Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [P] [C]
Monsieur [N] [K]
Monsieur [H] [I] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Patrick MAYET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01383 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35S4

N° MINUTE : 






JUGEMENT 
rendu le 03 octobre 2024
DEMANDEURS

Monsieur [E] [J], 
[Adresse 1]
représenté par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, 

Madame [O] [M] épouse [J], 
[Adresse 1]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [P] [C], 
[Adresse 3] 
comparante en personne

Monsieur [N] [K], 
[Adresse 4]
comparant en personne

Monsieur [H] [I] [L], 
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01383 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35S4


JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2025, M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [K] et Mme [P] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1280 euros et d’une provision pour charges de 270 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [H] [I] [L] pour un montant maximum de 55 800 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2965,47 euros au titre de l'arriéré locatif et plus spécifiquement de la régularisation des charges locatives du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022, dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 3 octobre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [K] et Mme [P] [C] le 2 octobre 2023.

Par assignations du 11 décembre 2024, M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [K] et Mme [P] [C] et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [H] [I] [L] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal d'un montant de 2830 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2965,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au portant sur la régularisation des charges sur les exercices 2020/2021 et 2021/2022,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Iniatialement appelée à l'audience du 26 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre de vérifier si les défendeurs étaient élligibles à l'aide juridictionnelle compte tenu de l 'expiration de leur titre de séjour.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 21 juin 2024, s'élève désormais à 6865,47 euros incluant les échéances de loyers des mois d'avril, mai et juin partiellemrnt payées. M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s'opposent à l'octroi de tout délai.

M. [N] [K] et Mme [P] [C] exposent contester la dette au titre de la régularisation de charges. Ils exposent être en procédure de divorce, que Monsieur a quitté les lieux depuis 2018, que Mme [C] réside au domicile avec les deux enfants âgés de 10 et 8 ans. Elle indique que son titre de séjour a expiré au cours du mois de février 2024, elle n'a de ce fait droit à aucune prestation sociale. La préfecture ne lui a pas donné rendez vous malgré de multiples démarches notamment auprès du défenseur des droits. Compte tenu de ses faibles ressources, elle indique ne pas être en mesure de faire face au paiement de son loyer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré, M. [H] [I] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [N] [K] et Mme [P] [C] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] et M. [H] [I] [L] ont indiqué ne pas avoir connaissance de l'existence d’une telle procédure concernant M. [N] [K] et Mme [P] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, l'octroi de l'aide jurididictionnelle n'est pas prévu pour les proécdures devant les juridictions civiles lorsque le demandeur ne bénéficie pas d'un titre de séjour valide.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2965,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [N] [K] et Mme [P] [C] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Ils ne sont pas elligibles àl'octroi de délais suspensifs.

En outre, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [N] [K] et Mme [P] [C] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 juin 2024, M. [N] [K] et Mme [P] [C] leur devaient la somme de 6865,47 euros, soustraction faite des frais de procédure en ce inclus la régularisation de charges pour l'exercice 2020/2021 et l'exercice 2021/2022 outre les mensualités résiduelles pour les loyers des mois d'avril, mai et juin 2024.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant notamment les montant dûs au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2020/2021 et l'exercice 2021/2022, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

Ils y seront tenus solidairement en ce que bien que M. [N] [K] ait quitté les lieux, la proécdure de divorce étant toujours en cours, et le congé n'ayant pas été donné au bailleur, il reste tenu solidairement des arriérés de loyers.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] ou à leur mandataire.

Mme [P] [C] demeurant seule dans les lieux, elle sera tenue seule soldiairement avec la caution des indemniérs d'occupation.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [K] et Mme [P] [C] et M. [H] [I] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés/ées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 juillet 2025 entre M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J], d’une part, et M. [N] [K] et Mme [P] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 30 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [K] et Mme [P] [C], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [P] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [C] solidairement avec M. [H] [I] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1550 euros (mille cinq cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [N] [K] et Mme [P] [C] solidairement avec M. [H] [I] [L], à payer à M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] la somme de 6865,47 euros (six mille huit cent soixante-cinq euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [K] et Mme [P] [C], solidairement avec M. [H] [I] [L], à payer à M. [E] [J] et Madame [O] [M] épouse [J] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [K] et Mme [P] [C], solidairement avec M. [H] [I] [L], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 septembre 2023 et celui des assignations du 11 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge