Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [B] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Laurent RUBIO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04437 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSJ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 octobre 2024


DEMANDERESSE
RESIDETAPES DEVELOPPEMENT,
Association dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Laurent RUBIO de la SELARL RBG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729


DÉFENDEUR
Monsieur [B] [T]
 demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 03 octobre 2024 

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04437 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSJ


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 février 2022, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné en location un logement n°304 à M. [B] [T] situé dans le foyer-logement du [Adresse 1] à [Localité 4], pour une redevance mensuelle de 584,70 euros.

Par acte d'huissier en date du 16 avril 2024, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait assigner M. [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, suite à l'arrivée du terme du contrat le 16 février 2024,
-condamner M. [B] [T] à lui payer qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
-condamner le défendeur aux entiers dépens.

A l'audience du 19 juin 2024, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [B] [T] comparaît en personne il reproche à l'association de ne pas lui avoir proposé de nouveau logement et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [B] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n'est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d'un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d'occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu'un congé doit également être délivré.

En l'espèce, le contrat de résidence du 16 février 2022 contient une durée maximale de 24 mois, et prévoit qu'un congé sera donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, avant la date définitive de fin de contrat.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans a été délivré par courrier du 23 octobre 2023, réceptionné le 26 octobre 2023, à effet du 16 février 2024.

M. [B] [T] est donc sans droit ni titre depuis 16 février 2024.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, M. [B] [T] n'apporte aucun élément sur ses démarches de relogement, il ne justifie donc pas que sont relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [B] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 16 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 16 février 2022 entre l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT et M. [B] [T] concernant la chambre située au [Adresse 1] à [Localité 4], par l'effet du congé délivré et ce à compter du 16 février 2024,

DEBOUTE M. [B] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [B] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [T] à verser à l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 16 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNE M. [B] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

 
La greffière, La juge des contentieux de la protection