Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [S] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Laurence DENOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04549 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2Z

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 octobre 2024


DEMANDERESSE
Madame [P] [J]
demeurant Borgata Orange -[Adresse 2] ITALIE
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666


DÉFENDEUR
Monsieur [S] [X]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 03 octobre 2024 

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04549 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2Z


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 décembre 2017, Mme [P] [J] a donné à bail à M. [S] [X] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, Mme [P] [J] a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 12 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, Mme [P] [J] a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé pour vente notifié le 12 mai 2023, subsidiairement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement et plus subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et prononcer l'expulsion de ce dernier sous astreinte de 100 euros par jour de retard et de supprimer le délai de 2 mois prévu par l'article L412-1 du code des procédure civile d'exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2 845,40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2024,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer indexable et des charges, TOM, cotisations d'assurance, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,5 000 à titre de dommages et intérêts,1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l'audience du 19 juin 2024, Mme [P] [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 987,64 euros, selon décompte en date du 3 juin 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [S] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune la demanderesse, il sera renvoyé aux écritures qu'elle a soutenues oralement à l'audience du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à M. [S] [X] a commencé à courir le 16 décembre 2017 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 16 décembre 2020 pour une période de 3 ans suivant les prévisions des parties, pour expirer le 15 décembre 2023 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d'huissier délivré le 12 mai 2023, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 175 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 15 décembre 2023 à minuit.

Les demandes subsidiaires de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de résolution judiciaire devenues sans objet ne seront donc pas examinées.

M. [S] [X] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 décembre 2023 à minuit et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai minimal nécessaire pour permettre au défendeur de s'organiser dans cette perspective, il convient d'indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu'un commandement d'avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [X] est redevable des loyers et charges jusqu'au 15 décembre 2023, date de l'expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte établi par le bailleur, arrêté au 3 juin 2024, que la somme due s'élève à 4 987,64 euros (mensualités de juin 2024 incluse). Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [S] [X], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 987,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 pour la somme de 2 131,32 euros, à compter du 23 avril 2024 pour la somme de 714,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus en application des article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [S] [X] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 4 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [P] [J] sollicite la réparation du préjudice né de la violation de son droit de propriété absolue et soutient que le prix de vente de son bien se déprécie en raison de l'état du marché.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l'espèce, la demanderesse n'apporte aucun élément pour justifier de ce préjudice allégué. Sa demande sera donc nécessairement rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [S] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le coût du commandement de payer, non obligatoire dans le cadre d'une procédure de résiliation judiciaire, ne sera pas mis à la charge de la partie défenderesse.

Condamné aux dépens, M. [S] [X] devra verser à Mme [P] [J] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [S] [X] par Mme [P] [J] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 5 décembre 2017 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 décembre 2023,

ORDONNE à M. [S] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [P] [J] de sa demande d'astreinte,

DEBOUTE Mme [P] [J] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [S] [X] à verser à Mme [P] [J] la somme de 4 987,64 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 pour la somme de 2 131,32 euros, à compter du 23 avril 2024 pour la somme de 714,08 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [S] [X] à verser à Mme [P] [J] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 4 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [S] [X] à verser à Mme [P] [J] une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [X] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection