Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Valérie COURTOIS


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Emilie GINDRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W24

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 03 octobre 2024


DEMANDERESSE

Madame [Y] [O], 
[Adresse 2]

représentée par Maître Emilie GINDRE de la SELEURL GINDRE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [I], 
[Adresse 1]

comparant en personne assisté de Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier






Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W24

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2018, Mme [Y] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [I] sur "des locaux meublé à usage de résidence secondaire" situés au [Adresse 1], 3eme étage au fond du couloir [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2600 euros incluant une provision sur charges.

Par décision du 13 avril 2023, la commission de surrendettement a déclaré recevable le dossier de M. [R] [I].

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 43190 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [I] le 18 octobre 2023.

Par décision du 25 avril 2023, la commission de surrendettement a décidé d'un effacement des dettes et notamment de la dette de 27 860 euros au titre des loyers impayés à Mme [Y] [O].

Par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge des contentieux statuant en référé a dit n'y avoir lieu à référé au vu de la contestation sérieuse portant sur l'application du régime d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Par assignation du 23 janvier 2024, Mme [Y] [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [I] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,47022,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2023, avec intérêts au taux légal et capitalisation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par jugement du 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rejeté le recours de Mme [Y] [O] concernant l’affacement de la dette de loyers.

Intialement appelée à l'audience du 26 avril 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être retenue à l'audience du 21 juin 2024.



Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, Mme [Y] [O] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 juin 2024, s'élève désormais à 33125 euros (soit la somme de 63630 euros selon décompte du 21 juin 2024 moins la somme de 27 860 euros éffacée en application du plan de la commission de surrendettement). Mme [O] ne conteste pas l'application du régime de la loi du 6 juillet 1989 au présent litige.
Mme [Y] [O] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose fermement à l'octroi de tous délais au motifs qu'aucun loyer n'est payé depuis plus de deux ans, qu'elle est actuellement hébergée par son ancien compagnon dans l'attente de pouvoir réintégrer les lieux, qu'elle sera prochainement à la retraite et subira une diminution de ses revenus, que M [I] a déja bénéficié de délais importants, qu'il ne justifie d'aucune démarche sérieuse pour se reloger.

M. [R] [I] ne conteste pas le principe de l'acquisition de la clause résolutoire mais sollicite un délai d'une année pour quitter les lieux et le report de paiement de sa dette sur deux années ainsi que le débouté de l'ensemble des demandes accessoires.
Au soutien de ses prétentions, M [I] indique avoir rencontré d'importants problèmes économiques l'ayant plongé dans une profonde dépression le mettant dans l'incapacité de régler ses loyers. Il justifie héberger sa fille actuellement scolarisée en terminale dans un lycée à proximité et sollicite un délai pour qu'elle puisse terminer son année scolaire.

Mme [Y] [O] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, les parties s'accordent sur l'application du régime de la loi du 6 juillet 1989 au bail les liant.

Bien que qualifié de bail meublé à usage d'habitation secondaire et provoyant expressement l'application des dispositions des article 1708 et suivants du code civil, les parties s'accordent désormais pour voir s'appliquer au présent litige le régime d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

En considération de la destination réelle des lieux qui constituent manifestement la résidence principale du défendeur nonobstant la déclaration inverse lors de sa conclusion, il convient d’appliquer le régime juridique de la loi du 6 juillet 1989 au présent litige.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 43190 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, aucune de parties ne sollicitent de délais suspensifs et M [I] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. 

En conséquence, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [Y] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 juin 2024, M. [R] [I] lui devait la somme de 33125 euros, soustraction faite des frais de procédure et des arriérés de loyers effacés par la commission de surrendettement (soit la somme de 27860 euros)

M. [R] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2555 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [O] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de report de la dette

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Il convient de relever que la dette ne cesse de s'aggraver alors même que M [R] [I] a déja bénéficié d'un effacement partiel. 

Afin de tenir compte des besoins de Mme [O] qui justifie également de la nécéssité de pouvoir bénéficier des loyers du bin immobilier ou de son ocupation, il ne sera pas fait droit à sa demande de report de la dette.




5. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Si aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, force est de constater que Monsieur [R] [I] a déjà eu, de fait, un délai de près de deux années, le premier commandement de payer remontant au 25 juillet 2022 selon l’ordonnance de référé du 27 juillet 2023. 

Si ce dernier justifie d’une situation financière obérée, il convient également de prendre en compte la situation de Mme [O], bailleresse privée dont une partie de la créance s’est trouvée effacée par la commission de surendettement et qui n’a perçu aucun loyer depuis deux années et qui doit supporter ses propres charges et celles de l’appartement loué à M [I].

Il sera par ailleurs rappelé qu'il bénéficiera également de la période de trêve hivernale et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du même code. 

En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à Monsieur [R] [I], délai qui n'aura d'autres effets que d'aggraver encore plus sa dette et sa solvabilité.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [Y] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W24

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2018 entre Mme [Y] [O], d’une part, et M. [R] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], 3eme étage au fond du couloir [Localité 3] est résilié depuis le 17 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DEBOUTE M. [R] [I] de sa demande de report de la dette,

DEBOUTE M. [R] [I] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [R] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], 3eme étage au fond du couloir [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE Mme [Y] [O] de sa demande d'astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2555 euros (deux mille cinq cent cinquante-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [I] à payer à Mme [Y] [O] la somme de 33125 euros (trente-trois mille cent vingt-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [I] à payer à Mme [Y] [O] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023 et celui de l'assignation du 23 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge