Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Léna BOJKO


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01329 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35JR

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 octobre 2024


DEMANDEUR

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, 
[Adresse 1]

représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [L] [M], 
[Adresse 2]

comparante en personne assistée de Me Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier





Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01329 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35JR


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2019, la société PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 264,36 euros outre une provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1274,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [M] le 29 août 2023.

Par assignation du 8 décembre 2023, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2484,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, la société PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s'élève désormais à 3793,34 euros. La société PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise qu'aucun loyer n'a été payé depuis juin 2023. 

Mme [L] [M], assistée de son conseil expose d’être dans une situation précaire, avoir perdu son emploi en CDI depuis 2015 et être sans ressources. Elle indique que les démarches pour percevoir une retraite n'ont pas abouties et qu'elle n'a pas assez d'argent pour se déplacer et rencontrer une assistante sociale. Elle indique ne communiquer ni par téléphone ni par mail mais ne pas être opposée à pouvoir être aidée pour les démarches administratives.

Mme [L] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce même code dispose qu’il appartient au juge , en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il e peut retenir, dans sa décision,que les éléments, les explications ou les documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 132 de même code dispose que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie de l’instance.

En conséquence, les courriers adressés par la locataire en cours de délibéré reçus au greffe les 13 août 2024, 5 juillet 2024 et 27 juin 2024 et non soumis au contradictoire seront écartés des débats.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1274,50 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 octobre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [L] [M] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [L] [M] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande d'octroi de délais suspensifs et convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PARIS HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, Mme [L] [M] lui devait la somme de 3793,34 euros.

Mme [L] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision soustraction faite des frais de procédure soit la somme de 3512, 05 euros selon déompte du 20 juin 2024, échéance de juin incluse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 85.71 euros (correspondant à l'échéance de juin 2024).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juin 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 décembre 2019 entre la société PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 26 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [L] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [L] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 85.71 euros par mois (échéance de juin 2024),

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [L] [M] à payer à la société PARIS HABITAT OPH la somme de 3512,05 euros (trois mille cinq cent douze euros et cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023 et celui de l'assignation du 8 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge