Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01218 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNYE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/01218
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, lors des débats, et de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :


Madame [U] [H],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier BORGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R113

Madame [P] [H]-[L],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier BORGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R113


ET :


Monsieur [W] [Y],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eric NKOUM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 73

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 25 juillet, 4,6 et 17 septembre 2014, Mme [S] [O] veuve [H], Mme [U] [H] et Mme [H]-[L] ont donné à bail en renouvellement à M. [W] [Y] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 27 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré à M. [W] [Y], pour la somme de 5.406,34 euros au titre des arriérés locatifs au 10 novembre 2023.

Soutenant que le commandement n'a pas été régularisé, Mme [S] [O] veuve [H], en qualité d'usufruitière, ainsi que Mme [U] [H] et Mme [P] [H]-[L], en qualité de nue-propriétaires, par acte délivré le 1er juillet 2024, ont assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [W] [Y], aux fins de :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire ;obtenir l'expulsion immédiate de M. [W] [Y] et de tous occupants de son chef et la séquestration du mobilier ;à défaut de libération amiable des lieux, condamner M. [W] [Y] à une astreinte, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la remise des clés, et se réserver la liquidation de l'astreinte ; condamner M. [W] [Y] à payer à Mme [S] [H], représentée par son tuteur, à titre provisionnel :une somme de 10.479,06 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 mars 2024 ;une indemnité d'occupation trimestrielle de 3.475,50 euros, jusqu'à la libération effective des lieux ;aux intérêts de droit sur la somme de 5.406 euros à compter du 27 novembre 2023 et sur la somme de 10.479,06 euros à compter de la présente assignation ;condamner M. [W] [Y] à payer à Mme [S] [H], représentée par son tuteur, de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 septembre 2024.

A l'audience, Mme [U] [H] et Mme [P] [H]-[L] précisent que Mme [S] [H] est décédée le 1er août 2024 et qu'elles sont dorénavant toutes deux propriétaires en indivision du local commercial. Elles maintiennent les demandes formulées dans l'assignation, à leur bénéfice. 

En défense, M. [W] [Y] conclut au rejet des demandes, en présence d'une contestation sérieuse liée à une promesse de cession de son droit au bail qui aurait été retardée du fait des bailleresses et qui l'aurait empêchée d'exploiter le local. Subsidiairement, il demande de dire qu'il a remis les clés du local au propriétaire, de constater son impossibilité de payer le montant de la dette, dire que la mauvaise foi du bailleur a entrainé l'accroissement de la dette locative. Il souligne qu'il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues oralement. 

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de “constater”, “donner acte” ou “dire” ni de les faire figurer dans le dispositif de la décision, ces demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. 

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le renouvellement de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 27 novembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 5.406,34 euros euros au titre des arriérés locatifs.
Il ressort du décompte du 30 mai 2024, et il n'est au demeurant pas contesté, que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d'un mois. 

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit le 28 décembre 2023. L’obligation de M. [W] [Y] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon modalités fixées au dispositif et sans qu'il y ait lieu à ordonner la libération es lieux sous astreinte, la possibilité de recourir à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le maintien dans les lieux de M. [W] [Y] causant un préjudice aux demanderesses, celles-ci sont fondées à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. 

Toutefois, elles sollicitent à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel, qui excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société SPI justifie, par la production du bail, des commandements de payer et du décompte du 30 mai 2024, que M. [W] [Y] reste lui devoir à cette date, déduction faite des frais de commandement de payer compris dans les dépens, une somme de 10.321,23 euros, échéance du 1er trimestre 2024 incluse.

M. [W] invoque une contestation sérieuse liée à une cession de son droit au bail qui n'est ni claire ni motivée et au surplus, ne verse pas la moindre pièce au soutien de ses allégations. 

Partant, il ne démontre nullement l'existence d'une contestation sérieuse permettant de faire échec aux demandes. 

M. [W] [Y] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.321,23 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Succombant, M. [W] [Y] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [H] et Mme [H]-[L] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail liant les parties au 28 décembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de M. [W] [Y] et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons M. [W] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons M. [W] [Y] à payer à la société SPI la somme provisionnelle de 10.321,23 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes dus, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ; 

Rejetons toute autre demande ; 

Condamnons M. [W] [Y] à payer à Mme [U] [H] et Mme [H]-[L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [W] [Y] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 OCTOBRE 2024.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE