Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:
Me SEYNAEVE
Me BENAIS


■

18° chambre 2ème section


N° RG 20/10699 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTDCU

N° MINUTE : 4


Assignation du :
22 Octobre 2020









JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

S.C.I. LISA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-luc SEYNAEVE de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441



DÉFENDERESSE

S.A.S.U. TONTON LA FRITE
Centre commercial le Mercure 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Franck BENAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0179





Décision du 03 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
 N° RG 20/10699 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTDCU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame FONTANELLA, Vice-présidente
Madame ESCRIVE, Vice-présidente
Monsieur KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors de la mise à disposition. 


DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Maia ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 octobre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe. 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 1er mars 2014, la S.C.I. SCI LISA (ci-après la SCI LISA) a donné à bail à la société LES FRITERIES DE CLERQ des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à Paris 13ème pour y exercer une activité de “friterie et de tous types de restauration sur place et/ou à emporter ainsi que des activités connexes ou complémentaires”.

Les locaux sont désignés ainsi :
“Un local commercial d’une superficie globale d’environ 145 m², formé d’une boutique en rez-de-chaussée de 100 m² avec entrée et façade sur l’esplanade du centre commercial Mercure, et d’une réserve en sous-sol de 45 m² avec accès sur la [Adresse 5], le tout sis au centre commercial Mercure [Adresse 1]”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2014 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 22.951 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance le premier jour du mois.

Par un acte sous seing privé en date du 20 avril 2019, la société LES FRITERIES DE CLERCQ a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail susvisé à la S.A.S. TONTON LA FRITE (ci-après la société TONTON LA FRITE).

Le 20 août 2019, un incendie est survenu dans les locaux loués. L’assureur de la société TONTON LA FRITE, la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE, a refusé sa garantie au motif principal qu’il s’agirait d’un incendie volontaire. Les travaux de réfection des locaux n’ont pas été réalisés.

Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2020, la SCI LISA a fait signifier à la société TONTON LA FRITE une sommation, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à reprendre l’exercice dans les locaux loués de son activité de façon continue, effectuer dans les locaux toute réfection rendue nécessaire à la suite de l’incendie et lui payer la somme de 21.177,90 euros correspondant aux échéances impayées du mois de juillet 2019 au mois de janvier 2020 inclus, ainsi qu’à la taxe foncière de 2019, déduction faite du paiement de 1.500 euros effectué le 22 août 2019 en règlement partiel de l’échéance du mois de juillet 2019.

A la suite de cette sommation, la société TONTON LA FRITE a réglé à la société SCI LISA, le 3 février 2020, la somme de 4.669,40 euros.

Par actes délivrés à étude le 22 octobre 2020 et à personne le 28 octobre 2020, la SCI LISA a fait assigner la société TONTON LA FRITE devant ce tribunal aux fins notamment de voir constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail et condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 20/10699.

Par acte d’huissier de justice du 30 mars 2021, la société TONTON LA FRITE a assigné en intervention forcée l’EURL N.S. FRITERIES et la société NOVELIA, qu’elle présente comme étant respectivement le vendeur de son fonds de commerce et son assureur aux fins, à titre principal, de juger la clause résolutoire nulle et de nul effet et en conséquence le commandement délivré le 17 février 2021, subsidiairement de juger que l’incendie survenu est un cas de force majeure dispensant le locataire de payer les loyers et très subsidiairement, de condamner l’EURL N.S. FRITERIES à la garantir de toutes condamnations. En tout état de cause, la société TONTON LA FRITE demande au tribunal de juger que l’assurance doit sa garantie intégrale pour les paiements de loyer et les pertes d’exploitation, soit la somme de 295.545 euros couvrant la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021 et la condamnation des sociétés N.S. FRITERIES et NOVELIA ainsi que du bailleur à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 21/04906.

Le juge de la mise en état a, par bulletins du 30 novembre 2021 et du 26 janvier 2022, rejeté la demande de jonction avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/10699.

Par courriel du 15 novembre 2021, resté sans réponse, le gérant de la SCI LISA a écrit au gérant de la société TONTON LA FRITE pour l’informer que la porte d’entrée des locaux avait été fracturée et qu’il pouvait y avoir des squatteurs et lui a demandé de sécuriser le local.

Par courriel officiel du 16 novembre 2021 adressé au conseil de la société TONTON LA FRITE, resté sans réponse, l’avocat de la SCI LISA a rappelé les termes de son courrier adressé la veille au gérant de la société TONTON LA FRITE et a demandé quelles mesures allaient être prises par la locataire.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2022, la SCI LISA demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce et 1184 du code civil, de:

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 3 février 2020,
- Condamner la société TONTON LA FRITE à lui payer la somme de 19.593,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires au 3 février 2020, date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à la date des présentes conclusions et condamner la société TONTON LA FRITE à payer à la société SCI LISA la somme de 94.259,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires à la date de signification des présentes conclusions, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 44.270,80 euros et à compter de la signification des présentes conclusions sur le surplus,
- Ordonner l’expulsion de la société TONTON LA FRITE et de tous occupants de son chef des lieux considérés, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique,
- Condamner la société TONTON LA FRITE à payer à la SCI LISA une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros, charges et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux,
- Condamner la société TONTON LA FRITE aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 3 janvier 2020,
- Condamner la société TONTON LA FRITE à payer à la SCI LISA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2022, la société TONTON LA FRITE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1733 du code civil et L. 145-45 du code de commerce, de :

A titre principal :

- Juger la clause résolutoire nulle et de nul effet et en conséquence le commandement délivré le 17 février 2021 à la société TONTON LA FRITE ;
- Débouter la SCI LISA de toutes ses demandes ;

Subsidiairement :

- Juger que la clause d’assurance prévue au bail exclut l’application de l’article 1733 du code civil;
- A défaut, juger que l’incendie survenu est un cas de force majeure dispensant le locataire de l’obligation de payer les loyers ;
- Exclure toute gravité aux supposés manquements de la société TONTON LA FRITE ;
- Rejeter les demandes de résiliation du bail de la SCI LISA et d’exclusion de renouvellement du bail et paiement d’indemnité d’éviction ;

Très subsidiairement, si le tribunal condamnait la société TONTON LA FRITE :

- Condamner la société NS FRITERIE à la garantir de toutes condamnations relatives aux loyers;

En tout état de cause :

- Juger que la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE doit sa garantie intégrale à TONTON LA FRITE pour les paiements de loyer et couvrir les pertes d’exploitation soit la somme de 295.545 euros couvrant la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021 ;
- Rejeter toutes les demandes reconventionnelles de NOVELIA et CHUBB EUROPEAN GROUP SE ;
- Ordonner la jonction du dossier inscrit sous le n°20/10699 et celui inscrit sous le n°21/04906;
- Condamner solidairement la société NS FRITERIE, CHUBB EUROPEAN GROUP SE et le bailleur à payer à TONTON LA FRITE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter le bailleur de toutes ses autres demandes ;
- Débouter la société NS FRITERIES de toutes ses autres demandes ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 30 novembre 2022.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 20 juin 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction et la recevabilité des demandes de la société TONTON LA FRITE à l’encontre des sociétés NOVELIA, CHUBB EUROPEAN GROUP SE et NS FRITERIE

A titre liminaire, il y a lieu de constater que par bulletins du 30 novembre 2021 et du 26 janvier 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction du dossier enregistré sous le numéro RG 21/04906 avec la présente instance. Les deux instances sont donc distinctes. Par conséquent, il convient de rejeter la demande de jonction du dossier enregistré sous le numéro RG 21/04906.

Les sociétés NOVELIA, CHUBB EUROPEAN GROUP SE et NS FRITERIE n’étant pas parties à la présente procédure, il convient de déclarer irrecevables les demandes de la société TONTON LA FRITE tendant à “Condamner la société NS FRITERIE à la garantir de toutes condamnations relatives aux loyers”, “Juger que la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE doit sa garantie intégrale à TONTON LA FRITE pour les paiements de loyer et couvrir les pertes d’exploitation soit la somme de 295.545 euros couvrant la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021”, “Rejeter toutes les demandes reconventionnelles de NOVELLIA et CHUBB EUROPEAN GROUP SE”, “Débouter la société NS FRITERIES de toutes ses autres demandes” et de condamnation solidaire des sociétés NS FRITERIE et CHUBB EUROPEAN GROUP SE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire présentée par la S.C.I. SCI LISA et la demande reconventionnelle de voir déclarer nulle la clause résolutoire insérée au bail de la société TONTON LA FRITE

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil devenus 1343-5 du même code, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En l’espèce, le bail du 1er mars 2014 liant les parties comporte une clause résolutoire qui stipule : “Il est expressément convenu qu’en cas de manquement par le PRENEUR à l’un quelconque des engagements résultant du bail, le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, après avoir mis le PRENEUR en demeure de régulariser sa situation, par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par un acte extra judiciaire.
Le jeu de la présente clause pourra être écarté par le juge si la sanction apparaît manifestement excessive eu égard à l’infraction constatée.
Si un mois après ce commandement, le PRENEUR n’a pas entièrement régularisé sa situation ou si, s’agissant de travaux effectués, il n’a pas entrepris avec la diligence convenable tout ce qu’il est possible de faire dans ce délai d’un mois, le BAILLEUR pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail.
Du jour de la résiliation de la location, le BAILLEUR entrera immédiatement, de plein droit, dans la libre disposition des lieux loués.
Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une Ordonnance de référé rendu[e] par le Président du Tribunal de Grande Instance ; toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue, et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au BAILLEUR.
À défaut par le PRENEUR d’évacuer les locaux, il sera redevable au BAILLEUR de plein droit, et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà à douze mille francs, calculée prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages intérêts au profit du BAILLEUR”.

La société TONTON LA FRITE fait valoir que l’avant dernier paragraphe de la clause est contraire à la réalité des droits du locataire, ce dernier pouvant toujours payer après le délai sans que sa proposition ne soit “nulle” comme cette clause le mentionne. Elle en conclut que la clause qui forme un tout indissociable puisqu’elle ne porte que sur les conséquences contractuelles et judiciaires d’un manquement à l’une des obligations du bail, doit être déclarée nulle dans son intégralité.

La SCI LISA répond qu’à supposer que l’avant-dernier paragraphe de la clause résolutoire soit contraire aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, la sanction en résultant ne saurait être l’annulation de la clause résolutoire en son entier, seule l’avant dernier paragraphe pouvant être réputé non écrit en application de l’article L. 145-15 du même code.

Cet article dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

La stipulation “toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue, et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au BAILLEUR” est contraire aux dispositions de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, qui est d’ordre public. Dès lors qu’elle est dissociable du reste de la clause dont la validité n’est pas contestée, seule cette stipulation doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du code de commerce susvisé. La société TONTON LA FRITE sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nulle dans son intégralité la clause résolutoire du bail.

- Sur la nullité alléguée de la sommation visant la clause résolutoire

La société TONTON LA FRITE fait valoir que la sommation signifiée le 3 janvier 2020 ne reproduit pas intégralement la clause résolutoire du bail (article 26). Elle en conclut que l’acte est nul.

La SCI LISA réplique à juste titre qu’aucun fondement légal n’exige à peine de nullité que le commandement préalable à l’acquisition de la clause résolutoire reproduise cette dernière in extenso.

En l’espèce, la sommation litigieuse précise les manquements reprochés à la locataire, mentionne l’intention de la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire du bail si la sommation reste infructueuse à l’expiration d’un délai d’un mois - mention prescrite à peine de nullité - et reproduit partiellement la clause résolutoire du bail, à savoir les trois premiers alinéas, qui sont les stipulations dont elle sollicite l’application. Dès lors l’acte litigieux n’est affecté d’aucune nullité.

- Sur l’arriéré locatif visé dans la sommation visant la clause résolutoire et la force majeure invoquée par la société TONTON LA FRITE

La SCI LISA communique un décompte dont il ressort qu’à la date du 3 janvier 2020, la société TONTON LA FRITE était redevable de la somme de 21.177,90 euros correspondant aux échéances de juillet 2019 à janvier 2020 et à la taxe foncière de 2019.

La société TONTON LA FRITE ne conteste pas le défaut de paiement des loyers et de la taxe foncière susvisés. Elle soutient que l’inexécution de son obligation de payer les loyers, charges et taxes est due à un cas de force majeure ; que l’incendie l’a empêchée d’exploiter les locaux loués, de sorte que son obligation était suspendue. Elle ajoute que la clause résolutoire insérée au bail prévoit expressément que le juge peut l’écarter si la sanction lui paraît disproportionnée. 

Elle soutient également que dans ces conditions, le bailleur ne peut pas demander par sommation au locataire de réaliser des travaux alors même qu’une expertise était en cours et que de celle-ci dépendait l’indemnisation de l’assureur et la réalisation desdits travaux. Elle ajoute qu’au chapitre “assurance” du bail, la question de la réparation des conséquences d’un incendie (quelle qu’en soit sa cause) ne repose plus sur le locataire mais sur sa compagnie d’assurance. 
Par ailleurs, la société TONTON LA FRITE affirme que le bailleur est également assuré contre l’incendie (page 3 du bail : obligation du bailleur) ; qu’il a donc dû être indemnisé et aurait dû réaliser les travaux, ce qu’il n’a pas fait.

La SCI LISA répond que la clause “Assurances” du bail destinée à obliger le locataire à souscrire une assurance, n’a pas pour objet et effet de déroger à la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie prévue par l’article 1733 du code civil, d’exonérer le locataire de sa responsabilité vis-à-vis du bailleur ou de dispenser le locataire de remplir ses obligations contractuelles vis-à-vis du bailleur.
Elle relève que la société TONTON LA FRITE ne rapporte pas la preuve que l’incendie survenu le 20 août 2019 serait arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou encore que le feu aurait été communiqué par une maison voisine ; qu’elle est dès lors responsable des conséquences de cet incendie, nonobstant l’expertise diligentée par son assureur afin de rechercher l’origine de l’incendie.
La SCI LISA expose en outre que la société TONTON LA FRITE ne saurait prétendre que le non-paiement du loyer serait la conséquence de l’incendie alors qu’elle a cessé de payer le loyer dès l’échéance du 1er juillet 2019, plus d’un mois avant la survenance de l’incendie. 
Enfin, elle indique qu’elle a adressé plusieurs courriers aux sociétés CHUBB EUROPEAN GROUP et NOVELIA et qu’elle a donc été diligente.

* * *

Alors que la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 3 janvier 2020 visait également le défaut d’exploitation et l’absence de réalisation des travaux de réfection des locaux, la SCI LISA ne se prévaut plus que du défaut de paiement des loyers, charges et taxes par la société TONTON LA FRITE pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce s’agissant d’un contrat de bail conclu le 1er mars 2014, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1148 ancien du code civil, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

En application de l’article 1733 du code civil, “Le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : 
Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. 
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.”

En l’espèce, le bail liant les parties stipule dans un paragraphe intitulé “Assurances” que “Le PRENEUR s’assurera contre les risques d’incendie, (...) à une compagnie notoirement connue.
L’assurance devra porter sur des sommes permettant, en cas de sinistre, la reconstitution du mobilier, du matériel, des marchandises et du fonds de commerce ainsi que la reconstruction de l’immeuble du BAILLEUR, avec en outre, pour ce dernier, une indemnité compensatrice des loyers non perçus à cause du sinistre pendant tout le temps de la reconstruction.
Il déclarera tout sinistre qui surviendrait à l’immeuble loué, dans les deux jours, aux compagnies d’assurance intéressées (...)”.

Cette clause oblige le preneur à souscrire une assurance couvrant les risques d’incendie et n’a pas pour effet d’exclure l’application de l’article 1733 du code civil.

La société TONTON LA FRITE est donc présumée responsable de l’incendie à moins qu’elle ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, la société TONTON LA FRITE communique des échanges de courriers électroniques avec son assureur, lequel indique le 11 juin 2020, “compte tenu de son enjeu financier, nous avons mené des investigations complémentaires quant au point de départ de l’incendie.
Il ressort du rapport d’analyse du laboratoire LCPP (laboratoire Central, explosifs, interventions et risques chimiques explosifs) la présence de liquide inflammable confirmée par deux laboratoires distincts, le LCPP et le laboratoire LAVOUE (...).
Compte tenu de ce qui précède, nous vous invitons à bien vouloir nous éclairer :
1/ sur la présence de trace d’essence “Essence pour automobile, coupe pétrolière de type pétrole lampant, et éthanol” dans les locaux notamment dans l’étagère de la friteuse côté droit mais aussi dans la réserve avec ventilation (...)”.

Dans ce courrier électronique, l’assureur ajoute que selon le compte rendu d’infraction, l’établissement n’est pas équipé d’une alarme alors que le gérant de la société TONTON LA FRITE avait déclaré que c’était le cas lors de la souscription de la police.

La société TONTON LA FRITE fait état dans ses écritures, d’un premier rapport de l’expert mandaté par l’assureur qui aurait proposé de chiffrer l’indemnisation à hauteur de 120.000 euros et aurait indiqué qu’il lui semblait inutile de missionner le laboratoire LAVOUE mais ne le verse pas au débat.
Elle soutient également dans ses écritures que les conclusions des laboratoires étaient moins affirmatives, envisageant deux hypothèses. Elle les cite dans ses conclusions ainsi :
“Compte tenu de l’ensemble de nos observations réalisées le 04/11/2019 et le 04/02/2020, à ce stade des opérations, il existe deux hypothèses :
- Soit il s’agit d’un incendie causé par un dysfonctionnement interne du système d’alimentation et de régulation en température d’un bain d’huile. Pour autant, ce dysfonctionnement n’expliquerait pas la présence d’essence pour auto dans le prélèvement (dessus la friteuse).
- Soit il s’agit d’un incendie d’origine volontaire, en précisant qu’aucune trace d’effraction n’a été observées[observée] autre celles [celle] causés [causée] par les sapeurs-pompiers au moment de leur opération d’extinction.
Dès lors, il ressort de par la présence d’essence auto et l’absence d’effraction qu’il s’agit d’un incendie volontaire”.

Ni ce rapport ni le compte rendu d’infraction ne sont versés au débat.

Si l’incendie volontaire est susceptible de constituer un cas fortuit, encore faut-il que la société TONTON LA FRITE démontre que ce fait a été commis par un tiers. Or, elle ne produit que les seuls échanges avec l’assureur dont il ressort qu’aucune effraction n’aurait été constatée dans les locaux (alors qu’elle soutient qu’une vitre aurait été brisée sans toutefois en justifier) et que de l’essence pour automobiles aurait été retrouvée à deux endroits. Par conséquent, l’existence d’un cas fortuit l’exonérant de son obligation de payer le loyer n’est pas caractérisée, d’autant, ainsi que le relève la bailleresse, que le défaut de paiement des loyers et charges reproché a débuté antérieurement audit incendie et est donc sans lien de causalité avec ce dernier pour le paiement de l’échéance qui était exigible le 1er juillet 2019. Elle ne peut pas plus valablement se prévaloir de l’absence de financement des travaux réparatoires suite à cet incendie par son assureur pour refuser de payer les loyers et les charges à son bailleur.

Aucun des moyens de la société TONTON LA FRITE n’étant retenu par le tribunal et la locataire ne contestant pas ne pas s’être acquittée de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, soit avant le 3 février 2020, il convient en conséquence de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 3 février 2020 à minuit.

Sur la demande reconventionnelle de la société TONTON LA FRITE de voir écarter le jeu de la clause

Sans solliciter expressément la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, la société TONTON LA FRITE demande d’“EXCLURE toute gravité aux supposés manquements de la société TONTON LA FRITE”, se référant à la clause résolutoire du bail qui stipule que “Le jeu de la présente clause pourra être écarté par le juge si la sanction apparaît manifestement excessive eu égard à l’infraction constatée”.

Toutefois, au regard des pièces communiquées par la SCI LISA dont il ressort qu’aucun versement n’est intervenu depuis le 3 février 2020, que l’arriéré locatif s’élève à ce jour à la somme de 94.259,30 euros et qu’aucune réponse n’a été apportée aux deux courriers adressés les 15 et 16 novembre 2021 indiquant pour le premier que “je suis passé au local et ai constaté que la porte d’entrée a été fracturée et la serrure forcée comme vous pouvez le constater sur la photo. La voisine d’à côté m’a informée que depuis quelques jours, de nombreuses allées et venues se font dans le local matin et soir. Vu la situation du local et d’après le récit du voisinage, il s’agit de squatteurs qui occupent le local sans doute sans votre permission. Pouvez-vous prendre des mesures urgentes pour sécuriser le local et éviter ces squats qui nuisent au local, au centre commercial et au voisinage en général ???”, la sanction de la clause résolutoire n’apparaît pas manifestement excessive.

La société TONTON LA FRITE sera donc déboutée de ses demandes d’“exclure toute gravité aux supposés manquements de la société TONTON LA FRITE” et “rejeter les demandes de résiliation du bail de la SCI LISA et d’exclusion de renouvellement du bail et paiement d’indemnité d’éviction”.

Sur l’expulsion de la société TONTON LA FRITE

L’expulsion de la société TONTON LA FRITE sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

- Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte communiqué que l’arriéré locatif s’élève au 3 février 2020 à la somme de 19.593,20 euros, après déduction du versement de 4.669,40 euros effectué par la locataire le même jour.

Ainsi qu’il a été exposé plus haut, la société TONTON LA FRITE ne conteste pas l’arriéré locatif.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société TONTON LA FRITE à payer à la SCI LISA la somme de 19.593,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires au 3 février 2020. Cette condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 28 octobre 2020.

- Sur l’indemnité d’occupation

Dès lors que la société TONTON LA FRITE est occupante sans droit ni titre des locaux à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, elle est redevable à compter du 1er mars 2020 d’une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

La SCI LISA demande que cette indemnité soit fixée à 4.000 euros par mois, charges et taxes en sus, étant observé que le loyer mensuel facturé est de 3.084,70 euros selon le décompte.

Cette somme étant de nature à compenser le préjudice subi par la bailleresse, la société TONTON LA FRITE est condamnée à verser à la SCI LISA une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros, charges et taxes en sus, à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société TONTON LA FRITE, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprennent le coût de la sommation du 3 janvier 2020, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI LISA une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. TONTON LA FRITE de sa demande de jonction du dossier enregistré sous le numéro RG 21/04906 avec la présente instance,

DÉCLARE irrecevables les demandes de la S.A.S. TONTON LA FRITE tendant à “Condamner la société NS FRITERIE à la garantir de toutes condamnations relatives aux loyers”, “Juger que la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE doit sa garantie intégrale à TONTON LA FRITE pour les paiements de loyer et couvrir les pertes d’exploitation soit la somme de 295.545 euros couvrant la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2021”, “Rejeter toutes les demandes reconventionnelles de NOVELLIA et CHUBB EUROPEAN GROUP SE”, “Débouter la société NS FRITERIES de toutes ses autres demandes” et de condamnation solidaire des sociétés NS FRITERIE et CHUBB EUROPEAN GROUP SE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉCLARE réputée non écrite la stipulation “toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue, et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au BAILLEUR”, 

DEBOUTE la S.A.S. TONTON LA FRITE de ses demandes tendant à voir déclarer nulle dans son intégralité la clause résolutoire du bail, à voir déclarer de nul effet la sommation signifiée le 3 janvier 2020 visant la clause résolutoire, de “juger que l’incendie survenu est un cas de force majeure dispensant le locataire de l’obligation de payer les loyers”, de “rejeter les demandes de résiliation du bail de la SCI LISA et d’exclusion de renouvellement du bail et paiement d’indemnité d’éviction”,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 1er mars 2014, liant la S.C.I. SCI LISA et la S.A.S. TONTON LA FRITE venant aux droits de la société LES FRITERIES DE CLERCQ et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Paris 13ème, à la date du 3 février 2020 à minuit,

DIT qu’à défaut de départ volontaire et de remise des clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, la S.A.S. TONTON LA FRITE pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles garnissant les locaux sera régi conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. TONTON LA FRITE à payer à la S.C.I. SCI LISA la somme de 19.593,20 (dix-neuf mille cinq cent quatre-vingt-treize euros et vingt centimes) euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 3 février 2020 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 octobre 2020 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. TONTON LA FRITE à payer à la S.C.I. SCI LISA une indemnité d’occupation de 4.000 (quatre mille) euros, taxes et charges en sus, à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

DÉBOUTE la S.A.S. TONTON LA FRITE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. TONTON LA FRITE à payer à la S.C.I. SCI LISA la somme de 5.000 (cinq mille) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. TONTON LA FRITE aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du 3 janvier 2020,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024


La Greffière La Présidente