Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00043 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3TT
NUMERO MIN: 24/00079

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 11 Juillet 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Octobre 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. SNCF RESEAU 
immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°412 280 737
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [M] [B]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [R] [Y] épouse de M. [U] [B]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentés par Maître Sylvain GALINAT, avocat au barreau de BORDEAUX


En présence de Madame Isabelle SANTANDER, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: à :
Expédition le : à :
FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [B] [M] et madame [R] [Y] sont propriétaires d’une parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] sise [Adresse 6] à [Localité 3], d’une superficie de 419 m². 

Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de SNCF RESEAU, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 7]. Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté du préfet de la Gironde du 26 septembre 2022. 

SNCF RESEAU a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe 29 février 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [B] et madame [Y] à la somme de 26 397 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme 3 639,70 euros de l’indemnité de remploi. Cette offre a été réduite dans le mémoire récapitulatif du 28 juin 2024.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 14 mars 2024 s’est déroulé le 8 avril 2024 en présence du représentant de SNCF Réseau, de son conseil, du commissaire du gouvernement et de Monsieur [B] et madame [Y].

Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 3 avril 2024, le commissaire du gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer aux expropriés une somme de 21 997,50 euros au titre de l’indemnité principale et une somme de 3199,75 euros au titre de l’indemnité de remploi. 

Maître Sylvain GALINAT, avocat, s’est constitué dans l’intérêt de monsieur [B] et madame [Y] le 15 mai 2024.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique la parcelle précitée, propriété de monsieur [B] [M] et de madame [Y] [R].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 juin 2024, SNCF RESEAU demande au juge de l’expropriation de rejeter l’ensemble des demandes de monsieur [B] et de madame [Y], de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 21 997,50 euros tenu compte d’un abattement de 50% pour encombrement, de fixer à la somme de 3199,75 euros l’indemnité de remploi. 
Au soutien de ses demandes, SNCF RESEAU expose que l’emprise est en nature de chemin permettant l’accès aux parcelles situées en contre bas de la voie ferrée. 

S’agissant de la date de référence, SNCF RESEAU soutient que l’emprise à exproprier est située en totalité sur un emplacement réservé destiné à une réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire. En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de la jurisprudence, SNCF Réseau souligne que la date de référence est la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 7] du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 4 décembre 2015, soulignant que la modification du PLU de [Localité 3] en 2020 n’a pas modifié la zone 1AU dans laquelle est située le bien mais a modifié les articles 3,7 et 9 de la zone UA où est situé en partie le chemin. Pour cette partie là, la date de référence est celle de l’opposabilité de la dernière modification du PLU de [Localité 3], soit le 26 février 2020. Aux dates de référence, la parcelle cadastrée section A [Cadastre 2] était située pour 76% de sa superficie en zone 1AU et pour 24% en zone UA. 
La zone UA est une zone dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement une construction. Elle prévoit par ailleurs des conditions spéciales concernant les opérations d’ensemble ainsi qu’une marge de recul ; la zone 1AU correspond à une zone à caractère naturel de la commune, destinée à être ouverte à l’urbanisation, sous forme d’opération d’ensemble d’une superficie de 5000 m². SNCF RESEAU en déduit que les constructions isolées, dissociées ou indépendantes de toute opération d’aménagement groupé sont interdites au sein de la zone et que les opérations d’ensemble doivent porter sur une superficie minimale de 5000 m². Elle ajoute que la parcelle est située en zone bleue du PPRI et qu’elle est en outre concernée par une orientation d’aménagement et de programme n°3 [Adresse 8] prévoyant sur l’emprise une voirie nouvelle et la création d’une frange végétale incompatible avec tout projet de construction. Le bien est également soumis à une servitude d’utilité publique T1 « servitudes relatives aux chemins de fer », zone en bordure de laquelle s’appliquent de servitudes ferroviaires qui restreignent l’usage la parcelle et imposent des obligations notamment d’élagage. 
Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que la parcelle doit être évaluée en fonction de son usage effectif en nature de chemin d’accès.
L’offre d’indemnité principale est fondée sur une méthode d’évaluation par comparaison, au regard de 3 mutations intervenues entre 2018 et 2022, lui permettant d’aboutir à une offre de 105 euros le m². SNCF RESEAU demande que soit appliqué un abattement pour inconstructibilité de la parcelle à hauteur de 50% au regard des caractéristiques propres de l’emprise empêchant toute construction effective et tenant compte du fait que les termes de comparaison portent sur des surfaces supérieures et bénéficient d’une constructibilité plus favorable. 
Elle s’oppose à la demande d’indemnité principale formée par monsieur [B] et madame [Y] qui ne s’appuie sur aucun terme de comparaison. 

Dans leurs conclusions du 11 juin 2024, Monsieur [B] et madame [Y] demandent au juge de l’expropriation de fixer à 80 000 euros le montant de l’indemnité principale, de lui allouer une indemnité de remploi et de fixer à la somme de 50 000 euros l’indemnité pour dépréciation du surplus. Il demande également la condamnation de SNCF RESEAU à leur verser 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils exposent que l’indemnité proposée par SNCF RESEAU est sous évaluée, contestant la qualification de chemin de l’emprise. Ils produisent une attestation du maire de la commune selon laquelle les transactions sur sa commune se réalisent entre 200 euros et 400 euros le m², ce qui lui apparaît conforté par l’attestation de l’agence immobilière versée aux débats. Il soutiennent que leur terrain situé en zone 1AU et UZ doit être qualifié de terrain à bâtir, peu important son usage effectif, sans appliquer d’abattement. 

Dans ses conclusions du 3 avril 2024, le commissaire du gouvernement propose de retenir comme date de référence le 4 décembre 2015, correspondant à la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 7] du 25 novembre 2015, emportant mise en compatibilité du PLU. Il estime qu’au regard des caractéristiques de l’unité foncière dont elle est détachée, la parcelle A2831 s’analyse comme un terrain à bâtir de fait inconstructible au regard de ses caractéristiques propres. Il propose de pratiquer un abattement maximal de 50%. S’agissant de son évaluation, il se fonde sur 3 mutations identiques à celles de l’expropriant.


MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 14 mai 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

Il s’agit d’une parcelle non bâtie, cadastrée A [Cadastre 2], d’une superficie de 419m², en nature de chemin. Il est délimité de part et d’autre par un talus le séparant de la voie ferrée et par une haie ainsi qu’une clôture grillagée.

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est située en intégralité dans un emplacement réservé. 

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé.
En l’espèce, l’expropriant et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir comme date de référence celle de la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 7] du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 4 décembre 2015, pour la partie située en zone AU puisque cette zone n’a pas été modifiée par la modification ultérieure du PLU. En revanche, pour la zone UA, la date de référence est celle du 26 février 2020, date à laquelle la dernière modification du règlement du PLU de la commune a été rendue opposable aux tiers. 
A ces dates, la parcelle expropriée était située pour 76% en zone 1AU du PLU de [Localité 3], correspondant à une zone à caractère naturel de la commune, destinée à être ouverte à l’urbanisation sous forme d’opération d’ensemble d’une superficie de 5000 m² (0,5ha) et pour 24% en zone UA, correspondant à une zone dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement une construction.
Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. S’ils ne sont pas remplis, le terrain doit être évalué en fonction de son seul usage effectif. L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 
En l’espèce, l’emprise litigieuse est située pour partie en zone AU du PLU de [Localité 3]. 
Aux termes de l’article R. 151-20 du code de l’urbanisme : « Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. / Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement./ Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. »

En application de cet article, l’article 1AU du PLU de [Localité 3] prévoit que dans ce secteur, les opérations d’ensemble sont autorisées, sous réserve qu’elles respectent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone définies par le document d’orientation et d’aménagement (non produit), qu’elles portent sur une superficie minimale de 0,5ha ou qu’elles comportent au moins 10 logements et qu’elles comprennent un minimum de logements sociaux. Ces opérations d’ensemble doivent être immédiatement raccordées à tous les réseaux communaux existants. Les constructions isolées indépendantes d’une opération d’ensemble ne sont pas autorisées.

L’emprise considérée ne remplit pas le critère de superficie pour accueillir une opération d’ensemble. 

En l’état, il y a lieu de considérer que 76% de la surface de la parcelle est à la date de référence classée dans une zone non immédiatement constructible.

S’agissant des 24% restant, ils sont classés en zone UA. Cependant, dans cette zone, une marge de recul de 4 mètres par rapport à l’alignement doit être respectée et n’autorise que la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans ou la réalisation d’opération d’ensemble de plus de 10 logements ou la création et la transformation d’une surface commerciale avec du logement. 
Outre que l’emprise supporte par ailleurs une servitude T1 relative aux chemins de fer empêchant toute construction autre qu’un mur de clôture à moins de 2 mètres de la voie ferrée et l’orientation d’aménagement du quartier [Adresse 8] qui prévoit une voirie nouvelle sur l’emprise expropriée et une frange végétale, il y a lieu de considérer qu’aucune construction ne pourrait être effectivement réalisée sur ce chemin. 

Ainsi, il y a lieu de prendre en considération son usage effectif à la date de référence, soit un terrain en nature de chemin d’accès.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

L’expropriant, faisant usage de la méthode par comparaison, se fonde sur 3 termes de comparaison, lesquels sont identiques à ceux sélectionnés par le commissaire du gouvernement. Ils concernent des cessions intervenues à [Localité 3], dans un périmètre ne dépassant pas 760 mètres, relatives à des terrains situés en zone 1AU. Les superficies vont de 9918 m² à 13405 m². Ces parcelles peuvent donc accueillir des opérations d’ensemble. Le prix moyen au m² de ces cessions est de 105 euros.

Pour s’opposer à ces termes de comparaison, monsieur [B] et madame [Y] produisent une attestation du maire de la commune indiquant que « les terrains constructibles se vendent actuellement entre 200 et 400 euros le m² ». Or, outre que cela ne se fonde sur aucune transaction précise, cette attestation concerne des terrains immédiatement constructibles, ce qui n’est pas le cas ici. Les estimations réalisées par un agent immobilier ne peuvent pas davantage constituer des termes de comparaison pertinents dans le cadre d’une procédure d’expropriation. 
En conséquence, il y lieu de retenir comme pertinents les termes de comparaison fournis par l’expropriant et le commissaire du gouvernement.

Ainsi que cela a été indiqué plus haut, les termes de comparaison portent sur des terrains dont les possibilités effectives de construction sont plus probables puisqu’au moins, leur superficie permet d’envisager une opération d’ensemble ; d’ailleurs, l’un des actes notariés mentionne l’existence d’un permis de construire. Ainsi, une décote doit nécessairement être appliquée, tenant compte par ailleurs de l’ensemble des restrictions d’urbanisme applicables au terrain litigieux, et en particulier son emplacement en zone bleue du plan de prévention risque inondation, de la servitude T1 relative aux chemins de fer sus mentionnée et l’orientation d’aménagement du quartier [Adresse 8]. L’ensemble de ces éléments justifie d’appliquer une décote de 50% par rapport au prix moyen issu des transactions relatives à des terrains immédiatement constructibles.

Ainsi, pour un terrain de 419m², l’indemnité principale sera de : 105 x 419 = 43 995 euros.
Moins abattement de 50% : -21 997,5
Soit : 21 997,5 euros. 

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 3 199,75 euros (5000x 20% + 10000 x 15% + 6997,5 x 10%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, SNCF RESEAU supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner SNCF RESEAU à verser une somme de 1000 euros à monsieur [B] et madame [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 4 décembre 2015 pour la partie de parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] située en zone 1AU du PLU de [Localité 3]

FIXE la date de référence au 20 février 2020 pour la partie de parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] située en zone UA du PLU de [Localité 3]

Fixe les indemnités revenant à monsieur [B] [M] et madame [Y] [R] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] d’une contenance de 419 m² à [Localité 3] aux sommes suivantes :

- indemnité principale 21 997,5 euros.

- indemnité de remploi 3 199,75 euros 


Condamne SNCF RESEAU aux dépens.

Condamne SNCF RESEAU à verser à monsieur [B] [M] et madame [Y] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.




Le Greffier Le Juge de l’Expropriation