Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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4ème chambre 2ème section

N° RG 22/00094 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVY2S

N° MINUTE : 




Assignation du :
28 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

Association RESEAU COHABILIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Etienne DESHOULIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1654


DÉFENDERESSE

S.A.S. CLUB NESTER
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Eléonore ZAHLEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0268


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint
Matthias CORNILLEAU, Juge

assistés de Chloé GAUDIN, Greffier lors des débats
et de Salomé BARROIS, Greffier lors de la mise à disposition

Décision du 03 Octobre 2024
4ème chambre 2ème section
N° RG 22/00094 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVY2S


DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur CORNILLEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort


FAITS ET PROCEDURE

La loi du 23 novembre 2018 dite “loi Elan” a créé un cadre juridique au contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire et a exclu de l’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1979 dite loi Hoguet, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les associations œuvrant à la promotion de la cohabitation intergénérationnelle et solidaire.

La Cohabitation Intergénérationnelle Solidaire (CIS) est légalement définie comme un dispositif consistant à mettre en relation d'une part des personnes âgées d'au moins 60 ans et qui sont propriétaires ou locataires d'un logement (les seniors) et d'autre part des personnes âgées de moins de 30 ans à la recherche d'un logement (les jeunes), en vue de la location ou sous-location d’une chambre meublée et la réalisation éventuelle de menus services.

Une charte nationale relative à la CIS a également été adoptée par arrêté du 13 janvier 2020, définissant les objectifs que doivent partager les personnes âgées, les jeunes et les structures œuvrant pour la CIS, ainsi que les modalités pratiques pour mettre en œuvre ce dispositif.

En 2020, le premier réseau national d’associations sous le nom de Réseau CoSI et le Réseau LIS France se sont rapprochés pour former, sous la forme d'une association régie par la loi dite 1901, le Réseau Cohabilis qui exerce deux activités distinctes : fédérer les acteurs de la CIS, le réseau fédérant aujourd’hui près de 40 structures et mettre en relation les seniors et les jeunes.

La SAS Club Nester, créée en 2020, a quant à elle pour activité le développement et l’exploitation d’une plate-forme numérique accessible à l'adresse https://www.colette.club et permettant la mise en relation de particuliers - les “hôtes” - souhaitant louer ou sous-louer une partie de leur logement avec des “cohabitants” recherchant une chambre chez l’habitant, désignés ensemble “Utilisateurs”, cette mise en relation pouvant déboucher sur une CIS ou une simple colocation.



Le 18 mai 2021, l’association Réseau Cohabilis a mis en demeure la société Club Nester de cesser l’exercice illégal de l’activité dans le secteur de la CIS et la commission d’actes de publicité trompeuse en présentant son service comme licite, lui proposant un accord amiable avec versement notamment d’une indemnité réparatrice.

Par courrier en réponse du 30 mai 2021, la société Club Nester a contesté les griefs qui lui étaient reprochés.

Se prévalant d'un trouble manifestement illicite résultant de l'activité de la SAS Club Nester, l'association Réseau cohabilis a alors saisi le président du tribunal judiciaire de Paris par exploit d'huissier signifié à son adversaire le 8 juillet 2021.

Selon ordonnance de référé en date du 7 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté les exceptions d’incompétence soulevées par la SAS Club Nester,
- dit que l'association Réseau cohabilis a un intérêt à agir,
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de mesures de l'association Réseau cohabilis tendant à ordonner à la SAS Club Nester la cessation d’agissements argués d’illégaux ou constitutifs de pratiques commerciales trompeuses,
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions de l'association Réseau cohabilis,
- condamné l'association Réseau cohabilis à payer à la SAS Club Nester la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'association Réseau cohabilis aux dépens de l’instance,
- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

Insatisfaite par cette décision, l'association Réseau cohabilis a fait assigner la SAS Club Nester devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit d'huissier signifié 28 décembre 2021, aux fins de lui enjoindre de cesser l'exercice de son activité et d'obtenir la réparation des préjudices résultant de celle-ci.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par le RPVA, l'association Réseau cohabilis entend voir :
« Vu les articles 1240 et s. du code civil,
Vu les articles 31, 74, 81, 122 et 789 du code de procédure civile
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées au débat, [...]
- CONSTATER l’irrecevabilité de l’exception de procédure et de la fin de non-recevoir formulées par Club Nester SAS ;
- DEBOUTER Club Nester SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- ORDONNER à Club Nester SAS, sous astreinte de 1.000 € à compter de la signification de la décision à intervenir, de cesser de proposer illégalement des services en matière de CIS, et notamment de :
- cesser d’agir en qualité d’intermédiaire dans le domaine de la CIS sous la forme d’une société commerciale sans licence d’agent immobilier ;
- cesser de procéder à la fixation du prix avec les séniors, sans laisser la possibilité aux séniors et aux jeunes de fixer eux-mêmes le montant de la contribution financière modeste ;

- cesser de fixer le montant minimum de la contribution financière modeste à 500 € ;
- ORDONNER à Club Nester SAS, sous astreinte de 1.000 € à compter de la signification de la décision à intervenir, de cesser tout acte de publicité trompeuse, et notamment de :
- se présenter comme un organisme habilité à proposer des services d’intermédiation dans le domaine de la CIS ;
- créer une confusion entre l’intermédiation dans le domaine de la colocation et l’intermédiation dans le domaine de la CIS ;
- dissimuler ses intentions commerciales.
- CONDAMNER Club Nester SAS à verser à Réseau Cohabilis :
- 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte à l’intérêt collectif ;
- 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte à l’intérêt individuel ;
- 10.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens ;
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir pendant deux mois sur la page d’accueil du site internet www.colette.club. »

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2022 par le RPVA, la SAS Club Nester entend voir :
« IN LIMINE LITIS :
- SE DECLARER INCOMPETENT pour ordonner la cessation d’une prétendue pratique commerciale trompeuse et renvoyer RESEAU COHABILIS à mieux se pourvoir ;
- SE DECLARER INCOMPETENT pour prononcer toute sanction fondée sur la loi n° 70-9 du 2 janvier1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (« loi Hoguet ») et renvoyer RESEAU COHABILIS à mieux se pourvoir ;
A TITRE PRINCIPAL :
- DECLARER IRRECEVABLE toute demande de l’association RESEAU COHABILIS fondée sur la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (« loi Hoguet ») pour défaut d’intérêt à agir ;
- DEBOUTER l’association RESEAU COHABILIS de l’ensemble de ses demandes.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- DIRE ET JUGER que l’association RESEAU COHABILIS n’apporte aucune preuve de l’existence et de l’étendue des préjudices qu’elle invoque ;
- DEBOUTER l’association RESEAU COHABILIS de ses demandes indemnitaires ;
- DEBOUTER l’association RESEAU COHABILIS de ses demandes de condamnation à des astreintes ;
- DEBOUTER l’association RESEAU COHABILIS de sa demande de publication de la décision ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- RENVOYER RESEAU COHABILIS à mieux se pourvoir ;
- DEBOUTER l’association RESEAU COHABILIS de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples
ou contraires ;
- CONDAMNER l’association RESEAU COHABILIS à régler à la société CLUB NESTER, une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER l’association RESEAU COHABILIS aux entiers dépens. »

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens des parties.

Selon ordonnance en date du 3 novembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries qui s'est finalement tenue le 13 juin 2024.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif (« Par ces motifs ») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur l'exception d'incompétence et les fins de non-recevoir

En application de l'article 789 du code de procédure civile, dès lors que les exceptions de procédure et fins de non-recevoir ressortissent à la compétence exclusive du juge de la mise en état et que celui-ci n'en a pas été saisi par des conclusions spéciales telles qu'exigées par l'article 791 du même code, le tribunal doit se déclarer incompétent pour en connaître.

Sur les demandes d'injonctions sous astreinte

La lecture des conclusions de l'association Réseau cohabilis met en évidence que les demandes d'injonctions ne sont formulées que dans le dispositif des conclusions sans toutefois être expressément reprises dans la discussion de ces écritures aux termes de laquelle l'association Réseau cohabilis se borne à contester l'exception d'incompétence et les fins de non-recevoir soulevées à ce titre avant de soutenir que ses demandes « sont fondées sur les articles 1240 et suivants du code civil ».

Par ailleurs, outre les préjudices dont elle se prévaut au titre de ses demandes indemnitaires, l'association Réseau cohabilis soutient qu'il « est indispensable de mettre un terme au trouble manifestement illicite causé par Club Nester » du fait de ses pratiques commerciales trompeuses, laquelle formulation ne renvoie pas à l'article 1240 du code civile, qui ouvre droit à une action en réparation, mais aux dispositions de l'article 835 du code de procédure civile dont l'application ressortit aux seuls pouvoirs du juge des référés.

Ces demandes sont donc donc mal fondées.

En conséquence, il y a lieu de débouter l'association Réseau cohabilis de ces chefs sans qu'il n'y ait lieu d'examiner plus amplement l'argumentation relative au trouble manifestement illicite.

Sur les demandes de dommages-intérêts formées par l'association Réseau cohabilis

Dans la discussion de ses conclusions, l'association Réseau cohabilis soutient que ses demandes « sont fondées sur les articles 1240 et suivants du code civil ». Elle fait valoir que la SAS Club Nester a commis une faute en exerçant illégalement l'activité d'intermédiaire dans le secteur de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, en fixant avec le senior un loyer qui n'est pas modeste et en commettant des actes de publicité trompeuse – confusion entre colocation et cohabitation intergénérationnelle solidaire et dissimulation de ses intentions commerciales. L'association Réseau cohabilis affirme la SAS Club Nester lui a ainsi causé un préjudice résultant d'une atteinte à l'intérêt collectif en ce qu'elle diffuse l'idée que la cohabitation intergénérationnelle solidaire ne présente qu'un intérêt lucratif, ce au détriment de la valeur qu'est la solidarité. Elle estime que « Pour le moment, la désorganisation du secteur de la CIS est réelle, mais encore peu visible » et que la SAS Club Nester a d'ores et déjà référencé 100 chambre à [Localité 3] et constitué plusieurs dizaines de binômes, avec un objectif de multiplier par 10 ces données dans l'année. L'association Réseau cohabilis fait en outre valoir qu'en permettant des contreparties financières lucratives, la SAS Club Nester a détourné les seniors qui auraient pu s'adresser à elle ce qui a donc affecté son activité.

La SAS Club Nester réfute l'argumentation adverse selon le moyen qu'elle est libre d'exercer dans le secteur concerné, qu'elle n'est pas soumise à la réglementation issue de la loi dite Hoguet. Elle précise que les utilisateurs de sa plate-forme sont les seuls à participer au contrat et qu'elle n'intervient pas au titre d'un mandat de recherche, ne participe pas à la fixation du prix et ne perçoit pas les loyers. Elle estime que si elle propose des modèles de contrats et des assurances dites dommages matériels et loyers impayés, il ne s'agit là que de prestations accessoires. Elle souligne que l'association Réseau cohabilis ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice.

Réponse du tribunal :

En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas présent, la demanderesse imputant les préjudices collectifs et individuels à trois fautes distinctes commises par la SAS Club Nester, il convient d'examiner successivement chacune de ces fautes pour déterminer si elle est établie et susceptible d'engager la responsabilité extracontractuelle de la SAS Club Nester.


Sur les fautes reprochées à la SAS Club Nester

Sur la faute tirée de l'exercice par une société commerciale de l'activité d'intermédiaire dans le secteur de la cohabitation intergénérationnelle solidaire

L'article L118-1 du code de l'action sociale et des familles dispose que « La cohabitation intergénérationnelle solidaire permet à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires dans le respect des conditions fixées par le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire prévu à l'article L. 631-17 du code de la construction et de l'habitation, afin de renforcer le lien social et de faciliter l'accès à un logement pour les personnes de moins de trente ans. »

L'article L631-17 du code de la construction et de l'habitation dispose :
« Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste. Il est régi par le sous-titre Ier du titre III du livre III du code civil.
Par dérogation à l'article L. 442-8 du présent code et à l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sans que le bailleur puisse s'y opposer.
La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties.
Lorsque l'un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d'un mois.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ne s'applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire.
Une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définie par arrêté précise le cadre général et les modalités pratiques de la cohabitation intergénérationnelle solidaire. »

L'annexe I de l'arrêté du 13 janvier 2020 relatif à la charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définit une charte nationale selon laquelle :
« La présente charte vise à définir les objectifs que doivent partager les personnes âgées, les jeunes ainsi que les structures et associations œuvrant pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire concernés :
- prévenir l'isolement des seniors et contribuer autant que faire se peut à leur maintien à domicile ;
- permettre aux jeunes d'être accueillis, avec une contrepartie financière modeste, selon des modalités définies dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire liant les deux parties.
Plus particulièrement, les structures et associations s'engagent par l'adhésion à la présente charte à mettre en œuvre les actions suivantes :
- promouvoir la mise en œuvre de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, consacrée par la loi "Evolution du logement, aménagement et numérique (Elan) " ;
- valoriser l'utilité sociale et la démarche solidaire des deux générations parties prenantes dans cet échange ;
- travailler en lien avec les acteurs sociaux et médico-sociaux du territoire pour assurer une coordination et une information sur ce dispositif ;
- dans le parc social, informer au préalable le bailleur social, et le cas échéant signer une convention définissant le rôle de l'association et de ce dernier pour la constitution des binômes et leur suivi ;
- dans le parc privé, rappeler au locataire de bien informer le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire ;
- analyser les besoins et les attentes des seniors et des jeunes intéressés en vue d'une cohabitation ;
- s'assurer de l'adhésion des candidats aux valeurs fondamentales de la cohabitation intergénérationnelle solidaire : respect et solidarité ;
- accompagner la recherche des candidats potentiels, leur mise en relation et le suivi du binôme jeune et senior tout au long de la durée du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire ;
- favoriser la mise en relation des jeunes et des personnes âgées et organiser leur cohabitation à la suite d'une ou plusieurs rencontre (s) préalable (s) ;
- informer les parties que le jeune n'a pas vocation à intervenir en substitution des professionnels d'aide et de soins à domicile, ainsi les " menus services " ne seront jamais des soins infirmiers et les activités qui s'y rattachent (toilettes, délivrance et surveillance de prise de médicaments etc.) ;
- s'assurer que les engagements réciproques soient motivés par l'entraide et pour concourir au vivre ensemble ;
- veiller au respect des engagements des deux parties selon les termes définis dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire qu'ils auront signée ;
- assurer un rôle de conseil des parties ;
- s'assurer que les locaux loués ou sous-loués au jeune sont en bon état d'usage, ne présentent aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé et offrent les conditions d'hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d'habitation. »

Au cas présent, si la charte instituée par l'arrêté du 13 janvier 2020 vise «  les structures ou associations régies par la loi 1901 (indépendantes et sans but lucratif) œuvrant à la promotion de la cohabitation intergénérationnelle solidaire », permettant à ce type de personnes d’œuvrer à cette fin, elle ne fait, pas plus que les autres textes susvisés, pas obstacle à ce qu'une société civile ou commerciale exerce son activité dans ce secteur.

Le seul fait que la SAS Club Nester exerce dans le secteur de la cohabitation intergénérationnelle solidaire est donc insuffisant pour caractériser l'exercice illégal allégué.

Sur la faute résultant de l'absence de contrepartie financière modeste fixée par le senior et le jeune

Selon l'article L631-17 du code de la construction et de l'habitation le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste, laquelle est librement convenue entre les parties.

L'article L631-19 du code de la construction et de l'habitation dispose que « Les locataires des logements appartenant à des organismes mentionnés à l'article L. 411-2 ou faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L.351-2 peuvent sous-louer une partie de leur logement dans les conditions du présent chapitre. Pour ces logements, la contrepartie financière est calculée dans les conditions prévues au dernier alinéa du II de l'article L. 442-8-1. »

L'article L442-8-1, du code de la construction et de l'habitation, pris en ses I. et II, dispose que :
« II.-Par dérogation à l'article L. 442-8, les locataires des organismes mentionnés à l'article L. 411-2 peuvent, après information de l'organisme bailleur, sous-louer :
-une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l'article L. 442-1 du même code.
Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.
III.-Peuvent être exigés en sus le montant des prestations, taxes et fournitures individuelles et tous impôts et taxes perçus à l'occasion des locations en meublé. »

Si ces dispositions ne précisent aucun critère pour déterminer le montant de la contrepartie financière pour les logements autres que ceux appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, le qualificatif « modeste » et l'instauration d'un cadre légal particulier pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire supposent que cette contrepartie soit très inférieure au loyer qui pourrait être exigé dans le cadre d'une location ou d'une colocation de droit commun, pour permettre notamment l'accomplissement en sus de prestations en nature au bénéfice du senior.

Au cas présent, il résulte des motifs précédents que la SAS Club Nester prodigue des conseils sur la fixation de la contrepartie financière, aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir qu'elle en impose le montant au senior. Bien que la demanderesse produise un extrait d'une conversation numérique avec la défenderesse dont il ressort que le prix figurant sur l'annonce ne peut plus être modifié dans la mesure où cette dernière a été publiée et consultée, ce document ne permet pas d'établir que le prix n'est pas négociable par les utilisateurs ou que l'hôte ne peut pas supprimer l'annonce pour en publier une nouvelle avec le prix idoine. Les conditions générales de vente stipulent d'ailleurs que les utilisateurs remplissent eux-mêmes le contrat, au besoin par un modèle fourni par la SAS Club Nester, sans toutefois que l'association Réseau cohabilis ne justifie que le montant de la contrepartie financière serait pré-rempli.

S'agissant du caractère modeste de la contrepartie financière, la demanderesse se borne à se prévaloir que le site internet propose des offres « à partir de 500 euros par mois » sans toutefois justifier d'un échantillon de baux qui auraient été conclus de sorte qu'elle ne démontre pas ce que comprendrait cette somme, notamment la surface minimale ou la localisation des biens, l'étendue des charges comprises, l'existence de contrepartie en nature, de sorte que le caractère excessif de cette somme indicative n'est pas démontré.

Cette mention n'est donc pas suffisante pour caractériser une faute.

Sur la faute tirée de l'exercice de l'activité d'agent immobilier sans être titulaire d'une carte professionnelle

L'article 3 alinéa 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose :
« Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n'existe pas de chambre de commerce et d'industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d'industrie de région, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d'industrie concernée exerce une activité mentionnée à l'article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. »

L'article 1er, 1° de cette loi dispose que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.

Le 7° de cet article précise que ces dispositions s'appliquent à l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce.

L'article 2 de cette loi prise en son dernier alinéa dispose :
« Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables : aux associations œuvrant à la promotion de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définie à l'article L. 118-1 du code de l'action sociale et des familles et aux articles L. 631-17 à L. 631-19 du code de la construction et de l'habitation. »

L'article 14, a) de cette loi dispose :
« Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait : de se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 ou après l'avoir restituée ou en ayant omis de la restituer après injonction de l'autorité administrative compétente ».

Au cas présent, selon l'extrait Kbis de la SAS Club Nester, édité le 22 avril 2021, cette dernière a déclaré exercer à titre principal l'activité suivante : « Développement et exploitation d'une plate-forme internet permettant notamment la mise en relation de particuliers pour la location de logements concourant ainsi au développement du lien social entre générations et à l'amélioration de la qualité de vie des seniors. La réalisation de prestations de services en lien avec l'activité de la société. »

La défenderesse reconnaissant elle-même intervenir dans le secteur de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, laquelle, selon les termes de l'article L118-1 susvisé, «  permet à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires », elle prête donc son concours de manière habituelle à la recherche, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis au sens de l'article 1, 1° susvisé.

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 est donc susceptible d'être applicable à la SAS Club Nester sauf à ce qu'elle justifie réunir les conditions de l'une des exceptions qui y sont énoncées.

Dès lors que l'exception matérielle pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire instituée par le dernier alinéa de l'article 2 ne bénéficie qu'aux associations et que la SAS Club Nester est constituée sous forme de société par actions simplifiées au jour de ses dernières conclusions, elle n'est donc pas applicable en l'espèce.

S'agissant de l’exclusion en matière d'annonces par voie de presse prévue à l'article 1, 7°, les déclarations concordantes des parties et les pièces versées en procédure permettent de constater que la plate-forme numérique qu'a développée et qu'exploite la SAS Club Nester permet à des personnes éligibles au contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire soit de publier une annonce pour proposer une cohabitation dans son logement soit de se porter candidat pour cohabiter dans le logement d'autrui. La diffusion de ce type d'annonces sur l'internet ne peut qu'être regardée comme une publication de listes ou de fichiers relatifs à la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis.

Pour autant, il résulte de l'extrait Kbis ci-avant examiné que dans le cadre du développement et de l'exploitation de cette plate-forme, la SAS Club Nester fournit également à titre principal des prestations de service dont il convient de déterminer la nature pour apprécier le champ de l'activité de la SAS Club Nester.

A cet égard, l'association Réseau cohabilis produit un « rapport de constat », établi par une société tierce qu'elle a mandatée à cette fin, dans lequel sont reproduites des copies de pages du site internet de la défenderesse dont celle-ci ne conteste pas l’exactitude. Il est loisible d'y lire notamment les éléments suivants :
« Rencontrez l'équipe Colette : suite à votre inscription par téléphone, nous vous contactons puis venons vous rencontrer à votre domicile. Nous apprenons à vous connaître pour vous proposer des profils de jeunes cohabitants qui répondent à toutes vos attentes »,« Colette vous propose plusieurs profils de jeunes qui souhaitent emménager chez vous, assure la mise en relation dès votre validation et vous donne un coup de pouce pour la paperasse (contrat de cohabitation intergénérationnelle, charte) ».
Il en résulte qu'à rebours de ce que soutient la SAS Club Nester, la « mise en relation » qu'elle propose ne procède pas de la seule publication d'une annonce mais également de la sélection des candidats à la cohabitation qui sont ensuite présentés au senior, ce qui suppose un mandat tacite pour ce faire et une obligation de conseil ce qui excède la simple publication d'annonces.

En outre, bien que la défenderesse affirme que le senior et le jeune sont en mesure de revoir à la baisse le prix fixé dans l'annonce, il n'en demeure pas moins qu'elle reconnaît expressément qu'« En réalité, le montant de la contrepartie financière proposée par l'Hôte est déterminée librement par celui-ci, après avoir reçu toute l'information nécessaire de la parte de Colette Club quant au caractère modeste de cette contrepartie financière ». Elle dispose ainsi de fait d'un pouvoir de conseil, et le cas échéant, de contrôle quant à la fixation de ce prix ce qui constitue donc une intervention directe dans l'élaboration de l'annonce et excède, là encore, la simple publication.

Les conditions générales d'utilisation du site internet de la SAS Club Nester stipulent par ailleurs que des modèles de contrat peuvent être mis à la disposition des utilisateurs sans toutefois que sa responsabilité puisse être recherchée au titre des mentions y figurant. Le fait de fournir un modèle de contrat, conjugué aux conseils relatifs aux candidats et au prix et aux services d'assurance optionnels, conduisent le tribunal à considérer que la publication d'annonces immobilières ne constitue pas l'activité professionnelle de la SAS Club Nester en tant que telle mais s'inscrit dans le cadre d'une activité globale d'agent immobilier de sorte qu'elle ne remplit pas les conditions de l’exclusion de l’article 1, 7° susvisé.

La SAS Club Nester ne contestant et en tout état de cause ne justifiant pas être titulaire de la carte professionnelle instituée par l'article 3 susvisé, elle exerce donc son activité de manière illicite ce qui caractérise une faute au sens de l'article 1240 du code civil de sorte qu'elle est tenue de réparer le préjudice en résultant.

Sur les préjudices invoqués par l'association Réseau cohabilis

Sur l'atteinte à l'intérêt collectif

En se bornant à alléguer que la cohabitation intergénérationnelle solidaire a été désorganisée sans toutefois produire une quelconque pièce pour en justifier, alors que les sociétés commerciales peuvent agir dans ce secteur, l'association Réseau cohabilis ne rapporte pas la preuve que ces griefs constituent un préjudice certain donc réparable de sorte que sa demande indemnitaire en saurait prospérer à ce titre.

Sur l'atteinte à l'intérêt individuel

Il a été jugé supra que la SAS Club Nester n'est pas titulaire de la carte professionnelle qui conditionne l'exercice de son activité de sorte qu'en l'exerçant en violation de cette obligation légale elle a concurrencé de manière déloyale l'activité de l'association Réseau cohabilis ce qui lui a donc causé un préjudice personnel, direct et certain.

La demanderesse concédant qu'au jour de ses dernières conclusions seule une centaine de contrats a pu être conclue et le tribunal ne pouvant que constater qu'elle n'est pas la seule à agir dans ce secteur et qu'elle n'est pas animée d'un but lucratif, il y a lieu d'évaluer sa perte de chance d'intervenir au titre de ces contrats à 1 500 euros.



En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS Club Nester à payer à l'association Réseau cohabilis la somme de 1 500 euros au titre du préjudice résultant de l'atteinte son intérêt individuel à la date du 13 septembre 2022.

Sur la demande de publication de la décision

La demanderesse ne reprenant pas cette prétention dans la discussion de ses conclusions où ne figure donc aucun moyen à son soutien, alors qu'il n'appartient pas au tribunal d'argumenter en faveur d'une partie sans violer le principe d'impartialité, elle ne peut qu'être déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dès lors que la défenderesse succombe à la présente instance, il y a lieu de la condamner aux dépens ainsi qu’à payer à la demanderesse la somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables l'exception d'incompétence et les fins de non-recevoir tirées du défaut de droit d'agir soulevées par la SAS Club Nester ;

REJETTE la demande formée par l'association Réseau cohabilis aux fins de voir ordonner à la SAS Club Nester de cesser sous astreinte « de proposer illégalement des services en matière de cohabitation intergénérationnelle solidaire et notamment de :
- cesser d’agir en qualité d’intermédiaire dans le domaine de la CIS sous la forme d’une société commerciale sans licence d’agent immobilier ;
- cesser de procéder à la fixation du prix avec les seniors, sans laisser la possibilité aux seniors et aux jeunes de fixer eux-mêmes le montant de la contribution financière modeste ;
- cesser de fixer le montant minimum de la contribution financière modeste à 500 € ; »

REJETTE la demande formée par l'association Réseau cohabilis aux fins de voir ordonner à la SAS Club Nester de cesser sous astreinte « tout acte de publicité trompeuse, et notamment de :
- se présenter comme un organisme habilité à proposer des services d’intermédiation dans le domaine de la cohabitation intergénérationnelle solidaire ;
- créer une confusion entre l’intermédiation dans le domaine de la colocation et l’intermédiation dans le domaine de la cohabitation intergénérationnelle solidaire ;
- dissimuler ses intentions commerciales » ;


DEBOUTE l'association Réseau cohabilis de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SAS Club Nester au titre du préjudice résultant de l'atteinte à l'intérêt collectif ;

CONDAMNE la SAS Club Nester à payer à l'association Réseau cohabilis la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre du préjudice résultant de l'exercice de l'activité d'agent immobilier sans carte professionnelle

DÉBOUTE l'association Réseau cohabilis du surplus de sa demande indemnitaire ;

REJETTE la demande de publication de la décision sur le site internet de la SAS Club Nester ;

CONDAMNE la SAS Club Nester à payer à l'association Réseau cohabilis la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la SAS Club Nester au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS Club Nester aux dépens  ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024.


Le Greffier La Présidente
Salomé BARROIS Nathalie VASSORT-REGRENY