Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 octobre 2024

N° RG 23/07222 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7H6
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





72A

N° RG 23/07222 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7H6

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE BURCK FOUGERE

C/


[Z] [S]




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 03 Octobre 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024, 

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE BURCK FOUGERE pris en la personne de son Syndic la SARL AQUITAINE OCEAN sise 3avenue Abadie BP 87- 33015 BORDEAUX CEDEX
2 à 16 Allée des Fougères
20 à 26 avenue Robert Schumann
33700 MERIGNAC


représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [S]
BP 1786
 BRAZZAVILLE CONGO

défaillant

N° RG 23/07222 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7H6

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [S] est propriétaire du lot n°1462,et des 985/100000èmes des parties communes au sein de la résidence BURCK FOUGERES, soumise au régime de la copropriété et située 20 à 26 avenue Robert Shumann 2 à 6 allées des fougères à MERIGNAC (33700). 

Par acte en date du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence BURCK FOUGERES, représenté par son syndic, la SARL AQUITAINE OCEAN, a fait assigner Mme [Z] [S] pour obtenir, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer :
-la somme principale de 16.577,40 euros, correspondant à l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure délivrée le 9 septembre 2021
-la somme de 20 euros au titre des frais de mise en demeure exposés par le syndic en exécution du contrat de syndic et conformément à l'article 10-1 de la loi de 1965 
-la somme de 300 euros au titre des frais de constitution de dossier exposés par le syndic conformément à l'article 9-1 du contrat de syndic 
Le paiement de ces sommes devant être soumis aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil 
-la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts 
-la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il demande en outre le bénéfice de l'exécution provisoire et la condamnation de Mme [Z] [S] aux dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue en date du 12 décembre 2023.

Mme [Z] [S] qui réside à Brazzaville au Congo a été assignée conformément aux dispositions des articles 684 et suivants du code de procédure civile et des accords de coopération conclus entre la République Française et la République populaire du Congo : d'une part, le commissaire de justice lui a adressé par LRAR du 28 juin 2023 la copie de l'assignation et des pièces jointes dont elle a signé le 14 septembre 2023 l'accusé de réception, d'autre part, l'huissier de justice a adressé l'acte le 28 juin 2023 au ministère de la justice, des droits humains et de la promotion des autochtones du Congo, qui en a accusé réception le 2 août 2023.

En l’absence de retour des diligences effectuées au Congo, le tribunal par jugement du 7 mars 2024, a ordonné la réouverture des débats, aux fins de communication d’une attestation de remise de l’assignation ou des diligences accomplies par les autorités congolaises pour l’obtenir.

Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu, nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités congolaises auxquelles un courrier a été adressé le 27 mars 2024 par le commissaire de justice, qui a été versé aux débats par le demandeur, ce qui autorise le juge saisi de l’affaire, par application des dispositions de l’article 688 du code de procédure civile, à statuer au fond, l’assignation ayant bien été remise à la demanderesse qui a signé l’accusé de réception et un délai de 6 mois s’étant écoulé depuis.

La clôture est intervenue le 3 juin 2024.



MOTIVATION

*sur les charges et frais

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Mme [Z] [S] est propriétaire du lot n°1462,et des 985/100000èmes des parties communes au sein de la résidence BURCK FOUGERES. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence produit à l'appui de ses demandes :

-Le règlement de copropriété.

-le contrat de syndic confié à la SARL OCEAN AQUITAINE.

-les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la résidence BURCK FOUGERES en date 24 juin 2019, 29 janvier 2021 , 21 juillet 2021 lesquelles ont approuvé les comptes des exercices précédents, les budgets prévisionnels, voté des travaux et décidé des appels de fonds.

-les justificatifs démontrant que la défenderesse a été régulièrement convoquée à ces assemblées générales et que leurs procès-verbaux lui ont été notifiés.

-les appels de fonds qui lui ont été adressés du mois de janvier 2019 au mois de janvier 2023

-la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 septembre 2021 la mettant en demeure de payer la somme de 16.380,83€.

-le décompte arrêté au 24 janvier 2023, mettant en évidence une dette de 16.897,40 € dont 16. 577,40 € au titre des charges.

Les comptes régulièrement approuvés par l' assemblée générale des copropriétaires et l'absence de recours à leur encontre imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

En conséquence Mme [Z] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.577,40 € au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2021, date de la mise en demeure.

Selon l'article 10-1 al 1er de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure , de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; 

Il convient en application de cet article de condamner Mme [Z] [S] la somme de 20 € au titre des frais de mise en demeure exposés par le syndic dont il est justifié.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation de Mme [Z] [S] au paiement de la somme de 300 € au titre des frais de constitution de dossier exposés par le syndic.

L'article 9-1 du contrat de syndic prévoit certes la prise en charge par le copropriétaire concerné de la constitution du dossier mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles et ceci à hauteur de 150 € TTC. Or les circonstances exceptionnelles ne sont pas explicitées, ni le doublement du tarif.

En conséquence ce chef de demande sera rejeté.

Enfin le syndicat des copropriétaires demandant qu'il soit fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il sera jugé que les intérêts échus dus pour au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts. 


*sur les dommages-intérêts , l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
 
Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part des charges de copropriété est essentiel pour permettre au syndicat de disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence BURCK FOUGERES a subi en raison de la persistance de Mme [Z] [S] dans sa carence dans le paiement des charges de copropriété un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement justifiant l'allocation de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 800 €.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 €.

Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire.

Les dépens seront supportés par Mme [Z] [S] , partie perdante.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

-CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BURCK FOUGERES :
.la somme principale de 16 577,40€ correspondant à l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 7 septembre 2021
.la somme de 20 € au titre des frais de mise en demeure exposés par le syndic en exécution du contrat de syndic ;

-DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de constitution de dossier ;

-DIT que les intérêts échus dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts ; 
-CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BURCK FOUGERE :
.la somme de 800 € de dommages-intérêts 
.la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

-DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

-CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT