Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le 03/10/2024
A Me PINEAU-BRAUDEL
 Me DAVID


■

18° chambre 2ème section

N° RG : 
N° RG 21/12860 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVKMD

N° MINUTE : 1














JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. ZAG BIJOUX RCS PARIS 520 994 146
[Adresse 4]
[Localité 5]


représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0260




DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE
[Adresse 3]
[Localité 5]


représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

Décision du 03 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
 N° RG 21/12860 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVKMD


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame FONTANELLA, Vice-présidente

Madame ESCRIVE, Vice-président
Monsieur KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors de l’audience, et de Camille CHAUMONT, greffière lors de la mise en état.



DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 3 octobre 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 19 décembre 2006, Monsieur [L] [X], aux droits duquel se trouve désormais la S.C.I. SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE (ci-après la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE), a donné à bail à la société AVANTAGE MODE, aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.R.L. ZAG Bijoux (ci-après la société ZAG Bijoux) à la suite d’une opération de fusion-absorption en date du 21 juin 2018, divers locaux à usage commercial, dépendant d’un immeuble situé à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 1] à [Localité 5] et désignés ainsi :

“Un espace commercial :
Au RDC, d’environ 180 m² composé d’un bureau de direction, un grand espace aménageable par cloisonnement à l’initiative du preneur, et de 2 WC.
Au sous-sol, d’environ 200 m², cimenté et de grande hauteur sous plafond, quatre salles de stockage d’archivage, un réfectoire et une chaufferie individuelle au gaz.
Ces locaux recoivent aussi un appoint de chauffage du fait du passage dans le sous-sol et dans le hall du RDC des collecteurs et de 3 colonnes du chauffage vapeur de l’immeuble. Cet apport est évalué à 3 radiateurs dans la répartition des charges, soit 38 millièmes (...)”.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2007, pour se terminer le 31 décembre 2015, pour la destination suivante : “show room de présentation et stockage destiné à la bijouterie fantaisie et aux accessoires de mode”, et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 62.000 euros, hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision sur charges trimestrielle de 1.200 euros.

Par acte extrajudiciaire du 8 avril 2011, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a fait signifier à la société AVANTAGE MODE un congé à effet du 31 décembre 2015, avec refus de renouvellement de bail et déni du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Par acte délivré le 10 mai 2011, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a assigné la société AVANTAGE MODE aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail pour violation de la destination contractuelle par la société locataire et obtenir son expulsion.

Dans le cadre de cette procédure, la société AVANTAGE MODE a contesté à titre reconventionnel la validité du congé délivré le 8 avril 2011.

Par jugement en date du 15 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a notamment considéré que les locaux loués à la société AVANTAGE MODE étaient un local accessoire, de telle sorte qu’elle n’avait pas à justifier de son immatriculation pour bénéficier du droit au renouvellement. Le tribunal a, par conséquent, débouté la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE de l’intégralité de ses demandes et dit qu’à la suite du congé délivré avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2015, la bailleresse est tenue au paiement d’une indemnité d’éviction.

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a interjeté appel de cette décision. Par un arrêt en date du 18 février 2015, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Le 1er octobre 2015, la Cour de cassation a constaté le désistement par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE du pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt.

Par acte délivré le 12 avril 2016, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a assigné la société ZAG Bijoux aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

A la demande de la société ZAG Bijoux, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 13 décembre 2016, ordonné une expertise et désigné Madame [C] [U] qui a déposé son rapport le 27 avril 2018.

Par jugement du 18 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG Bijoux à la somme de 290.400 euros.

La société ZAG Bijoux a interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt en date du 8 décembre 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris à l’exception du montant de l’indemnité d’éviction qu’elle a fixé à 294.643 euros.

Par ailleurs, par acte délivré le 31 mars 2021, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] - [Adresse 2] [Localité 5] (ci-après le Syndicat des copropriétaires) a fait sommation à la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE et à la société ZAG Bijoux d’avoir à lui communiquer notamment “l’attestation d’assurance du locataire et/ou occupant à jour et pour l’activité exercée”.

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a communiqué les conditions particulières de l’assurance souscrite par la société ZAG Bijoux et par exploit en date du 15 avril 2021, la société ZAG Bijoux a communiqué une attestation d’assurance souscrite auprès de la société AXA FRANCE IARD en date du 8 avril 2021.

Soutenant que les conditions particulières de l’assurance de la société ZAG Bijoux mentionnaient comme activité déclarée le “commerce de détail de bijoux fantaisie”, qu’il existait un risque de résiliation de l’assurance de l’immeuble mais également d’incendie s’agissant d’un lieu de stockage de près de 400 m3 de matière inflammable dans un immeuble d’habitation, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a, par acte extrajudiciaire en date du 13 septembre 2021, fait sommation visant la clause résolutoire à la société ZAG Bijoux d’avoir à respecter les dispositions du bail et par conséquent, de lui communiquer l’intégralité de la police d’assurance “multirisque professionnel” souscrite.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2021, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a également signifié à la société ZAG Bijoux un commandement de payer la somme de 45.228,51 euros au titre des taxes et charges dues au 3 septembre 2021, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré le 12 octobre 2021, la société ZAG Bijoux a fait assigner la SCI DE L’ENCLOS devant ce tribunal aux fins de voir à titre principal annuler la sommation et le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiés le 13 septembre 2021 et obtenir le remboursement de provisions sur charges qu’elle estime non justifiées.

A la requête de la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE, le Président du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance du 10 février 2022, désigné en qualité de séquestre Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Paris à l’effet de recevoir la somme de 294.643 euros correspondant au montant de l’indemnité d’éviction. Cette somme a été versée le 5 mars 2022.

En outre, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mars 2022, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a formé opposition au versement de l’indemnité d’éviction à la société ZAG Bijoux à concurrence de la somme de 65.222,93 euros correspondant aux taxes, charges et accessoires impayés et qui font également l’objet du présent litige.

Le 7 juin 2022, la société ZAG Bijoux a restitué les locaux et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022, la société ZAG Bijoux demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1134 et 1235 du code civil dans leurs rédactions anciennes applicables,
Vu l’article 1376 du code civil,
Vu les articles L.145-28 et L.145-60 du code de commerce,
Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

- Juger la société ZAG BIJOUX recevable et bien fondée en ses demandes ;
- Annuler la sommation visant la clause résolutoire délivrée à la société ZAG Bijoux à la requête de la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2021;
- Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à la société ZAG Bijoux à la requête de la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2021 ;
- A titre principal, condamner la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à rembourser à la société ZAG Bijoux les provisions sur charges non justifiées, soit la somme de 31.000 euros, ainsi que le trop-versé sur charges de chauffage, soit la somme de 884,05 euros ;
- A titre subsidiaire, faire sommation à la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE d’avoir à verser aux débats les redditions complètes des comptes avec la nature des charges, des calculs des répartitions, et les pièces justificatives de toutes les dépenses de la copropriété, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, courant du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au constat de bonne fin de cette communication et se réserver la liquidation de l’astreinte ;
- A titre infiniment subsidiaire, accorder des délais de vingt-quatre mois à la société ZAG Bijoux pour déférer aux commandement et sommation visant la clause résolutoire du 13 septembre 2021 et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés à la société ZAG Bijoux ;
- Condamner la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à rembourser à la société ZAG Bijoux la somme de 399.914,50 euros au titre de la restitution des provisions sur indemnités d’occupation indûment versées depuis le 1er janvier 2016 et jusqu’au 7 juin 2022, du fait de la prescription de l’action du bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation ;
- Ordonner la compensation de toutes sommes que la société ZAG Bijoux serait condamnée à payer à la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE avec celles que cette dernière sera condamnée à payer ;
- Condamner la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à lever l’opposition formée par ses soins entre les mains du séquestre juridique de l’ordre des avocats de Paris, et lui donner instruction de verser sans délai à la société ZAG Bijoux l’intégralité de l’indemnité d’éviction fixée par la cour d’appel de Paris le 8 décembre 2021, et ce, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfait paiement ;
- Condamner la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à payer à la société ZAG Bijoux la somme de 8.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE aux entiers dépens.


Décision du 03 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
 N° RG 21/12860 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVKMD

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2022, la SCI DE L’ENCLOS demande au tribunal de :

Vu les anciens articles 1134 et 1244-1 du code civil (devenus articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil),
Vu l’article 2224 du code civil,
Vu les articles L. 145-28, L. 145-41, L. 145-60 et R. 145 36 du code de commerce,
Vu les articles R. 224-41-5 et suivant du code de l’environnement,
Vu la sommation et le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrés le 13 septembre 2021,

- Débouter la société ZAG Bijoux de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE ;
- Condamner la société ZAG Bijoux à payer à la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE les sommes suivantes :
- 54.352,44 euros correspondant aux taxes, charges et accessoires impayés ainsi qu’une majoration de 20 % au titre de clause pénale, outre les intérêts de droit au taux légal, majoré de 6 points, à compter du commandement de payer du 13 septembre 2021 ;
- 10.093,84 euros correspondant aux frais de remplacement de la chaudière à gaz individuelle ;
- 2.365 euros correspondant aux frais de réfection de la peinture des devantures et fermetures ;
- 2.573,75 euros correspondant aux frais de remplacement des verres des portes d’entrée;
- 5.862 euros correspondant aux frais de remplacement des serrures ;
- 300 euros correspondant aux frais de démolition des panneaux BA13 ;
- 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société ZAG Bijoux aux entiers dépens ;
- Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision de rendue n’en dispose autrement.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 1er février 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 20 juin 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la société ZAG Bijoux

- Sur la validité de la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 13 septembre 2021

La société ZAG Bijoux soutient que l’acte litigieux lui faisant sommation de communiquer l’intégralité de sa police d’assurance ne pouvait valablement viser la clause résolutoire dès lors que la clause résolutoire doit être interprétée strictement, que l’obligation ou l’interdiction doit été clairement prévue dans le bail et que le manquement doit être expressément visé dans la clause résolutoire. Or, elle fait valoir d’une part, que l’infraction reprochée n’est pas contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire qui ne peut, de ce fait, être mise en œuvre par le bailleur et d’autre part, que l’article 7.1 du bail du 19 décembre 2006 ne comporte aucune obligation pour le preneur de communiquer sa police d’assurance dans son intégralité, mais uniquement de justifier auprès du bailleur de la souscription d’une assurance couvrant “l’incendie, le vol, les dégâts des eaux, les court-circuits, l’explosion et tous autres risques généralement assurés” et de l’acquittement des primes d’assurance. 
Elle souligne qu’en l’espèce, elle a spontanément communiqué son attestation d’assurance, ainsi même que le contrat complet, de sorte qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché. 

La SCI L’ENCLOS DU TEMPLE répond que la clause résolutoire vise l’inexécution d’une seule des conditions du bail et que l’article 7.1 du bail fait obligation au preneur de souscrire une assurance et d’en justifier auprès du bailleur à chaque demande de celui-ci.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil devenus 1343-5 du même code, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose que le manquement contractuel reproché soit expressément sanctionné par la stipulation. La clause résolutoire s’analyse strictement.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, devenu 1353, il appartient au bailleur d’apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d’avoir manqué tandis qu’il incombe à celui-ci de démontrer qu’il les a exécutées.

En l’espèce, le bail du 19 décembre 2006 liant les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’“Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit et en conformité des dispositions légales même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus (...)”.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire n’est donc pas limitée au défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires mais est également applicable en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail.

Le bail liant les parties prévoit expressément que le preneur s’engage à “assurer et de maintenir assurés contre l’incendie, le vol, les dégâts des eaux, les court-circuits, l’explosion et tous autres risques généralement assurés, pendant toute la durée du bail desdits lieux, tous les aménagements qu’il aura pu apporter aux lieux loués, les objets mobiliers, matériels et marchandises les garnissant, ainsi que le recours des voisins, et sa responsabilité civile à une compagnie d’assurance notoirement solvable, d’acquitter exactement les primes ou cotisation de cette assurance et de justifier du tout au bailleur à chaque réquisition de celui-ci” (article 7.1). 

La société ZAG Bijoux justifie avoir communiqué le 9 décembre 2020 son attestation d’assurance multirisques professionnels souscrite auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD pour la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2021 qui mentionne les risques couverts et notamment d’incendie, explosion, risques divers, dommages électriques, dégât des eaux, vol / vandalisme.

Le 13 janvier 2021, la locataire a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé au bailleur son attestation d’assurance pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022, ainsi que les conditions particulières de la police précisant l’activité déclarée, à savoir : “commerce de détail de bijoux fantaisie”.

En réponse à la sommation adressée par le syndicat des copropriétaires, la société ZAG Bijoux a communiqué la facture du contrôle et de la vérification des installations électriques en date du 6 janvier 2021 et une facture de vérification des extincteurs en date du 9 février 2021 ainsi que son attestation d’assurance.

Dès lors que la société ZAG Bijoux a justifié être assurée des risques prévus dans la clause 7.1 du bail et que la clause résolutoire doit s’interpréter strictement, la sommation faite à la société ZAG Bijoux le 13 septembre 2021 de communiquer l’intégralité de sa police d’assurance ne pouvait valablement viser la clause résolutoire. Cette sommation doit donc être privée d’effets.

- Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à la société ZAG Bijoux signifié le 13 septembre 2021

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2021, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a signifié à la société ZAG Bijoux un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 45.228,51 euros décomposée ainsi :
- taxes foncières pour les années 2016 à 2020 pour un montant de 19.927 euros,
- remboursement des surprimes d’assurance de l’immeuble pour les années 2016 à 2021 pour un montant de 31.029,28 euros,
- déduction de la somme de 5.727,77 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2016 à 2020 en faveur de la locataire.

La société ZAG Bijoux fait valoir que le commandement de payer litigieux vise des sommes qui n’étaient pas exigibles ; que les charges récupérables auprès du locataire doivent être listées dans le bail, en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et qu’en présence d’une clause peu claire, celle-ci s’interprète en faveur du preneur. Elle soutient à titre subsidiaire que le commandement a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

- Sur l’exigibilité des sommes visées par le commandement

Pour être valable, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, charges et taxes, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence des sommes exigibles.

* Sur la taxe foncière des cinq dernières années (période 2016-2020)

La société ZAG Bijoux oppose que la demande de paiement de la taxe foncière pour l’année 2016 est prescrite, ayant été pour la première fois sollicitée par des conclusions du bailleur notifiées le 7 mars 2022 ; que la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a tardé à justifier qu’elle n’était pas propriétaire d’autres lots dans l’immeuble et à adresser les avis de taxes foncières, de sorte qu’elle estime avoir été fondée à ne pas payer la somme réclamée immédiatement. Elle ne conteste pas être redevable de la somme de 20.294 euros au titre des taxes foncières, décomposée ainsi :
- 2017 : 3.913 euros,
- 2018 : 4.025 euros,
- 2019 : 4.035 euros,
- 2020 : 4.112 euros,
- 2021 : 4.209 euros.

Aux termes de l’article 3.8 du bail du 19 décembre 2006, “le preneur s’oblige à régler au bailleur la taxe foncière, ainsi que les taxes d’enlèvement des ordures et de balayage ainsi que la taxe sur les surfaces de bureaux en Ile de France créée par la loi du 29 décembre 1989 ainsi que toutes taxes de même nature existantes à ce jour ou créées ultérieurement”.

La société ZAG Bijoux ne conteste pas devoir rembourser à la bailleresse la taxe foncière.

Il ressort des pièces versées au débat que la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a adressé à la locataire, par courrier daté du 31 mars 2021, les avis de taxes foncières pour les années 2016 à 2020 et elle communique l’avis de taxes foncières pour l’année 2021. Elle justifie enfin qu’elle n’est propriétaire dans l’immeuble que du lot n°23 donné à bail à la société ZAG Bijoux.

S’agissant de la taxe foncières 2016 pour un montant de 3.842 euros, l’avis étant en date du 23 septembre 2016, la bailleresse pouvait exiger le paiement de cette somme dans le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 septembre 2021, dans le délai de prescription quinquennal.

Le moyen de contestation de la locataire sera donc rejeté.

* Sur les surprimes d’assurance

La société ZAG Bijoux fait valoir qu’elles ne sont pas justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum dans la mesure où la bailleresse ne démontre pas que ces surprimes sont liées à l’activité exercée par le preneur, et non à la seule présence d’un local commercial dans l’immeuble, les courriers du courtier communiqués évoquant une part de la prime et non une surprime.

Aux termes de l’article 7.2 du bail du 19 décembre 2006 liant les parties, le preneur prend l’engagement “de rembourser au bailleur toute augmentation de prime d’assurance de l’immeuble qui est garanti en catégorie “tous risques” et classé en “risque simple” due à l’exercice de la profession faisant l’objet du présent bail.
Si l’activité exercée par le preneur entraînait, soit pour le bailleur, soit pour les copropriétaires ou colocataires, soit pour les voisins, des surprimes d’assurances, le preneur serait tenu à la fois d’indemniser le bailleur du montant de la surprime payée et, en outre, de le garantir contre toutes réclamations d’autres copropriétaires ou colocataires ou voisins”.

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE verse au débat des courriers de son courtier en assurance, le cabinet Roclore, qui indique :
- le 2 février 2016 : “votre assureur AXA nous confirme que la prime afférente au contrat en référence pour la période du 01/02/2016 au 31/01/2017 est affectée, par l’activité commerciale de la STE AVANTAGE MODE d’une surprime de 5478,75 € TTC représentant la moitié de la prime de référence de 10 957.49 € TTC (hors frais de gestion de 6 €)”,
- le 17 février 2017 : “votre assureur AXA nous confirme que le montant de la surprime du fait de l’activité commerciale de la STE AVANTAGE MODE est de 5224.92 € TTC, soit la moitié de la prime annuelle TTC de 10 449.85 € émise pour la période du 01/02/2017 au 31/01/2018”,
- le 21 février 2018 : “votre assureur AXA nous confirme que le montant de la surprime générée par l’activité commerciale exercée dans l’immeuble par la STE AVANTAGE MODE, est de 5392.70 € TTC, soit la moitié de la prime annuelle TTC de 10 785.39 € émise pour la période du 01/02/2018 au 31/01/2019”,
- le 28 janvier 2019 : “votre assureur AXA nous confirme que le montant de la surprime du fait de l’activité commerciale de la STE AVANTAGE MODE est de 5125.20 € TTC, soit la moitié de la prime annuelle TTC de 10 250.41 € émise pour la période du 01/02/2018 au 31/01/2019”,
- le 6 février 2020 : “votre assureur AXA nous confirme que le montant de la surprime du fait de l’activité commerciale de la STE AVANTAGE MODE est de 5161.74 € TTC, soit la moitié de la prime annuelle TTC de 10 323.47 € émise pour la période du 01/02/2019 au 31/01/2020”,
- le 20 janvier 2021 : “votre assureur AXA nous informe que le montant de la surprime générée par l’activité commerciale exercée par la STE AVANTAGE MODE dans l’immeuble est de 50%.
Soit un montant de 4645.97 € TTC, correspondant à la moitié de la prime annuelle TTC de 9291,94 € émise pour la période du 01/02/2021 au 31/01/2022”.

Tant l’existence de surprimes d’assurance en raison de l’activité de la société ZAG Bijoux venant aux droits de la société AVANTAGE MODE, que le quantum de 31.029,28 euros sont justifiés.

De plus, et ainsi que le relève la bailleresse, l’existence de ces surprimes et le remboursement de celles-ci par la locataire ont déjà été retenus par la cour d’appel de Paris, dans son arrêt définitif en date du 18 février 2015 où il est indiqué en page 6 que “les lieux loués entrent, à raison de l’activité qui y est exercée, dans le champ d’application de l’arrêté préfectoral précité [n° 2007-20655 du 22 juin 2007 relatif aux mesures préventives contre l’incendie applicables aux locaux attenants ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation et entreposant des matières explosives ou inflammables] auquel la société Avantage Mode a été invitée à se conformer le 15 novembre 2010, ce qu’elle a effectivement réalisé à la date du 18 mars 2011 ainsi qu’il résulte du compte-rendu de visite de l’Apave établi à cette date”.

Le moyen soulevé par la société ZAG Bijoux sera donc rejeté.

* Sur les charges de copropriété des cinq dernières années (période 2016-2020)

La société Zag Bijoux conteste être redevable des postes de charges suivants : Electricité des services généraux, Petit entretien courant, Téléphone de la loge, Taxe de balayage, Eau et assainissement et Concierge (salaire, charges sociales, électricité et taxe foncière de la loge) faute d’être mentionnés dans le bail comme étant refacturables. Elle fait en outre valoir que le bailleur n’a pas répondu à ses demandes de communication des procès-verbaux des assemblées générales signés, des redditions complètes des comptes avec la nature des charges, des calculs des répartitions, et des pièces justificatives de toutes les dépenses invoquées. Elle relève qu’il ressort du commandement signifié par le bailleur que les règlements effectués à titre de provision excédaient les charges réelles de l’immeuble, alors même que ce décompte incluait des charges non refacturables au preneur. Elle semble en conclure qu’après compensation, elle ne se trouvait redevable d’aucune somme permettant au bailleur de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi que le relève à juste titre la bailleresse, le bail liant les parties a été signé le 19 décembre 2006, soit antérieurement à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel qui a introduit l’article L. 145-40-2 du code de commerce qui impose dorénavant que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Or, l’article 21 II de la loi Pinel prévoit que l’entrée en vigueur de cet article est différée, pour n’être applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Dès lors, l’article L. 145-40-2 du code de commerce n’est pas applicable au cas présent.

Antérieurement à la loi Pinel, il n’était pas exigé un inventaire précis des catégories de charges refacturables au preneur.

Aux termes du paragraphe “Loyer” du bail liant les parties, “Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 62 000 € (soixante deux mille Euros) ; et non compris :
Les prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et collectives incombant au locataire suivant la répartition qui en sera faite par le gérant ou le syndic de l’immeuble.
La provision sur charges trimestrielle est fixée à 1200 € (mille deux cents Euros).
Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente”.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

En l’espèce, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE verse au débat :
- un récapitulatif des charges générales et des charges de chauffage pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019 établi par son gérant le 31 juillet 2021 précisant les tantièmes de charges, le montant de chaque poste de charges et la part imputée à la locataire,
- des extraits certifiés conformes par le syndic :
- du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 mars 2017 mentionnant les comptes de l’exercice 2016 approuvés,
- du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mars 2018 mentionnant les comptes de l’exercice 2017 approuvés,
- du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 16 mars 2019 mentionnant les comptes de l’exercice 2018 approuvés,
- du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 mars 2020 mentionnant les comptes de l’exercice 2019 approuvés,
- du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 mars 2021 mentionnant les comptes de l’exercice 2020 approuvés.

Les décomptes ont été adressés à la société ZAG Bijoux par courrier du 31 mars 2021.

Les postes Electricité des services généraux, Petit entretien courant, Téléphone de la loge, Taxe de balayage, Eau et assainissement et Concierge (salaire, charges sociales, électricité et taxe foncière de la loge) entrent dans le champ des “prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et collectives incombant au locataire” et leur quantum est dûment justifié, aboutissant effectivement à une régularisation en faveur de la locataire de 6.567,52 euros figurant dans le commandement.

Dès lors la contestation de la locataire est rejetée.

La société ZAG BIJOUX s’est acquittée chaque année d’une provision pour charges de chauffage de 600 euros, soit de la somme de 3.000 euros de 2016 à 2020.

Les charges de chauffage de 2016 à 2020 sont justifiées par les documents précités et ne sont pas prescrites à la date du commandement dès lors que s’agissant de l’année 2016, les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 mars 2017 et que le bailleur disposait d’un délai de 5 ans, en application de l’article 2224 du code civil, pour procéder à la reddition des charges.

Dès lors la contestation de la locataire est rejetée.

Au regard de ce qui précède, il est justifié que la somme de 45.228,51 euros visée au commandement est exigible.

- Sur la mauvaise foi alléguée de la bailleresse

En application des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil, applicable en l’espèce, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.
Décision du 03 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
 N° RG 21/12860 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVKMD


La bonne foi est présumée et il incombe à la société ZAG Bijoux de démontrer que le bailleur a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire de mauvaise foi, celle-ci s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

La société ZAG Bijoux fait valoir que la finalité de la clause résolutoire est détournée par le bailleur qui y voit à travers elle, le moyen de contourner la protection particulière (article L. 145-1 du code de commerce) et d’ordre public (article L. 145-15 du code de commerce) accordée à la propriété commerciale et d’échapper ainsi au versement de l’indemnité d’éviction dont elle est redevable. Elle soutient qu’en l’espèce, la mauvaise foi résulte de l’absence de régularisation de charges pendant plusieurs années alors que les provisions sur charges acquittées étaient manifestement supérieures aux charges réelles refacturables. 

Dès lors que le bail oblige à un réajustement annuel de la provision sur charges chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le fait pour le bailleur de procéder brutalement, à l’occasion de la délivrance du commandement, à la régularisation des charges pour les années 2016 à 2020 et à solliciter la taxe foncière pour ces mêmes années, constitue une faute, d’autant que ce commandement s’inscrit dans un contexte de procédures opposant les parties et relatives au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conséquent, il convient de dire que le commandement de payer signifié le 13 septembre 2021 est privé d’effets.

- Sur la demande de remboursement des provisions sur charges non justifiées et du trop-versé sur charges de chauffage

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, les charges sont dûment justifiées par la bailleresse, de sorte qu’il n’y a lieu à aucun remboursement.

La société ZAG Bijoux sera donc déboutée de sa demande de remboursement ainsi que de sa demande subsidiaire de voir ordonner sous astreinte la communication des redditions complètes des comptes avec la nature des charges, des calculs des répartitions et des pièces justificatives de toutes les dépenses de la copropriété.

- Sur la demande de remboursement des provisions sur indemnités d’occupation indûment versées depuis le 1er janvier 2016 et jusqu’au 7 juin 2022, du fait de la prescription de l’action du bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation

La société ZAG Bijoux fait valoir sur le fondement des articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce que la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE n’a pas agi dans le délai de deux ans en fixation de l’indemnité d’occupation susceptible d’être due au titre de la période postérieure à la date d’effet du congé. Elle sollicite la condamnation de la partie adverse à lui rembourser les sommes versées à titre de provision sur indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2016 (date d’effet du congé) jusqu’au 7 juin 2022, date de libération des lieux soit, dans la limite de la prescription quinquennale au second trimestre 2017, la somme de 399.914,50 euros calculée ainsi:

- 2022 : 19.275,54 € pour le premier trimestre et 14.403,70 € pour le second trimestre (19.275,54 / 91 x 68 jours),
- 2021 : 77.102,16 €,
- 2020 : 77.102,16 €,
- 2019 : 77.102,16 €,
- 2018 : 77.102,16 €,
- 2017 : 19.275,54 € x 3 trimestres = 57.826,62 €.

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE conclut au rejet de cette demande, faisant valoir qu’il est de jurisprudence constante que le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.
Elle soutient ainsi que si l’action en fixation du montant de l’indemnité d’occupation est bien prescrite, elle ne doit pas pour autant restituer les sommes versées à ce titre par le preneur puisque ce dernier est tenu, en contrepartie de l’occupation des locaux, de s’acquitter des indemnités d’occupation fixées à la valeur du dernier loyer contractuel, le maintien dans les lieux se faisant aux clauses et conditions du bail expiré. 

L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’article L.145-60 du code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il est constant que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Dès lors, la société ZAG Bijoux, qui a réglé les sommes dues à titre d’occupation sur la base du dernier loyer payé, n’est pas fondée à solliciter la restitution des sommes versées. Sa demande de restitution est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE

- Au titre des taxes foncières, surprimes d’assurance, charges de chauffage et clause pénale

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE demande la condamnation de la société ZAG Bijoux à lui verser les sommes suivantes :
- 24.136 euros au titre des taxes foncières,
- 35.944,21 euros au titre des surprimes d’assurance,
- 839,75 euros au titre des charges de chauffage,
soit la somme de 54.352,44 euros après déduction de la somme de 6.567,52 euros en faveur de la locataire après reddition des charges, outre la somme de 10.870,49 euros au titre de la clause pénale.

La société ZAG Bijoux oppose que la demande en paiement de la taxe foncière 2016 est prescrite, la bailleresse ayant formé pour la première fois cette demande suivant des conclusions en date du 7 mars 2022. Elle conclut de même que la demande au titre des charges de chauffage des hivers 2015 et 2016 est prescrite.

Il résulte de ce qui a été précédemment exposé que les créances alléguées sont justifiées dans leur principe et dans leur quantum. Toutefois, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE disposait d’un délai de 5 ans pour en solliciter le paiement en application de l’article 2224 du code civil.

En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription. Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’interrompt pas la prescription, à la différence d’un commandement aux fins de saisie-vente. 

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE ayant formé en justice sa demande de paiement desdites sommes suivant des conclusions notifiées le 7 mars 2022, elle est prescrite en ses demandes concernant :
- la taxe foncière 2016 pour un montant de 3.842 euros, l’avis étant en date du 23 septembre 2016.

En revanche, s’agissant des charges de chauffage 2015/2016 puis 2016/2017, les comptes ayant été arrêtés et approuvés suivant des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 mars 2017 pour les comptes de l’exercice 2016 et en date du 25 mars 2018 pour les comptes de l’exercice 2017, la demande n’est pas prescrite.

N’opposant aucun autre moyen hormis celui déjà examiné précédemment et rejeté concernant les surprimes d’assurance, la société ZAG Bijoux est redevable de la somme de 50.510,44 euros (54.352,44 - 3.842) au titre des taxes foncières, surprimes d’assurance et charges de chauffage.

S’agissant de la clause pénale, le bail liant les parties stipule dans son article 15.3, qu’“à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, indépendamment des intérêts de retard d’ores et déjà fixés au taux égal au taux d’escompte fixé par la Banque de France majorée de 6 points”.

Il y a lieu de relever que la locataire n’allègue pas que ce montant serait manifestement excessif, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le modérer.

La somme due au titre de la clause pénale s’élève donc à la somme de : 50.510,44 euros x 0,20 = 10.102,088 arrondis à 10.102 euros.

La société ZAG Bijoux est condamnée à verser à la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE :
- la somme de 50.510,44 euros au titre des taxes foncières, surprimes d’assurance et charges de chauffage, assortie des intérêts au taux légal majoré de 6 points, à compter des conclusions notifiées le 7 mars 2022, le commandement de payer du 13 septembre 2021 étant privé d’effets;
- la somme de 10.102 euros au titre de la clause pénale.

- Au titre des travaux de remise en état

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE se fonde sur l’article 1134 ancien du code civil, les clauses du bail, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 2 janvier 2007et le constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par Maître [O], huissier de justice, le 7 juin 2022 et sollicite, sur la base de devis, la condamnation de la société ZAG Bijoux au paiement du coût des travaux de remise en état, soit :
- 10.093,84 euros TTC au titre du remplacement de la chaudière à gaz (devis de la société Clic Gaz n°4162 en date 27 juillet 2022),
- 2.365 euros TTC au titre des frais de réfection de la peinture des devantures et fermetures (devis de la société Elle et Lui Design n°D202200040 en date du 25 juillet 2022),
- 2.573.75 euros TTC au titre des frais de remplacement des verres des portes d’entrée (devis de la société Miroiterie BRUGNON Frères n°22002894 en date du 30 juin 2022), 
- 5.862 euros TTC au titre des frais de remplacement des serrures ne fonctionnant pas ou dont les clés ont été égarées (devis de la société MRJ Serrurerie n°01058 en date du 24 juillet 2022),
- 300 euros TTC au titre des frais de démolition de panneaux BA13 (devis de la société Elle et Lui Design n°D202200040 en date du 25 juillet 2022).

La société ZAG Bijoux est taisante sur cette demande.

Aux termes des article 3.1, 3.2, 10.4 et 10.5 du bail, le preneur prend l’engagement :

“3.1. (...) De maintenir en état d’entretien et de réparation l’ensemble des locaux loués, les accessoires et les équipements ainsi que les devantures et fermetures, de procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent (...) qu’il sera nécessaire et même de remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé. Le bailleur ne sera tenu qu’aux grosses réparations, telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil, ce qu’il accepte expressément.

3.2. De tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparation, d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté. De maintenir tout particulièrement en bon état les vitres, plomberies, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire.
De faire procéder à la peinture des devantures et fermetures aussi souvent qu’il est nécessaire et au moins une fois pendant la durée du bail.

(...)

10.4. Il devra également rendre en bon état les lieux loués et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dû[e]s. Un état des lieux pourra être établi par le Bailleur ou son Mandataire en présence du preneur dûment convoqué. Au cas où le preneur serait absent, l’état des lieux pourra être établi par l’architecte du Bailleur; il en sera de même si le preneur se refusait à signer l’état des lieux.

10.5. Le preneur devra remettre les clés des locaux dès son déménagement effectué quelle qu’en soit la date fut elle antérieure à la fin du bail.
La remise des clés par le preneur et leur acceptation par le bailleur ne portera aucunement atteinte au droit du bailleur de répéter contre le preneur le coût des réparations de toutes natures dont ce dernier est tenu suivant la loi et les clauses et conditions du bail”.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 2 janvier 2007 que :
- le local comporte 4 serrures et qu’une clé est remise à la locataire,
- la chaudière à gaz située au sous-sol est en “bon état”, le relevé GDF étant de 28274,
- les trois portes sont en “bon état”,
- les peintures sont en état “moyen”.

Il résulte de l’état des lieux de sortie établi par un huissier de justice le 7 juin 2022 en présence du gérant de la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE et d’une représentante de la société ZAG Bijoux que :
- la locataire a remis 4 clés,
- le compteur GDF indique 28274, comme à l’état des lieux d’entrée,
- la peinture des deux portes d’entrée est décrite comme “usagée présentant de nombreuses zones d’écaillement de peinture. Par endroits, la rouille est visible. Je peux noter la présence de tags notamment sur les montants et sur la partie plane en partie basse” (page 3) ; la peinture des portes à l’intérieur du local est “d’aspect défraîchi présentant quelques zones d’écaillement de peinture” (page 7), “en mauvais état présentant de nombreuses zones d’écaillement de peinture côté extérieur” (page 8), “d’aspect défraîchi présentant de nombreuses traces, marques” (pages 9 et 10), ou encore en mauvais état (pages 12, 13, 17, 19, 20),
- le vitrage de la porte donnant sur la [Adresse 6] est cassé (page 3), ainsi que certains carreaux de fenêtres (notamment page 12).

S’agissant du nombre de clés remises, il correspond à celui indiqué sur l’état des lieux d’entrée et l’huissier de justice n’a pas constaté leur dysfonctionnement. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

S’agissant de la chaudière, si le compteur est identique à celui d’entrée, il est seulement établi que la chaudière n’a pas été utilisée. Par ailleurs, la locataire ne justifie pas de son entretien annuel. Pour autant, la nécessité de son remplacement ne saurait uniquement résulter de son inutilisation ou défaut d’entretien sans qu’aucun dysfonctionnement ne soit caractérisé par les pièces produites par la bailleresse. La demande de ce chef sera donc également rejetée.

Tant la peinture en mauvais état alors que les clauses du bail imposent qu’elle soit refaite que les vitrages cassés justifient la demande indemnitaire. A défaut de devis concurrent produit par la société ZAG Bijoux, il sera retenu au titre du coût des travaux de remise en état nécessaires :
- la somme de 1.800 euros hors taxes, soit 1.980 euros TTC, pour la remise en peinture des portes, 
- la somme de 2.573,75 euros TTC pour le remplacement des vitrages.

En revanche ni la présence de panneaux BA13 ni la nécessité de changer des serrures ne résultent avec évidence du constat d’huissier produit. Par conséquent, il ne sera pas fait droit aux demandes de ces chefs.

La société ZAG Bijoux sera donc condamnée à verser à la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE la somme de 4.553,75 euros au titre du coût des travaux de remise en état.

Sur la demande de délais de paiement présentée par la société ZAG Bijoux

Force est de constater que la société ZAG Bijoux ne produit aux débats aucun élément susceptible de justifier de ses capacités financières, et notamment de sa situation de trésorerie, étant au surplus observé qu’en tout état de cause, elle a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance et que la compensation est sollicitée.

En conséquence, il convient de débouter la société ZAG Bijoux de sa demande de délais de paiement.



Sur la demande de compensation et la levée de l’opposition formée par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE

La société ZAG Bijoux et la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE se doivent réciproquement des sommes au titre de l’arriéré de charges et taxes, de la clause pénale, des travaux de remise en état et de l’indemnité d’éviction. Il convient d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1347 du code civil.

La société ZAG Bijoux demande que la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE soit condamnée à lever l’opposition formée par ses soins entre les mains du séquestre juridique de l’ordre des avocats de Paris, et qu’il lui soit donné instruction de verser sans délai à la société ZAG BIJOUX l’intégralité de l’indemnité d’éviction fixée par la cour d’appel de Paris le 8 décembre 2021, et ce, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfait paiement.

Il ressort des pièces produites au débat que Madame le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Paris détient, en qualité de séquestre, une somme de 294.643 euros versée par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE en exécution d’une ordonnance sur requête rendue par le Président du tribunal judiciaire de Paris du 10 février 2022