfaitement respecté son obligation de réservation au profit de M. [V] pendant toute la durée du contrat ; que, dans son courrier de résiliation, ce dernier ne fait état d'aucune faute à son encontre ; que les raisons du retard des travaux, liées à la structure des sols et qui s'analysent en une cause légitime de suspension du délai de livraison prévisionnel, sont justifiées et ne relèvent pas de son fait, qu'il en est de même de la situation sanitaire liée au Covid qui a suspendu les obligations de livraison pendant les périodes de confinement de mars à août 2020, puis d'octobre à décembre 2020, et de mars à avril 2021.

 

Elle fait valoir à titre subsidiaire que les préjudices réclamés sont mal fondés, fantaisistes, et particulièrement excessifs. Elle précise qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la période de livraison du lot et l'obtention d'un nouvel emploi, ni entre le projet, sa date de livraison, et les avantages invoqués ; que la perte de chance de bénéficier d'une exonération d'impôts pendant 15 ans et d'un prêt à taux 0 n'est pas prouvée ; que les pénalités de retard ne peuvent pas indemniser un préjudice patrimonial résultant d'un report de l'accession et se heurtent à la force majeure constituée par les périodes de confinement imposées par la crise sanitaire au cours de 2020 et 2021 et par le problème technique lié à la nature du sol qui a justifié 15 à 18 mois de retard.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 5 juin 2024.







MOTIFS



Sur l'inexécution contractuelle de la Sa Logeo Seine



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



L'article 1192 du même code précise qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



L'article 1217 du même code prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation,

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, 

- obtenir une réduction du prix,

- provoquer la résolution du contrat, 

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



Enfin, l'article 1231-1 du même code énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 



En l'espèce, le contrat préliminaire à un contrat de location-accession conclu entre les parties le 5 décembre 2018 contient d'abord un exposé, aux pages 2 à 4, spécifiant aux paragraphes I à VII : 

- le projet de construction, 

- une description générale du programme, 

- une clause de non-faisabilité, 

- un délai d'exécution, 

- des clauses suspensives, 

- le financement de la phase accession, 

- la destination.



Le paragraphe IV relatif au délai d'exécution précise que : 'La date prévisionnelle de livraison des logements est fixée au cours du 1er semestre 2020.



Ce délai sera suspendu s'il survenait un cas de force majeure ou plus généralement pour une cause légitime de suspension du délai de livraison, il en sera ainsi notamment en cas d'intempéries au sens de la Réglementation de Travaux sur les Chantiers de Bâtiments, de conflits armés, grèves, carence des transports ferroviaires ou routiers, accidents techniques, redressement judiciaire, liquidation amiable ou judiciaire, ou la cessation d'activité d'une entreprise et sous réserve de l'absence de recours contre le permis.'.

 

Les développements qui suivent débutent ainsi à la page 4 : 'CECI EXPOSE, LES PARTIES CONVIENNENT CE QUI SUIT :'. Ils sont présentés sous forme d'articles (1 à 10) ayant trait à la réservation, au prix de vente, à l'exercice du droit de préférence du réservataire, au dépôt de garantie, au contrat de location-accession, à la livraison des biens, aux modalités de paiement du prix à la levée d'option, au contrat d'assurance et aux garanties, à la notification, et à l'élection de domicile, ce que n'est pas un contrat de location-accession. 









Contrairement à ce qu'avance M. [V], ce contrat qui vise à terme la conclusion d'un contrat de location-accession sur le lot réservé n'est pas un contrat préliminaire de réservation à un contrat de vente à terme ou de vente en l'état futur d'achèvement régi par l'article L.261-15 qui renvoie à l'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation. Ce dernier article concerne les contrats ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.



Le contrat du 5 décembre 2018 ne s'analyse pas davantage en une promesse unilatérale de vente. Le réservant, la Sa Logeo Seine ne s'est pas engagée à offrir la vente à des conditions fermes et définitives. Elle s'est seulement obligée à réserver un lot de son programme immobilier à M. [V] et à conclure un contrat de location-accession avec lui à l'achèvement des travaux. Une fois celui-ci conclu, le transfert de propriété ne s'opèrera qu'à l'issue d'une période de jouissance pendant laquelle le réservataire versera une redevance mensuelle et à la levée de l'option exercée par celui-ci, conformément à la définition du contrat de location-accession donnée par l'article 1 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984. Selon ce texte, il s'agit du contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.



La conclusion du contrat préliminaire au contrat de location-accession, objet du litige, est soumise à l'article 3 de cette loi. Il énonce que le contrat de location-accession peut être précédé d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué par l'accédant à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à l'accédant un immeuble ou une partie d'immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles prévues à l'article 5, sa durée maximale de validité et l'indication que les fonds déposés en garantie seront, à la signature du contrat, restitués à l'accédant ou imputés sur les premières redevances. Faute d'indication dans le contrat préliminaire, les fonds seront restitués à l'accédant.



L'article 5 de la même loi prévoit que le contrat de location-accession doit préciser notamment : 4° la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipée du contrat. 



Toutefois, la date de livraison ne se confond pas avec la date d'entrée en jouissance. 



D'une part, les dispositions contractuelles sur la date de livraison des logements n'ont pas de force obligatoire. Cette date n'est pas exigée par la loi du 12 juillet 1984 pour le contrat préliminaire. En outre, ces mentions figurent dans les développements à visée indicative du contrat à la page 3, l'accord ferme et définitif des parties ne portant que sur les dispositions figurant à partir de la page 4 et de l'article 1. L'emploi de l'adjectif qualificatif 'prévisionnelle' confirme qu'il s'agit d'un renseignement n'emportant pas d'obligation, ni de sanction, pour les parties. Ces dispositions claires n'ont pas à être interprétées.



D'autre part, le contrat prévoit à l'article 5, dans les dispositions obligatoires convenues entre les parties, un droit de jouissance du réservataire pendant la durée de 24 mois à compter de la constatation de l'achèvement des travaux et jusqu'à la fin de cette durée. Les prescriptions de l'article 3 de la loi faisant un renvoi à l'article 5 ont été respectées.



Enfin, la Sa Logeo Seine justifie que le délai de livraison a été suspendu pour une cause légitime liée à l'aléa survenu au début du chantier tenant à la structure du sol. 



Il ressort de l'étude géotechnique de réalisation, mission G4 en phase supervision du suivi géotechnique d'exécution, effectuée par la société Fondouest le 28 juillet 2021, qu'elle a d'abord été chargée d'une étude géotechnique de conception le 1er avril 2019. Elle a ensuite été sollicitée après le démarrage du chantier, une fois les fouilles de fondations ouvertes, car des complications liées à la tenue des fouilles au travers des remblais de comblement d'anciennes caves ont été rencontrées par l'entreprise marquant un arrêt du chantier. Elle précise qu'il a été notamment convenu le 22 juillet 2021 avec le maître de l'ouvrage de procéder à un blindage des fouilles de fondations en vue de procéder au curage des matériaux éboulés en fond de fouille et au coffrage des fondations en vue de limiter les hors profils. Elle a noté la stabilité précaire des fouilles positionnées en limite de voirie nécessitant une intervention sans délai de la part de l'entreprise (comblement provisoire en vue d'assurer le blocage des terres ou mise en oeuvre d'un gros béton après avoir préalablement purgé les fonds de fouilles des éboulis éventuels).



Un devis a été établi à cet effet par la Sarl Cbr Bâtiment le 10 septembre 2021. 



Ces faits s'analysent en une cause légitime de suspension du délai prévisionnel de livraison, même s'ils ne sont pas expressément prévus dans la liste précitée. En effet, celle-ci n'est pas limitative comme le confirme l'emploi de l'adverbe 'notamment'. 

Sont également constitutives d'une telle cause les périodes de confinement décidées par les pouvoirs publics pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence du 17 mars au 10 mai 2020, du 30 octobre au 14 décembre 2020, et du 3 avril au 2 mai 2021. 



En définitive, l'inexécution contractuelle reprochée n'est pas fondée. M. [V] sera débouté de toutes ses demandes. Le jugement ayant statué en ce sens sera confirmé. 

Sur les demandes accessoires 



Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Partie perdante, M. [V] sera condamné aux dépens d'appel.



Il est équitable de le condamner également à payer à la Sa Logeo Seine une indemnité de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés pour cette instance d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement entrepris,



Y ajoutant,



Condamne M. [E] [V] à payer à la Sa Logeo Seine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, 



Déboute les parties du surplus des demandes, 



Condamne M. [E] [V] aux dépens d'appel.



Le greffier, La conseillère,