Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Judith FRANK

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04972 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43UZ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 octobre 2024


DEMANDERESSE
Madame [H] [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Judith FRANK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0244

DÉFENDEUR
Madame [D] [P]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 03 octobre 2024 

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04972 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43UZ


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 mai 1994, Madame [M] a donné à bail à Mme [H] [O] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte notarié du 19 juin 2012, Mme [N] [Y] veuve [M] a fait donation à Mme [D] [M] épouse [P] de la totalité en nue-propriété de cet appartement. Mme [N] [Y] veuve [M] est décédée le 7 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, Mme [D] [P] a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise à effet au 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, Mme [H] [O] a fait assigner Mme [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
annuler le congé notifié le 14 novembre 2023,la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,à titre subsidiaire : lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,écarter l'exécution provisoire,la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l'audience du 19 juin 2024, Mme [H] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [D] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
valider le congé pour reprise notifié le 14 novembre 2023,ordonner l'expulsion de Mme [H] [O] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,autoriser la séquestration au frais, risques et périls de Mme [H] [O] des meubles laissés dans les lieux,condamner Mme [H] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges, qui sera due à compter du 15 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,condamner Mme [H] [O] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.


À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à Mme [H] [O] a commencé à courir le 15 mai 1994 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 15 mai 1997 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 15 mai 2021, pour expirer le 14 mai 2024 à minuit.

Un congé pour reprise lui a été signifié par acte d'huissier délivré le 14 novembre 2023, soit six mois avant l'échéance précitée.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il sera en outre relevé que le congé délivré précise : " Ce congé est justifié par la volonté de la demanderesse de reprendre le logement au bénéfice de Madame [Z] [P], née le 20/09/1993, fille de la requérante, actuellement domiciliée [Adresse 4], prenant logement en raison de la proximité avec son emploi. "


Est contesté le caractère sérieux et légitime du motif évoqué. Mme [H] [O] soutient que la bailleresse souhaite, en réalité, louer l'appartement à un neveu comme il lui aurait été déclaré au téléphone. Elle ajoute que la société de Mme [Z] [P] se trouve près de son domicile actuel et qu'un déménagement allongerait son temps de trajet.

En l'espèce, la pièce 3 produite par Mme [H] [O] comprenant la capture d'un écran non identifiable sur lequel est visible un numéro de téléphone ne permet pas d'établir la volonté de la défenderesse de louer l'appartement à un neveu comme allégué. Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats par Mme [D] [P] que sa fille Mme [Z] [P] a été inscrite à l'ordre des médecins le 30 avril 2024 et participe à un processus de recrutement pour travailler à l'hôpital [5] dans le [Localité 6].

Ainsi, Mme [H] [O] échoue, au travers des éléments qu'elle produit, à rapporter la preuve qui lui incombe du caractère frauduleux du congé. Le congé est régulier au fond, le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 14 mai 2024 à minuit.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [H] [O] soutient que les courriers adressés par l'agence NEXITY, mandataire de la bailleresse, et les appels téléphoniques reçus, sont des manœuvres pour l'inciter à quitter les lieux constitutives de harcèlement morales.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l'espèce, les trois courriers produits ont pour objet l'organisation du départ de Mme [H] [O] à la date de prise d'effet du congé. Ils ne sont pas constitutifs d'une faute, le congé ayant été valablement délivré par la propriétaire. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d'expulsion et la demande de délai pour quitter les lieux

Mme [H] [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 14 mai 2024 à minuit.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, la difficulté à se reloger dans les seuls [Localité 6] et [Localité 2] ne permet pas de caractériser une impossibilité de se reloger dans des conditions normales. S'il convient de constater qu'il n'existe à ce jour aucune dette locative et que Mme [D] [P] n'allègue aucune difficulté dans l'exécution du contrat de bail. Il sera toutefois relevé que Mme [H] [O] a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l'expiration du contrat de bail, le 14 mai 2024, et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire et sa demande de délai sera rejetée.

Il convient, par conséquent, d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai minimal nécessaire pour permettre au défendeur de s'organiser dans cette perspective, il convient d'indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu'un commandement d'avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [H] [O] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 15 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [H] [O] devra verser à Mme [D] [P] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire n'est pas motivée, il n'y a donc pas lieu d'y faire droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d'annulation du congé pour reprise délivré le 14 novembre 2023,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [H] [O] par Mme [D] [P] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 11 mai 1994 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 mai 2024 à minuit,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] [O],

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [H] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DEBOUTE Mme [D] [P] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [H] [O] à verser à Mme [D] [P] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNE Mme [H] [O] à verser à Mme [D] [P] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [O] aux dépens,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection