Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 octobre 2024

N° RG 22/09377 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHZR
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





74A

N° RG 22/09377 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHZR

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


[F] [C]

C/


S.C.I. AQUITAINE CSC




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : Me Aurélie GOULET
la SELARL MILANI - WIART



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 03 Octobre 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

Madame [F] [C]
née le 05 Avril 1967 à CASTRES-SUR-GIRONDE
de nationalité Française
8 Place Stéphan Kotsur
33210 LANGON

représentée par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. AQUITAINE CSC
8 Penot
33490 LE-PIAN-SUR-GARONNE


représentée par Me Aurélie GOULET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [C] est propriétaire des parcelles cadastrées AB n°90 et 93 situées 8 place Stéphane Kotsur à LANGON (33210).

La parcelle n°93 est une étroite allée, située à l’arrière de la parcelle n°90 qui longe les différentes propriétés voisines.

La SCI AQUITAINE CSC est propriétaire de l’une de ces parcelles, cadastrée AB n°89, située 6 place Stéphan Kotsur à LANGON (33210).

Dans le courant de l’année 2019, elle a créé un accès à la parcelle n°93, qu’elle emprunte pour se rendre sur son fond.

Estimant que la SCI AQUITIANE CSC ne dispose d’aucune servitude de passage, ni conventionnelle ni légale sur la parcelle n°93, Mme [F] [C] l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé, qui l’a déboutée par ordonnance du 24 octobre 2022, de sorte que par acte du 5 décembre 2022, elle a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX au fond.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 6 mars 2024, au visa des dispositions des articles 544 663 684 et 695 du code civil, elle demande au tribunal de :

faire interdiction à la SCI AQUITAINE CSC ou à toute personne de son chef de passer sur la parcelle AB93 lui appartenant, et ce sous astreinte de 150 euros par infraction constatée passé le délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenircondamner la SCI AQUITAINE CSC à payer la somme de 2.000 euros au titre de sa contribution aux frais d’édification d’une clôture entre les parcelles AB 89 et AB 93 à Langon (33)condamner la SCI AQUITAINE CSC à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024, au visa des dispositions des articles 686 688 689 691 682 684 et 1240 du code civil, la SCI AQUITAINE CSC demande au tribunal de :

débouter Mme [F] [C] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contrairesjuger et déclarer que la parcelle sise 6 rond point d’Aquitaine 33210 LANGON cadastrée section AB 89, fonds dominant appartenant à la SCI AQUITAINE, bénéficie d’une servitude de passage conventionnelle, à défaut légale, sur la parcelle sise cours du Général Leclerc, 33210 LANGON cadastrée section AB n°93, fonds servant appartenant à Mme [F] [C]ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles aux frais du propriétaire du fonds servantcondamner Mme [F] [C] à laisser libre le passage de la servitude existante au profit des occupants de la parcelle AB n°89condamner Mme [F] [C] à payer à la SCI AQUITAINE CSC la somme de 2.369,20 euros à titre de dommages et intérêtscondamner Mme [F] [C] à payer une somme de 3.500 euros à la SCI AQUITAINE CSC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileécarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir uniquement dans le cas où le tribunal ferait droit à une ou plusieurs demandes de Mme [F] [C]condamner Mme [F] [C] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et au surplus à tous les frais d’exécution en ce compris le droit proportionnel dû à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A 444-32 du code de commerce.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

La clôture initiale, du 27 février 2024, a été révoquée et prononcée par ordonnance du 3 juin 2024.

MOTIVATION

I-Sur les demandes principales

Les parties s’opposent à titre principal sur l’existence d’une servitude de passage conventionnelle (A), et à titre subsidiaire sur l’existence d’une servitude de passage légale (B) sur la parcelle AB n°93 propriété de Mme [F] [C] au profit de la parcelle AB n°89 propriété de la SCI AQUITAINE CSC et sur la contribution de cette dernière aux frais de clôture entre les deux parcelles.(C)

A- Sur la servitude de passage conventionnelle

Au soutien de sa demande d’interdiction de passer sur la parcelle n°93, Mme [F] [C] conteste l’existence d’une servitude de passage conventionnelle, à défaut pour la SCI AQUITAINE CSC de justifier d’un titre émanant du propriétaire du fonds servant.
En réponse, la SCI AQUITAINE CSC fait valoir l’existence d’une servitude conventionnelle, soit d’un droit de passage au profit de son fonds, en se fondant sur un titre du 10 août 1885, visant une allée menant au puits commune à tous les acquéreurs, mentionnée dans plusieurs titres ultérieurs du 26 et 31 juillet 1890 puis du 7 juillet 1956, ainsi que dans les titres d’autres propriétaires riverains.
La défenderesse ajoute que l’existence d’un droit de passage peut également être établie lorsqu’un propriétaire tolère l’exercice prolongé d’une servitude discontinue par le propriétaire du fonds voisin, les titres versés aux débats constituant dans ce cas, des commencements de preuve par écrit

SUR CE
 
L’article 688 du code civil dispose que : “(...)Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.”

Aux termes de l’article 691 du code civil, “les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir (...).”
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L’article 695 du code civil prévoit enfin que le titre constitutif de la servitude à l’égard de celles ci ne peuvent être remplacé que par un titre recognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

La servitude conventionnelle suppose un accord de volonté entre les propriétaires originels du fonds servant et du fonds dominant sur la création de cette servitude, qui est ensuite opposable aux propriétaires successifs. 

A défaut de prescription acquisitive ou de destination du père de famille, qui ne sont pas invoquées dans la présente instance, la preuve de la servitude conventionnelle s’administre par titre.

En l’espèce, sont produits aux débats :

-le titre du propriétaire du fonds servant, soit de Mme [F] [C], qui ne comporte pas de servitude au profit de la parcelle n°89 appartenant à la SCI AQUITAINE CSC, une servitude y étant consentie au profit des parcelles n°175 et 176
-le titre du propriétaire du fonds dominant, la SCI AQUITIANE CSC, qui ne comporte pas de servitude, n’étant pas rapporté que les titres de ses auteurs antérieurs successifs, Mme [D] [L], les époux [G], les époux [R] [I], Mme [V] [J] veuve [T] et les consorts [B] [H]
-l’acte de vente entre M. [A] [B], Mme [O] [H] et M. [U] [T] reçu par Me [Z] le 7 juillet 1956, qui précise que l’immeuble dépendait de la communauté entre M. [X] et Mme [P] qui l’avait acquis de M. [W] [N] et Mme [Y] par acte de vente des 25 28 juin 1890. Cet acte du 7 juillet 1956 désigne “une allée de service dont la moitié du sol est compris dans la vente”. Il fait référence à l’acte de vente des 25 28 juin 1890, qui fait état “d’une allée de service se trouvant au midi de l’immeuble vendu”, dont les termes sont reproduits de la manière suivante, partiellement illisible “ allée de service d’une largeur d’un mètre (...) Chemin de fer (..) Conduit à un puits. Tous les acquéreurs ont le droit d’aller y puiser mais ils contribueront (...)”
-l’acte du 10 août 1885, suivant lequel M. [W] [N] et Mme [Y] ont vendu à Mme [S] et M. [M] une parcelle de terrain et qu’était comprise dans cette vente, “la moitié du sol d’une petite allée de service sur un mètre cinquante de largeur.”

Il s’ensuit que le titre qui établit l’accord originel des volontés pour créer la servitude de passage litigieuse n’est pas communiqué, les actes les plus anciens des 10 août 1885 et 25 28 juin 1890, ne portant pas création de l’allée de service, qui y est décrite comme existant déjà, aucun des titres ultérieurs produits ne faisant référence à l’acte constitutif de celle-ci. 

Rien ne permet en outre de considérer que cette allée, dont les dimensions et les conditions d’usage ne sont précisées dans aucun acte, correspond à la servitude que revendique la défenderesse.

La défenderesse n’a finalement en sa possession que des titres émanant des auteurs du fonds dominant alors même qu’il est constant qu’ils ne peuvent suffire à prouver l’existence d’une servitude conventionnelle, qui ne peut trouver son fondement que dans le titre émanant du propriétaire du fonds servant (Civ.3° 9 juill 2003 n°01-13879) ou de ses auteurs. 


Dès lors, à défaut d’émaner du fonds asservi, à défaut de se référer à un titre originel et de préciser l’assiette et les conditions d’exercice de la servitude en cause, ces différents actes ne sauraient valoir titres recognitifs, et ainsi permettre de consacrer l’existence d’une servitude de passage conventionnelle.

Il ne peut être suppléé à ces titres recognitifs en prétendant que Mme [F] [C] ne s’est jamais opposée à l’utilisation de la parcelle cadastrée section AB n°93, dans la mesure ou il est constant que la preuve d’une servitude de passage ne peut résulter du comportement du propriétaire, car cet aveu ne porte que sur des faits et non sur un droit qui ne peut émaner que d’un titre.
 
Par conséquent, l’existence d’une servitude conventionnelle de passage n’est pas rapportée. 
B- Sur la servitude de passage légale
Mme [F] [C] soutient que la défenderesse ne sauraient bénéficier d’une servitude légale, l’enclave résultant d’une division par celle-ci de son immeuble, de sorte que le droit de passage ne pourrait s’exercer que sur les terrains ayant fait l’objet de cette division.
La SCI AQUITAINE CSC indique que suite à la séparation de son jardin en deux parties, seule la partie de l’immeuble située au premier étage, donnée en location à usage d’habitation, dispose d’un accès à la voie publique, tandis que la partie de l’immeuble située au rez-de-chaussée, donnée en location commerciale à la société DIRECT DIAGNOSTIC ENVIRONNEMENT est enclavée, ce qui nécessite l’octroi d’un droit de passage.
SUR CE
L’article 682 du code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole industrielle de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Le droit de réclamer le passage est exclu en présence d’enclave volontaire, le caractère volontaire relevant de l’appréciation souveraine du juge.
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte d’acquisition de la SCI AQUITAINE CSC ne prévoit aucune servitude de passage et que le bien y est désigné comme disposant d’un accès à la voie publique par le 6 rond point d’Aquitaine.
Il apparaît que Mme [E] [K], gérante de la SCI AQUITAINE CSC et de la société DIRECT DIAGNOSTICS ENVIRONNEMENT a aménagé l’immeuble dont elle est propriétaire de manière à pouvoir donner en location, d’une part le premier étage, faisant l’objet d’un bail d’habitation, auquel on accède par le 6 rond point d’Aquitaine, et d’autre part, le rez-de-chaussée, faisant l’objet d’un bail commercial au bénéfice de sa propre société, dénommée DIRECT DIAGNOSTICS ENVIRONNEMENT, auquel on se rend en passant par la parcelle AB n°93 située à l’arrière du fonds de la défenderesse.

C’est donc volontairement que Mme [E] [K] a procédé à ces aménagements. Elle a également stipulé dans le contrat de bail commercial consenti à la société dont elle est gérante, que le local dispose d’un accès unique à la voie publique par l’allée du 2 et 4 cours du Général Leclerc 5 (la parcelle AB n°93), alors même qu’elle ne pouvait ignorer que ce droit de passage ne résulte pas de son titre. Dès lors, il lui appartenait, avant de créer un local commercial, de s’assurer de la pérennité de cet accès.
Il en ressort que l’état d’enclave dont se prévaut la défenderesse résulte de son propre fait, et qu’ ayant personnellement érigé un local commercial privé d’issue, elle ne peut faire subir les conséquences de sa propre volonté à ses voisins, ce qui conduit à la débouter de sa demande au titre de la servitude légale de passage.
Il sera donc fait interdiction à la SCI AQUITAINE CSC de passer sur la parcelle section AB n°93 comme il est dit au dispositif.
C- sur la contribution aux frais de clôture
Mme [F] [C] sollicite la contribution de la SCI AQUITAINE CSC aux frais d’obstruction du portail qu’elle a créé donnant sur la parcelle section AB n°93, en se fondant sur les dispositions de l’article 663 du code civil.
La SCI rétorque qu’une telle clôture priverait l’ensemble des riverains de l’accès à leurs biens, et que le devis produit ne permet pas d’apprécier la teneur des travaux, la demanderesse répondant à cet argument qu’il ne s’agit pas de clôturer la parcelle AB n°93 mais juste le portail de la SCI qui donne sur celle-ci.
SUR CE
Il est constant que l’extinction de la servitude autorise le propriétaire du fonds sur lequel s’exerçait la servitude à demander la suppression de tous les ouvrages installés en vertu de cette servitude.
Au vu de l’imprécision du devis communiqué en demande, notamment sur la teneur des travaux de suppression du portail, la SCI AQUITAINE CSC sera condamnée à payer à la demanderesse de ce chef la somme de 1.000 euros.
D- Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice matériel et du préjudice moral de la SCI AQUITAINE CSC
La défenderesse fait grief à Mme [F] [C] de l’avoir contrainte à solliciter un huissier pour faire constater le changement de serrure par celle-ci ce qui constitue une faute qui a entraîné pour elle un préjudice matériel consistant dans les frais d’huissier exposés pour faire reconnaître ses droits, et un préjudice moral.
SUR CE
Le émoluments des officiers publics et ministériels doivent être sollicités au titre des dépens, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et non de celles régissant la responsabilité civile, de sorte que la défenderesse sera déboutée de cette demande.
La demande de réparation du préjudice moral sera rejetée, au vu du sens de la décision, et en l'absence de démonstration d'une atteinte à la réputation, l'honneur, la considération ou bien aux sentiments d'affection de la défenderesse et qui ne saurait se confondre avec la nécessité de défendre à une procédure.
II- Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
La SCI AQUITAINE CSC, partie perdante, supportera la charge des dépens, et sera condamnée à payer à Mme [F] [C] la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.            
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera écartée, compte tenu de la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
-INTERDIT à la SCI AQUITAINE CSC ou à toute personne de son chef de passer sur la parcelle AB n°93 située 8 place Stéphane Kotsur à LANGON (33210) dont Mme [F] [C] est propriétaire, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée, dans la limite de 150 euros par jour, passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant un délai de 12 mois ;
-CONDAMNE la SCI AQUITAINE CSC à verser à Mme [F] [C] la somme de 1.000 euros à titre de contribution à la suppression des ouvrages installés en vertu de la servitude ;
-DÉBOUTE la SCI AQUITAINE CSC de ses demandes au titre des frais d’huissier et du préjudice moral ;
- CONDAMNE la SCI AQUITAINE CSC à régler à Mme [F] [C] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la SCI AQUITAINE CSC aux entiers dépens ;
- ECARTE l’exécution provisoire ;


- REJETTE toutes les autres demande.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT