Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 3ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

à
Me LAVELOT
DGFIP


■

9ème chambre 3ème section


N° RG 23/05538 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZRS4

N° MINUTE : 7

Assignation du :
18 Avril 2023









JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 



DEMANDEURS

Madame [A] [I] [N] [O] veuve [K], en sa qualité d’ayant droit de Madame [N] [O]
[Adresse 4]
[Localité 12]

Madame [Y] [N] [U] épouse [F], en sa qualité d’ayant droit de Madame [N] [O]
[Adresse 11]
[Localité 9]

Monsieur [H] [V] [D] [U], en sa qualité d’ayant droit de Madame [N] [O]
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 5]

Monsieur [M] [X] [U], en sa qualité d’ayant droit de Madame [N] [O]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Tous représentés par Maître Bertrand LAVELOT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE
Décision du 03 Octobre 2024
9ème chambre 3ème section
 N° RG 23/05538 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRS4


DÉFENDERESSE

M. LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE PARIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 8]

représenté par son Inspecteur


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente
Gilles MALFRE, Vice-président
Hadrien BERTAUX, Juge

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière.


DÉBATS

A l’audience du 27 Juin 2024 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 03 Octobre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

[N] [O], domiciliée [Adresse 7] à [Localité 15], est décédée le [Date décès 10] 2019. Elle a laissé pour ayants droit: Mme [A] [O] sa sœur germaine ; Messieurs [H] et [M] [U], Mme [Y] [U], ses neveux et nièce, ci-après dénommés " les consorts [O]-[U]" venant en représentation de leur mère, [I] [O] prédécédée le [Date décès 2] 2013, elle-même soeur de la défunte. 

Une déclaration de succession principale a été déposée et enregistrée par le service de l'enregistrement de [Localité 14] [Localité 16] le 2 mars 2020.

Figurait à l'actif de la succession, le bien immobilier sis, [Adresse 7] à [Localité 15], domicile du vivant de la défunte, évalué à un montant de 750 000 €.

Le 28 février 2020, les ayants droit de [W] [O] ont vendu ledit bien au prix de 750 000 € à la société SCI IGOTZEN DA. 

Par suite d'une erreur de chiffrage de la superficie du bien vendu, l'acquéreur a décidé d'intenter une action en justice en réduction du prix de vente. Il s'est avéré en effet que, la superficie loi Carrez de 77,24m², telle qu'indiquée dans l'acte de vente du 28 février 2020, était erronée. D'après un nouveau certificat de mesurage du 13 mars 2020 une nouvelle superficie du bien de 59,86 m² a été déterminée par l'acquéreur .
Un protocole transactionnel d'accord a été signé entre les parties le 29 juin 2021 et enregistré au service de publicité foncière de Paris 11 aux termes duquel, le prix du bien litigieux a été corrigé pour un montant de 600 000 €, ce qui a abouti pour les consorts [O]-[U] à devoir restituer la somme de 150 000 € à leur acquéreur.
De ce fait, une déclaration de succession rectificative a été déposée et enregistrée le 17 juin 2021 où apparaît une réduction de la valeur du bien litigieux correspondant au prix convenu lors de la transaction soit 600 000 €.

Une déclaration rectificative a été déposée et enregistrée le 17 juin 2021.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 8 février 2023, reçu par Maître [B] [P], notaire associée de l'Etude CHEVREUX, le 22 février 2023, l'administration fiscale a rejeté la réclamation.

Par assignation en date du 18 avril 2023, les consorts [O]-[U] demandent au tribunal judiciaire de Paris de se prononcer sur la restitution du trop perçu des droits précédemment acquittés. 

Par conclusions en date du 1er mars 2024, les consorts [O]-[U] demandent au tribunal de :
“- Dire et Constater que la valeur vénale des biens et droits immobiliers sis [Adresse 7] à [Localité 15], dépendant de la succession de [N] [O], est celle portée dans la déclaration de succession rectificative, à hauteur de 600 000 € au jour du fait générateur, soit le [Date décès 10] 2019, date du décès ;
- Constater qu'ils apportent la preuve de la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers au jour du fait générateur, au moyen de trois éléments de comparaison ;
- Constater que le rejet tardif les a privés de tout débat contradictoire avec l'administration fiscale ;
- Dire que la décision de rejet est irrégulière au motif qu'elle laisse accroire qu'une nouvelle réclamation peut être déposée portant ainsi préjudice au requérant ;
- Annuler la décision de rejet de l'administration du 8 février 2023 ;
- Ordonner la restitution de la somme de 67 500 € de trop perçu, répartis en fonction de la part successorale de chaque héritier (...) ;”
- Statuer sur l'article 700 du code de procédure civile pour un montant de 3 000 € ;
- Statuer sur les dépens.

Décision du 03 Octobre 2024
9ème chambre 3ème section
 N° RG 23/05538 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRS4

Par conclusions en date du 29 avril 2024, l'administration fiscale demande au tribunal de :
“- Rejeter la demande des ayants droit [O]-[U] de restitution de la somme de 67 500 € de trop perçu au titre des droits de mutation à titre gratuit ;
- Confirmer l'estimation à 750 000 € figurant dans la déclaration initiale de succession du 28 février 2020 du bien appartenant à la défunte, Mme [O], sis, [Adresse 7] à [Localité 15], comme étant conforme aux valeurs du marché immobilier local ;
- Confirmer la décision de rejet du 08 février 2023 ;
- Rejeter l'estimation du bien litigieux au prix de 600 000 € figurant dans la déclaration de succession rectificative du 21 mai 2021 ;
- Rejeter la demande des ayants droit [O]-[U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner aux entiers dépens de l'instance ;
- Dire qu'en toute hypothèse, les frais de constitution d'avocat resteront à la charge de la partie précitée et qu'il ne pourra être procédé à la distraction des dépens au profit desdits mandataires.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Par ordonnance du 6 juin 2024, l'affaire a été clôturée, fixée à l'audience du 27 juin 2024. A cette audience, l'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.


SUR CE,

I. Sur l'évaluation du bien immobilier

L'article 666 du code général des impôts précise que les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit des immeubles, l'article 761 du code général des impôts dispose que, quelle que soit leur nature, ils sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Ainsi pour la perception des droits d'enregistrement, la valeur vénale réelle du bien doit être établie au jour du fait générateur de l'impôt, compte tenu de l'état de fait et de droit du bien à cette date, au moyen de comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires.

Au cas présent, la valeur vénale réelle du bien au jour du décès de [N] [O], doit être prouvée par les ventes antérieures de trois biens immobiliers, intrinsèquement similaires.

Il appartient aux héritiers qui estiment que la valeur déclarée dans la déclaration de succession est inexacte et supérieure à la valeur vénale réelle du bien et qui invoquent une erreur, de démontrer cette erreur en établissant la valeur vénale réelle du bien et, si la valeur réelle est inférieure à celle déclarée, d'établir le caractère exagéré de l'imposition, en se plaçant à la date du décès, sans que des circonstances ultérieures affectant la valeur de l'immeuble viennent influencer la détermination de la valeur réelle du bien.

Ainsi, au cas particulier, la valeur du bien doit être fixée au jour de l'ouverture de la succession soit à la date du [Date décès 10] 2019. 

Les consorts [O]-[U] invoquent des actes de ventes postérieurs au fait générateur à savoir des mutations des 28 février 2020, 2 septembre 2019 et 18 septembre 2019 qui ne peuvent être prises en compte puisque l'estimation ne peut se référer à des termes de comparaison tirés d'opérations postérieures au jour du décès de [W] [O].
Par ailleurs, concernant les autres mutations, faute de références de publications ou de mentions cadastrales, seules les ventes du 14 mars 2018 et du 12 février 2019 pourront être prises en compte.

Cependant, la particularité du bien litigieux liée à la jouissance exclusive du jardin de l'immeuble au vu de sa situation en rez-de-chaussée, reste un avantage qui lui confère une valeur supérieure par rapport aux termes précédemment avancés qui ne présentent pas de tels extérieurs. La rareté de la jouissance exclusive d'un jardin à [Localité 14] confère ainsi à l'appartement litigieux, une valeur importante, indépendamment de sa superficie.

En conséquence, faute d'apporter des éléments de comparaison similaires, les consorts [O]-[U] seront déboutés de leurs demandes.

II. Sur les autres demandes

Les consorts [O]-[U], qui succombent, seront tenus aux dépens.

Il suit de cela que leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Madame [A] [O], Messieurs [H] et [M] [U] et Madame [Y] [U] de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [O], Messieurs [H] et [M] [U] et Madame [Y] [U] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024.


LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE