Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01433 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOGT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02763
----------------

Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, lors des débats, et de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société CEPIA IMMO,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gwenaëlle PHILIPPE de l’AARPI PHIDEA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0127


ET :

La Société AU SERVICE DU BATIMENT,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée


**************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2020, M. [R] [L] a consenti à la société AU SERVICE DU BATIMENT un bail commercial des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 3].

Le 18 avril 2024, la société CEPIA IMMO, venant aux droits du bailleur suite à l'acquisition des locaux en date du 30 septembre 2021, a fait délivrer à la société AU SERVICE DU BATIMENT un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat, pour un montant en principal de 11.003, 48 euros au titre des arriérés locatifs. 

Par acte délivré le 22 août 2024, la société CEPIA IMMO a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société AU SERVICE DU BATIMENT pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société AU SERVICE DU BATIMENT, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;autoriser la destruction immédiate du mobilier ayant visiblement le caractère de détritus,autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer,condamner la société AU SERVICE DU BATIMENT à lui payer à titre provisionnel :une somme de 11.003, 48 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 17 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance,une somme de 5% de 11.003,48 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d'occupation mensuelle de 1.610,72 euros TTC, avec révision contractuellement prévue, jusqu'à la libération effective des lieux,ordonner que le dépôt de garantie reste acquis provisionnellement à la société CEPIA IMMO ;condamner la société AU SERVICE DU BATIMENT à lui régler la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Régulièrement assignée, la société AU SERVICE DU BATIMENT n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 18 avril 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.003, 48 euros TTC.

Il résulte du décompte en date du 17 avril 2024, joint à l'assignation, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 19 mai 2024. L'obligation de la société AU SERVICE DU BATIMENT de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société AU SERVICE DU BATIMENT causant un préjudice à la société CEPIA IMMO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation de 1.610,72 euros TTC par mois, jusqu'à la libération des lieux.

Elle sollicite en outre une somme de 5% de 11.003,48 euros en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande. 

La société CEPIA IMMO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation et arrêté au 17 avril 2024, que la société AU SERVICE DU BATIMENT reste lui devoir à cette date une somme de 11.003,48 euros TTC, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse.

La société AU SERVICE DU BATIMENT sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société AU SERVICE DU BATIMENT restera acquis à la société CEPIA IMMO dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence susceptible de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

S'agissant des demandes visant à autoriser la destruction immédiate du mobilier ayant visiblement le caractère de détritus et à autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer, ces demandes ne sont nullement motivées. Elles ne peuvent donc qu'être rejetées. 

La société AU SERVICE DU BATIMENT, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société CEPIA IMMO la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 19 juin 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de la société AU SERVICE DU BATIMENT ou de tous occupants de son chef, hors des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 3] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société AU SERVICE DU BATIMENT au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, 1.610,72 euros TTC par mois ;

Condamnons la société AU SERVICE DU BATIMENT à payer à la société CEPIA IMMO la somme provisionnelle de 11.003, 48 euros TTC augmentée au titre des loyers, indemnités d'occupation, taxes et charges arrêtés à l'échéance du 2ème trimestre de 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au paiement de la clause pénale et d'attribution du dépôt de garantie ;

Déboutons pour le surplus ; 

Condamnons la société AU SERVICE DU BATIMENT à supporter la charge des dépens, à l'exclusion du commandement de payer ;

Condamnons la société AU SERVICE DU BATIMENT à payer à la société CEPIA IMMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 OCTOBRE 2024.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE