Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/01930 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVSN6

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Janvier 2022




JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 











DEMANDEURS

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 5]
[Adresse 5] (SLOVÉNIE)
représenté par Me Yoann ALLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0152, avocat postulant, et par Me Stéphane LOMBARD, avocat au barreau de PONTOISE, avocat plaidant 


Madame [H] [C]
[Adresse 5]
[Adresse 5] (SLOVENIE)
représentée par Me Yoann ALLARD avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0152, avocat postulant, et par Me Stéphane LOMBARD, avocat au barreau de PONTOISE, avocat plaidant 


DÉFENDERESSE

S.A.S. HORECA GESTION exerçant sous l’enseigne S.A.S. CENTURY 21 HORECA GESTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450




Décision du 03 Octobre 2024
4ème chambre 2ème section
N° RG 22/01930 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSN6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint
Matthias CORNILLEAU, Juge

assistés de Chloé GAUDIN, Greffier lors des débats
et de Salomé BARROIS, Greffier lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur CORNILLEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort


FAITS ET PROCEDURE

Suivant mandats en date du 7 mars 2018, M. [Y] [E] et Mme [H] [C] (les consorts [E]-[C]) ont confié à la SAS Horeca Gestion la gestion locative des biens suivants:
un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 2] et qui était déjà loué à M. [G] [D] ;un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 3] et qui était loué à Mme [X] [Z] depuis le 3 février 2012 ;un second appartement situé dans l'immeuble sis [Adresse 2] et pour lequel un bail d'habitation a été consenti à M. [Y] [F] à compter du mois de juin 2018.
Au cours du premier semestre de l'année 2019, M. [E] s'est plaint des réponses tardives et incomplètes à ses questions au sujet de la gestion de ses biens et a décidé, avec son épouse, de résilier le mandat le 27 août 2019.

Se prévalant de la gestion fautive de leurs biens et plus particulièrement des loyers impayés qu'ils n'ont pas pu recouvrer auprès de Mme [Z], les consorts [E]-[C] ont fait assigner la SAS Horeca Gestion devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit d'huissier signifié le 10 janvier 2022, aux fins notamment de réparation.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2022 par le RPVA, les consorts [E]-[C] entendent voir :
"Vu les articles 1231-1, 1991 et suivants du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
- Dire que HORECA GESTION a commis les fautes exposées dans les motifs dans l’exercice des mandats de gestion conclus avec les demandeurs, à savoir ne pas avoir engagé de procédure dès le mois de novembre 2018 contre Madame [Z], ne pas avoir souscrit d’assurance contre les loyers impayés la concernant ou ne pas avoir informé dès la conclusion du mandat de gestion Monsieur et Madame [E] de l’impossibilité de le faire, ne pas avoir demandé de caution à Madame [Z] et avoir encaissé en septembre 2019 des loyers revenant aux demandeurs sans les leur restituer.
- Dire que les demandeurs ont subi des préjudices qui sont directement dus aux fautes commises par HORECA GESTION.
En conséquence, condamner HORECA GESTION à payer aux demandeurs la somme de 34 343,55 euros à titre de dommages-intérêts.
- Condamner HORECA GESTION aux dépens et à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC".

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2022 par le RPVA, la SAS Horeca Gestion entend voir :
- "A titre principal, de débouter intégralement les demandeurs de toute demande ;
- A titre subsidiaire, de ramener le préjudice des époux [E] à de bien plus justes proportions, et de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de ceux-ci ;
- A titre reconventionnel, de condamner solidairement les époux [E] à verser à HORECA GESTION une somme de 3.000 euros au titre du caractère abusif de leur action ;
- En tout état de cause, de condamner solidairement les époux [E] à verser à HORECA GESTION une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- En tout état de cause, de condamner solidairement les époux [E] au paiement des entiers dépens."

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens des parties.

Selon ordonnance en date du 3 novembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries qui s'est tenue le 6 juin 2024.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif (« Par ces motifs ») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision.



Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [E]-[C]

M. [Y] [E] et Mme [H] [C] concluent, au visa des articles 1231-1 et 1991 et suivants du code civil que la SAS Horeca Gestion n'a pas respecté le mandat qu'il lui avait été confié dès lors qu'elle n'a pas engagé de procédure à l'encontre de Mme [Z] dès le mois de novembre 2018 pour obtenir le paiement des loyers et son expulsion, ce qui lui a permis de ne pas payer les loyers et d'installer un sous-locataire dans les lieux. Ils ajoutent que si le fait que Mme [Z] était déjà dans les lieux lors de la signature du mandat avait posé la moindre difficulté, il appartenait à la SAS Horeca Gestion de refuser le mandat. Ils lui reprochent de ne pas avoir souscrit une assurance dite loyers impayés ou de ne ne pas les avoir informés de ce que ce n'était pas possible d'en souscrire une, et de ne pas avoir exigé un cautionnement pour garantir le paiement des loyers alors qu'ils l'avait informée que Mme [Z] avait déjà eu des retards de paiement. Ils précisent avoir indiqué à la SAS Horeca Gestion d'engager une procédure dès le premier impayé. Ils expliquent que l'expulsion aurait ainsi pu intervenir avant le mois de juin 2021. Ils ajoutent que la SAS Horeca Gestion n'a pas souscrit d'assurance dite loyers impayés pour les deux autres biens loués ce qui caractérise un manquement à ses obligations et justifie le remboursement des honoraires perçus.

La SAS Horeca Gestion réfute l'argumentation adverse aux motifs qu'elle n'a pas commis les fautes alléguées. S'agissant du dossier de Mme [Z], elle explique que celle-ci était titulaire d'un bail au jour de la signature du mandat et qu'elle ne pouvait donc pas exiger un cautionnement ou souscrire une assurance. Elle précise que les demandeurs sont de mauvaise foi dans la mesure où Mme [Z] avait déjà rencontré de nombreuses difficultés de paiement de sorte qu'elle n'avait pas à rechercher son expulsion mais le recouvrement des loyers, ce à quoi elle s'est employée. Elle ajoute que la résiliation du mandat ne lui a pas permis de faire délivrer un commandement de payer et qu'en tout état de cause il n'y a pas de lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices invoqués par les demandeurs dont la cause exclusive est le défaut de paiement des locataires. Pour ce qui est des deux autres mandats, elle fait valoir que les demandeurs allèguent deux ans après la résiliation du mandat que des loyers « auraient » été perçus mais que les pièces produites ne le démontrent pas. Elle souligne que ses honoraires étaient dus et qu'elle n'a donc pas à les restituer.

Réponse du tribunal :

Il résulte de l'articulation des articles 1231-1 et 1991 du code civil que le mandataire est tenu de verser au mandant des dommages-intérêts en réparation du préjudice direct et certain résultant de l'inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations qui lui incombaient.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au mandant de rapporter la preuve du manquement, du préjudice et du lien de causalité entre ceux-ci.

Au cas présent, il convient d'examiner chacun des griefs invoqués en demande pour déterminer s'il engage la responsabilité contractuelle de la défenderesse.

Sur le préjudice résultant des loyers et indemnités d'occupation impayés par Mme [Z]

L'examen du mandat de gestion en date du 7 mars 2018 et portant sur l'appartement situé au [Adresse 3] met en évidence que ce bien était loué à Mme [Z] au jour de la signature de l'acte.

L'article 1 de ce mandat stipule que la SAS Horeca Gestion a le pouvoir de percevoir les loyers pour le compte du mandant et l'article IV précise qu'« En cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l'accepte, de diligenter tant en demande qu'en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces. »

Il s'infère de cette clause que la défenderesse était tenue d'une obligation de mettre en œuvre tous les moyens légaux nécessaires et adaptés à la perception des loyers de Mme [Z]. Toutefois, dès lors que les demandeurs reconnaissent dans leurs conclusions que cette dernière s'était révélée défaillante dans le règlement des loyers avant même de mandater la défenderesse, il y a lieu de considérer, qu'en choisissant de confier à celle-ci un mandat de gestion locative plutôt que de saisir un avocat, les demandeurs n'entendaient pas faire expulser Mme [Z] au moindre défaut ou retard de paiement du loyer, étant rappelé à cet égard que le bail consenti à cette dernière avait été renouvelé depuis sa signature le 3 février 2012.

L'examen de l'historique du compte locatif de cette dernière révèle que le solde qui était nul au 9 octobre 2018 est ensuite passé en négatif à compter du 1er novembre 2018, ce jusqu'à atteindre la somme de - 3 810,26 euros au jour de la résiliation du mandat. Le loyer mensuel appelé sur cette période étant de 637,18 euros, cette dette correspond donc à environ six échéances de loyers impayées sur 10 mois.

L'analyse de l'évolution de la dette met en évidence que le paiement du loyer de novembre 2018 a été régularisé par un chèque perçu le 5 décembre 2018 et que les échéances des mois de décembre 2018, janvier, février et mars 2019 qui n'avaient pas été payées à date ont été par la suite régularisées par cinq chèques enregistrés les 5 décembre 2018, 23 janvier 2019, 1er, 10 et 24 mai 2019.

En considération des frais et délais afférents au recours à un huissier de justice ou à la saisine d'un tribunal, il y a lieu de considérer que les délais entre les échéances de loyer et leur paiement effectif n'exigeaient pas de mettre en œuvre immédiatement une procédure judiciaire ni de saisir un huissier.

Ainsi dès lors qu'après les démarches amiables exposées dans les courriels échangés entre les parties et les « rappels d'avis d'échéance » en date du 20 mars 2019 et du 7 mai 2019, la SAS Horeca Gestion a pu obtenir la régularisation des échéances de loyers jusqu'au mois de mars inclus, il y a lieu de considérer qu'elle a mis en œuvre des moyens adaptés et proportionnés à la situation compte tenu des antécédents d'impayés de la locataire qui n'avaient pas déterminé les demandeurs à agir en justice.

Par ailleurs, même à supposer qu'au lieu d'un nouveau rappel d'avis d'échéance la SAS Horeca Gestion aurait dû requérir un huissier de justice aux fins de faire signifier un commandement de payer dès le mois de juin 2019 compte tenu de l'absence de paiement postérieur au 24 mai 2019, le tribunal ne peut que constater que le commandement de payer qui a été signifié à Mme [Z] le 18 novembre 2019 n'a pas permis de recouvrer les loyers impayés. Il n'y a donc pas de lien de causalité certain entre l'absence de délivrance d'un commandement de payer et l'aggravation de la dette locative.

En outre, si les demandeurs produisent un jugement en date du 26 octobre 2020 démontrant qu'ils ont obtenu l'autorisation d'expulser Mme [Z] et les occupants de son chef, le tribunal constate qu'ils reconnaissent, sans justifier de la date, que cette dernière et son époux ont libéré spontanément les lieux sans payer la dette. Les demandeurs ne justifiant d'aucune mesure d’exécution forcée du jugement, que ce soit au titre de l'expulsion ou des condamnations pécuniaires, ces éléments ne permettent pas de considérer que si ce jugement était intervenu plus tôt les demandeurs auraient obtenu le paiement des loyers impayés et la libération des lieux, étant observé qu'ils indiquent qu'un dossier de surendettement a été déposé par Mme [Z] et a été déclaré recevable, sans toutefois faire état des mesures qui auraient été prises au titre de la dette locative.

Par ailleurs, la SAS Horeca Gestion n'ayant pas participé à la conclusion du bail, les défendeurs sont mal fondés à lui reprocher de ne pas avoir souscrit une assurance dite loyers impayés ou exigé un cautionnement. S'agissant du manquement à l'obligation d'information sur l'absence de possibilité de souscrire ladite assurance, le tribunal ne peut que constater l'absence de lien de causalité entre le fait d'être informé sur l'impossibilité de souscrire cette assurance et le recouvrement d'une dette locative.

Faute de lien de causalité direct et certain entre les loyers et indemnités d'occupation impayés et les fautes reprochées dans le cadre de la gestion du bien loué à Mme [Z], la responsabilité de la SAS Horeca Gestion n'est pas engagée.

Sur le préjudice résultant des frais d'huissier et d'avocat exposés au titre de l'expulsion

Si les demandeurs sollicitent l'allocation de dommages-intérêts d'un montant équivalant à la somme de 8 863,21 euros qu'ils ont payée au titre des frais d'avocat et d'huissier afférents à la procédure d'expulsion de Mme [Z] et des occupants de son chef.

Or, dès lors qu'ils reprochent à la SAS Horeca Gestion de ne pas avoir engagé une procédure en paiement et expulsion dès le mois de novembre 2018, les demandeurs auraient donc exposé ces frais que la procédure ait été décidée par la SAS Horeca Gestion ou leur nouveau mandataire. Il n'y a donc pas de lien de causalité entre les frais exposés au titre de la procédure d'expulsion et les manquements allégués, étant par ailleurs observé qu'aucune copie des actes d'huissier autres que l'assignation n'est communiquée ce qui ne permet pas d'en établir l'existence.

La responsabilité de la défenderesse n'est donc pas engagée pour ces faits.

Sur le préjudice résultant du défaut de perception des loyers du mois de septembre 2019

Les demandeurs ne produisent aucune pièce susceptible d'établir que la SAS Horeca Gestion aurait perçu ou ne leur aurait pas reversé la somme de 936,79 euros au titre du loyer de septembre 2019 de MM. [F] et [D].

Ces échéances étant en tout état de cause postérieures à la résiliation des mandats de gestion locative confiés à la SAS Horeca Gestion, les dispositions des articles 1991 et 1231-1 susvisées sur lesquelles les demandeurs fondent exclusivement leurs demandes ne sont donc pas applicables.

Sur le préjudice résultant des honoraires versés à tort

Dès lors que les honoraires d'un montant de 1 391,20 euros ont été perçus par la SAS Horeca Gestion au titre des mandats confiés pour les appartement situés dans l'immeuble sis [Adresse 4] et que les demandeurs n'expliquent pas en quoi consisterait leur préjudice alors qu'ils ne font état d'aucune dette locative au jour de la résiliation des mandats, la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée.

Aucun des griefs soulevés en demande ne permettant de caractériser l'ensemble des conditions d'application de la responsabilité contractuelle du mandataire, la demande indemnitaire formulée par M. [Y] [E] et Mme [H] [C] ne saurait donc prospérer.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [Y] [E] et Mme [H] [C] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la gestion de leurs biens.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts

La SAS Horeca Gestion conclut à la responsabilité de ses adversaires sur le fondement de l'abus d'ester en justice aux motifs qu'ils ont introduit une procédure à son encontre plus de deux ans après avoir mis fin à son mandat sans aucune démarche amiable préalable, et ce, pour la gestion d'un bien qui était déjà loué à Mme [Z] dont ils connaissaient les difficultés de paiement.

M. [Y] [E] et Mme [H] [C] estiment que la demande n'est pas fondée et le préjudice injustifié.

Réponse du tribunal :

La défenderesse entendant engager la responsabilité de ses adversaires au titre de l'abus de procédure, il convient donc d'examiner cette demande à l'aune des seules dispositions applicables à une telle demande en application de l'article 12 du code de procédure civile.

En application des articles 1240 du code civile et 32-1 du code de procédure civile, celui qui est attrait abusivement en justice ou à des fins dilatoires peut obtenir la réparation du préjudice en résultant.

L'article 1231 du code civil dispose qu' « A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. »

Au cas présent, l'examen des pièces versées en procédure met en évidence que les demandeurs ont introduit la présence instance à l'encontre de la SAS Horeca Gestion le 10 janvier 2022 sans avoir tenté de résoudre le litige à l'amiable ni à tout le moins lui avoir adressé une mise en demeure, alors même qu'ils avaient résilié le mandat le 27 août 2019 soit plus de deux ans et demie avant l'assignation. Ainsi en exerçant leur action au mépris de l'exigence d'une mise en demeure préalable à toute demande de dommages-intérêts, les demandeurs, qui reconnaissent également ne pas avoir respecté le délai de préavis de trois mois avant de résilier le mandat sans que la SAS Horeca Gestion ne formulât un quelconque reproche à ce titre, ont exercé abusivement leur droit d'agir ce qui a exposé la défenderesse à une procédure de plusieurs années ce qui caractérise un préjudice moral qu'il y a lieu de réparer par l’allocation de la somme de 500 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [Y] [E] et Mme [H] [C] à payer à la SAS Horeca Gestion la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dès lors que les demandeurs succombent à la présente instance, il y a lieu de les condamner solidairement aux dépens ainsi qu’à solidairement payer à la SAS Horeca Gestion la somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [Y] [E] et Mme [H] [C] de leurs demandes de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SAS Horeca Gestion au titre de l'exécution des mandats en date du 7 mars 2018 ;

DEBOUTE M. [Y] [E] et Mme [H] [C] de leur demande de remboursement des honoraires de gestion :

CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [H] [C] à payer à la SAS Horeca Gestion la somme de 500 (cinq cents) euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'abus d'ester en justice ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [H] [C] à payer à la SAS Horeca Gestion la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [Y] [E] et Mme [H] [C] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [H] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024.


Le Greffier La Présidente
Salomé BARROIS Nathalie VASSORT-REGRENY