Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Léna BOJKO
Me Jonathan PIERRE-LOUIS


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00293 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XAO

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 octobre 2024


DEMANDERESSE

Madame [S] [U] [Y], 
[Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [J], 
[Adresse 1] - [Localité 5]

comparant en personne assisté de Me Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS,

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, 
[Adresse 2] - [Localité 6]

représentée par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00293 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XAO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2020, Mme [S] [U] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] et à M [Z] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1], [Adresse 7] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1152 euros et d’une provision pour charges de 112 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Société SERVICE ACTION LOGEMENT suivant contrat du 19 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8925,94 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignations des 12 et 14 décembre 2023, Mme [S] [U] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance, supprimer le délai de deux mois, et obtenir sa condamnation solidaire avec Société SERVICE ACTION LOGEMENT au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11253,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Initialement appelée à l'audience du 16 février 2024, l'affaire a até renvoyée à deux reprises.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, Mme [S] [U] [Y], représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s'est référé oralement et maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 juin 2024, s'élève désormais à 18838,10 euros. Mme [S] [U] [Y] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose à l'octroi de tout délai indiquant que le loyer n'est plus versé depuis près de 18 mois, que les revenus à venir de M. [O] [J] sont purement hypothétiques.

S'agissant de la caution, elle sollicite la condamantion solidiaire pour l'ensemble à titre principal et à titre subsidiaire pour les mois d'avril et d'août déclarés dans les temps conformément aux conditions des conditions gérérales. 

Au soutien de ses prétentions, elle souligne la difficulté de faire la délcration d'impayés sur le site internet.

M. [O] [J], assisté de son conseil a déposé des conclusions écrites soutenues oralement. Il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite à titre principal, l'octroi de délais suspensifs pour payer sa dette, à titre subsidiaire un délai d'un an pour quitter les lieux. Il sollicite le débouté au titre de la demande d'astreinte et au titre de l'article 700 du code de proécdure civile. Il sollicite également la condamnation de la Société SERVICE ACTION LOGEMENT au paiement des arriérés de loyers. Il précise avoir cumulé les difficultés personnelles et financières mais reprendre prochainement une activité professionnelle pour laquelle il devrait percevoir selon simulation un revenu mensuel de 1300 euros.

La Société SERVICE ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles elle exposent qu'il existe une difficulté sérieuse s'agissant de la caution ne relevant pas de la compétence du juge des référés.
Elle indique que Mme [U] [Y] n' a pas respecté la procédure, que la déclaration des arriérés avec 7 mois de retard entraine la déchéance totale du cautionnement, qu'elle doit être déboutée de sa demande.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [S] [U] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 20 octobre 2023 et que la somme de 8925,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. 

Toutefois, la présent bail d'une durée de trois années a été conclu le 21 décembre 2020 et tacitement renouvelé le 21 décembre 2023 soit postérieurement à l'entreé en vigueur de la loi du 29 juillet 2023, si bien que le délai de 6 semaines prévu par le nouvel article 10 trouve bien à s'appliquer à la présente instance.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [O] [J] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il sera donc débouté de sa demande de délais suspensifs.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [O] [J] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Il ne justifie d'auucne démarches pour se reloger.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et pour quitter les lieux 

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [U] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

De même, il ne sera pas fait drit à la demande d'astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [S] [U] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 juin 2024, M. [O] [J] lui devait la somme de 18838,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 8925,94 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2328,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1264 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [U] [Y] ou à son mandataire.

4. Sur la condamantion solidaire de la caution

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le juge des contenteux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend".

Le juge des référés peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

Les parties s'opposent sur les conditions d'activation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution par Mme [S] [U] [Y] cette dernière n'ayant pas resecté le formalisme contractuel prévu par l'article 8.1 de la convention de cautionnement et la bailleresse alléguant de difficultés informatiques rendant cette proécdure impraticable.

Il s'agit d'une contestation sérieuse ne relevant pas de la compétence du juge des référés et il ne sera pas fait drtoit à la demande de condamnation solidaire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [J] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [S] [U] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées et de condamaner M [O] [J] à lui payer cette somme.

Il ne sera pas fait droit aux demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l'article 700 du code de proécdure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2020 entre Mme [S] [U] [Y], d’une part, et M. [O] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], [Adresse 7] [Localité 5] est résilié depuis le 2 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], [Adresse 7] [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [S] [U] [Y] de sa demande au titre de l'astreinte,

CONDAMNE M. [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1264 euros (mille deux cent soixante-quatre euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [S] [U] [Y] la somme de 18838,10 euros (dix-huit mille huit cent trente-huit euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 8925,94 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2328,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [O] [J] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

CONSTATE l'existence de difficultés sérieuses s'agissant de la mise en jeu de la garantie de caution par la société ACTION LOGEMENT SERVICE, et constate l'incompétence du juge des référés,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [S] [U] [Y] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 octobre 2023 et celui des assignations du 12 et 14 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge