Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [Z] [L]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Patrick MAYET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03366 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NOC

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 octobre 2024


DEMANDERESSE
L’Association GROUPE SOS SOLIDARITES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139


DÉFENDERESSE
Madame [Z] [L]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 03 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03366 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NOC


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2021, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES a consenti, dans les conditions des articles L 442-8-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, une sous-location à usage d'habitation à Mme [Z] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 605 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un courrier dénonçant la convention à effet au 4 septembre 2023.

Par assignation délivrée le 27 février 2024, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire valider la dénonciation de la convention, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3905,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 juin 2024, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2024, s'élève désormais à 4666,31 euros.

L'association GROUPE SOS SOLIDARITES indique demander la validation de la dénonciation de la convention effectuée pour non-respect par la locataire de ses obligations à savoir : le dépassement de la durée d'hébergement, la non adhésion à l'accompagnement social et la constitution d'une dette de loyer.

Mme [Z] [L] expose avoir rencontré des difficultés financières suite à des problème de santé. Elle précise vivre avec son fils de 6 ans qui a fait l'objet d'une décision de la maison départementale des personnes handicapées. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d'une mensualité de 100 euros pour apurer sa dette. Elle sollicite enfin des délais pour quitter les lieux.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION


Sur la dénonciation de la convention

Sur la recevabilité

L'association GROUPE SOS SOLIDARITES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Par ailleurs, le contrat prévoit en son article 3 une durée maximale de 18 mois.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, la location ayant débuté le 22 juin 2021, elle est arrivée à son terme le 22 décembre 2022. En outre l'association GROUPE SOS SOLIDARITES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 juin 2024, Mme [Z] [L] lui devait la somme de 4666,31 euros.

Au regard de ces éléments et compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à justifier la résolution du contrat par l'association GROUPE SOS SOLIDARITES et son expulsion, étant précisé que le préavis d'un mois prévu à la convention a bien été respecté.

Si les moyens tirés du dépassement de la durée de location et du manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer sont retenus, il sera relevé que l'association GROUPE SOS SOLIDARITES n'apporte aucun élément permettant de prouver que Mme [Z] [L] n'adhère pas à l'accompagnement social proposé.

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [Z] [L] a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l'expiration du contrat de bail, le 4 septembre 2023, et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire et sa demande de délai sera rejetée. Mme [Z] [L] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 4 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 juin 2024, Mme [Z] [L] lui devait la somme de 4666,31 euros. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

La défenderesse n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Mme [Z] [L] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 11 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le montant de l'arriéré locatif et la situation actuelle de Mme [Z] [L] ne permettent pas d'envisager un règlement de l'arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de l'assignation du 27 février 2024 , conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de sous-location conclu le 22 juin 2021 entre l'association GROUPE SOS SOLIDARITES, d'une part, et Mme [Z] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], suite à la dénonciation du 3 août 2023, à effet au 4 septembre 2023,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [Z] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 4666,31 euros (quatre mille six cent soixante-six euros et trente et un centimes) au titre de l'arriéré locatif et indemnité d'occupation arrêté au 10 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse,

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [Z] [L],

DÉBOUTE l'association GROUPE SOS SOLIDARITES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [L] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 27 février 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection