Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:03/10/2024
Me HUET
Me DE LABRIOLLE


■

18° chambre 2ème section
N° RG : 
N° RG 17/13327 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLMIR

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :
25 Septembre 2017






JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE PREMIER POISSON
[Adresse 9]
[Localité 13]

représentée par Maître Ludovic HUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2123

DÉFENDEURS

Madame [G] [O]
[Adresse 1]
[Localité 15]

représentée par Maître Gaëlle-anne DE LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0188

Monsieur [U] [I]
[Adresse 3]
[Localité 15]

représenté par Maître Gaëlle-anne DE LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0188

Madame [W] [K] [I] épouse [A]
[Adresse 11]
[Localité 14]

représentée par Maître Gaëlle-anne DE LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0188
Décision du 03 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 17/13327 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLMIR



Monsieur [F] [I]
[Adresse 7]
[Localité 12]

représenté par Maître Gaëlle-anne DE LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0188

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame FONTANELLA, Vice-présidente
Madame ESCRIVE, Vice-présidente
Monsieur KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors de l’audience et Diane FARIN, Greffière lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024 tenue en audience publique devant, Madame ESCRIVE,juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2006, Madame [G] [I], aux droits de laquelle viennent Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] (ci-après les consorts [I]), a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LES FILMS DU POISSON aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON (ci-après la société LE PREMIER POISSON), des locaux à destination de “réalisation, production, achat vente de films cinématographiques de courts et longs métrages et de télévision” situés [Adresse 9] à [Localité 2] et désignés ainsi :

“Dans le bâtiment fond de cour, escalier C, au troisième étage porte droite, un local commercial à usage de bureaux comprenant une entrée, quatre pièces, dont une en second jour et une de dégagement, un dégagement avec évier, une cuisine, un wc”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans, à compter du 1er août 2006 jusqu’au 31 juillet 2015, et moyennant le versement d’un loyer initial annuel de 17.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mars 2015, les consorts [I] ont signifié à la société LE PREMIER POISSON un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 30 septembre 2015.

Par acte délivré le 25 septembre 2017, la société LE PREMIER POISSON a fait assigner devant ce tribunal les consorts [I] aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre, à la somme de 173.057,50 euros et à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris a notamment :
- Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 31 mars 2015 par les consorts [I] à la société LE PREMIER POISSON, ouvre droit au profit de celle-ci au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de Commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit des bailleurs au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er octobre 2015,
- Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert, Monsieur [B] [R].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juillet 2022.


MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2023, la société LE PREMIER POISSON demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-14, L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de Commerce, 263 et suivants du Code de Procédure Civile,

- Fixer à la somme de 165.205,50 euros l’indemnité d’éviction que Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] et Monsieur [F] [I] devront payer à la société LE PREMIER POISSON, en application de l’article L. 145-14 du Code de Commerce ;
- Fixer l’indemnité d’occupation due par la société LE PREMIER POISSON à la somme de 20.160 euros hors taxes et hors charges par an ;
- Condamner Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] et Monsieur [F] [I] à lui payer la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- Condamner Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] et Monsieur [F] [I] aux dépens et autoriser Maître Ludovic HUET à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, les consorts [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de Commerce,

- Débouter la société LE PREMIER POISSON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- Fixer l’indemnité d’éviction due par “l’Indivision” à la société LE PREMIER POISSON à la somme de 28.061,54 euros ;
- Fixer l’indemnité d’occupation due par la société LE PREMIER POISSON à “l’Indivision” à la somme de 22.400 euros hors taxes et hors charges, par an ;
- Ordonner la compensation entre les sommes dues par la société LE PREMIER POISSON à l’“Indivision” et les sommes dues par “l’Indivision” à la société LE PREMIER POISSON ;
- Condamner la société LE PREMIER POISSON à payer à “l’Indivision” la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner la société LE PREMIER POISSON aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gaëlle-Anne de LABRIOLLE conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du Code de Procédure Civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 20 juin 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code du Commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

- Sur l’indemnité principale

L’expert judiciaire commis relève que les lieux loués se situent sur la [Adresse 23], voie étroite à sens unique de circulation, sans possibilité de stationnement, qui relie le [Adresse 16] à la [Adresse 21] dans le [Localité 2]. La [Adresse 23] abrite essentiellement des commerces de restauration.

Le numéro 54 où se trouvent les locaux se situe à proximité du [Adresse 16], à 200 mètres de la station de métro “République” (lignes 3, 5, 8, 9 et 11), à 300 mètres de la station de métro “Jacques Bonsergent” (ligne 5) et à 400 mètres de la station de métro “Strasbourg Saint Denis” (lignes 4, 8 et 9) et d’une station de bus (ligne 20), au sein du quartier de la [Adresse 22].

La commercialité du secteur est décrite par l’expert judiciaire comme étant peu recherchée par les enseignes nationales sauf autour de la [Adresse 21] et “moyennement recherchée pour des locaux à usage de bureaux” (page 11 du rapport), sans contestation des parties sur ce point.

L’ensemble immobilier du [Adresse 9] comprend un ancien hôtel particulier sur rue dont l’entrée s’effectue par une grande porte sécurisée, et un immeuble en forme de U sur cour, lequel est accessible après l’entrée cochère donnant sur la cour intérieure, et au sein duquel sont situés les locaux en cause.
Cet immeuble sur cour comporte cinq étages droits et un sixième étage mansardé. La façade est simple, en maçonnerie en briques du rez-de-chaussée au 3ème étage puis enduite aux étages supérieurs et le ravalement est récent. L’accès est sécurisé par un interphone.

Les locaux en cause sont situés au troisième étage porte droite (accessibles par un escalier, sans ascenseur). Ils sont décrits ainsi par l’expert :

“une grande pièce éclairée sur cour et sur courette
- fenêtre en bois avec double vitrage, sur cour
- fenêtre en bois avec simple vitrage sur courette
- murs peints
- sol parquet

à droite :
- WC
 Sol parquet
 Murs peints
- Coin cuisine
 Fenêtre en bois avec simple vitrage, sur courette
 Revêtement plastique au sol
 Murs peints
 Evier
 Ballon d’eau chaude électrique

en face :
- Bureau avec un poste de travail
 Fenêtre en bois avec simple vitrage
 Murs peints
 Sol parquet
- Bureau avec un poste de travail
 Fenêtre en bois avec simple vitrage
 Murs peints
 Sol parquet
- Bureau avec trois postes de travail
 Fenêtre en bois avec simple vitrage
 Murs peints
 Sol parquet
- Salle d’eau sans éclairement naturel
 Douche
 Lavabo
 Revêtement plastique au sol
- Câblage informatique dans tous les bureaux
- Rétroprojecteur encastré au plafond avec écran”.

L’expert a évalué la surface utile des locaux, sur la base de plans communiqués par le bailleur, à 80 m², laquelle n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue par le tribunal.

Il est précisé que la société LES FILMS DU POISSON, entité distincte mais ayant une activité complémentaire de celle de la société LE PREMIER POISSON, loue dans le même bâtiment des locaux au 2ème étage qui font l’objet d’un bail distinct.

Le caractère transférable du fonds dépend de la plus ou moins grande dépendance de l’activité au site dans lequel elle est exploitée. Il convient donc de déterminer la nature de la clientèle du locataire.

En l’espèce, la société LE PREMIER POISSON a pour activité, la production de films pour le cinéma et la télévision et selon ses dires lors de l’expertise, sa clientèle est constituée majoritairement de professionnels du secteur. Pour l’expert judiciaire, l’indemnité d’éviction due à la société LE PREMIER POISSON est une indemnité de transfert et non une indemnité de remplacement (page 26 du rapport).

S’agissant de bureaux ne disposant pas de visibilité depuis la rue et au regard de l’activité de la société LE PREMIER POISSON et de sa clientèle plus attachée à son savoir-faire qu’à sa situation au sein même des locaux sous expertise, le tribunal retiendra, conformément à l’avis de l’expert judiciaire et à la position conforme des parties sur ce point, que le fonds de commerce de la société LE PREMIER POISSON est transférable.

S’agissant de bureaux, l’expert judiciaire expose qu’il n’existe pas de valeur de droit au bail, “la valeur locative de marché étant égale à la valeur locative de renouvellement” (page 45). Il considère cependant en l’espèce, que si le bail avait été renouvelé à compter du 1er octobre 2015, le loyer aurait alors été fixé selon la valeur locative à cette date, puis n’aurait augmenté que dans la limite de l’évolution des indices.

Il conclut donc que la société LE PREMIER POISSON doit être indemnisée de la perte d’un loyer réduit qu’elle aurait versé si le bail avait été renouvelé, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

L’expert judiciaire a mis en oeuvre la méthode d’évaluation la plus couramment pratiquée, dite “du différentiel de loyer”, consistant à capitaliser la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé, soit sur la base d’une valeur locative de renouvellement de 22.400 euros et un loyer indexé de 23.893 euros hors taxes selon son analyse, et le loyer qu’il faudrait acquitter au prix du marché pour un local équivalent, soit 26.400 euros. Après application d’un coefficient de 4,5 à la différence entre ces deux valeurs (soit 26.400 - 23.893 = 2.507 euros), l’expert évalue l’indemnité principale à la somme de 11.281 euros arrondie à 11.300 euros (page 35 du rapport).

La société LE PREMIER POISSON demande que l’économie de loyer soit fixée à 11.611 euros et que le coefficient de capitalisation soit de 8,5 compte tenu de l’emplacement des locaux, sans plus de précisions.

Les consorts [I] ne contestent pas l’évaluation de l’expert judiciaire de la valeur locative de marché et celle de renouvellement. En revanche, ils critiquent les modalités de calcul du loyer indexé en ce que l’expert a appliqué la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et non celle de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) conformément aux stipulations du bail (article X “Clause d’échelle mobile”). Ils font ainsi valoir qu’en cas de renouvellement, le bail aurait été renouvelé aux mêmes clauses et conditions que celles du bail du 25 juillet 2006, de sorte que le loyer de renouvellement aurait dû être indexé en fonction de la variation de l’ICC. 
En outre, ils soutiennent que le coefficient de capitalisation du différentiel de loyer pour des bureaux est habituellement compris dans une fourchette allant de 2 à 5 ; que le coefficient retenu par l’expert est excessif et ils demandent qu’il soit de 3 compte tenu de l’état des locaux et des parties communes, de l’absence d’ascenseur, de la destination limitée des locaux et de leur absence d’aménagement particulier et par conséquent de l’absence de contrainte technique d’un transfert.

Le prix du marché pour un local équivalent, soit 26.400 euros, n’étant contesté par aucune des parties, il sera retenu par le tribunal.

S’agissant de la valeur locative de renouvellement, son évaluation à la somme de 22.400 euros n’étant pas contestée, elle sera également retenue par le tribunal.

Quant à l’indice à prendre en compte pour indexer le loyer, en réponse au dire en ce sens adressé par le conseil des consorts [I], Monsieur [R] explique dans son rapport, page 44, que “si la loi Pinel laisse le choix aux parties de retenir l’ICC, les baux de bureaux postérieurs à l’application de la loi Pinel prévoient dans la quasi-totalité des cas l’application de l’ILAT pour l’indexation annuelle.
En tout état de cause la révision triennale (qui serait intervenue au 01.01.2018 puis au 01.10.2021) doit légalement être calculée sur la base de l’ILAT et non de l’ICC.
Cependant, [si] le tribunal estimait qu’il convient de retenir l’ICC”, le loyer actuel serait de 25.007 euros ((22.400 € x 1822 (ICC T1 2021)) / 1632 (ICC T1 2015)).

L’expert mandaté par les bailleurs a retenu, comme l’expert judiciaire, l’application de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Dès lors que le renouvellement du bail repose sur une fiction et que le tribunal ignore selon quelles modalités le contrat aurait été renouvelé en l’absence de délivrance d’un congé des bailleurs, il n’apparaît pas opportun de prendre en compte l’évolution de l’indice du coût de la construction, alors que l’indice le plus adapté s’agissant d’occupation de locaux commerciaux est l’indice des loyers des activités tertiaires depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

La valeur locative de renouvellement de 22.400 euros n’étant pas contestée, il sera donc retenu que si le bail avait été renouvelé, le loyer actuel s’élèverait à 23.893 euros hors taxes.

Les consorts [I] justifient de l’application usuelle d’un coefficient compris entre 2 et 5 pour des locaux à usage de bureaux (mémento Francis Lefebvre baux commerciaux 2021-2022). A cet égard, le coefficient de 8,5 sollicité par la société LE PREMIER POISSON n’est pas argumenté, ni conforme aux usages, de sorte qu’il ne saurait être retenu.

En réponse au dire du conseil des bailleurs qui sollicitaient l’application d’un coefficient de 3, l’expert judiciaire répond en page 46 de son rapport :

“Compte tenu des caractéristiques des locaux, à savoir :
- emplacement moyennement recherché pour des bureaux,
- bureaux situés au 3ème étage,
- locaux de seconde main en bon état d’usage mais non rénovés,
le coefficient de 4,5 apparaît pleinement justifié et conforme aux décisions judiciaires relatives à des locaux en étage”.

Monsieur [R] cite dans son rapport, en page 35, cinq décisions rendues par le tribunal de grande instance de Paris dont il ressort qu’un coefficient de 4 ou de 5 a été retenu pour des locaux en étage :

Adresse
Juridiction
Coef. retenu
Surface /
Elévation
Destination
[Adresse 4] 
[Localité 17]
TGI Paris
12 juillet 2016
5 x
281,80 m²
1er étage
Studios de photographie “photographe publicitaire en studios”
[Adresse 8]
[Localité 18]
TGI Paris
4 juillet 2017
4 x
88,40 m²
2ème étage
“usage d'activité commercial et de bureaux avec la faculté de sous-location”
[Adresse 6]
[Localité 19]
TGI Paris
27 déc. 2016
5 x
260 m²
RDC et 1er étage
“activité de transports, réparations automobiles, entretien et négoces”
[Adresse 5]
[Localité 20]
TGI Paris
24 nov. 2016
4 x
56,80 m²
4ème étage
Fabrication de textile
[Adresse 10]
TGI Paris
19 avril 2017
4 x
38,60 m²
RDC en fond de cour
Boutique en fond de cour “Commerce de gros, demi-gros”


Les consorts [I] soutiennent que la seule référence pertinente est celle qui concerne des locaux à “usage d’activité commerciale et de bureaux”d’une surface de 88,40 m² et situés au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 18] et ils relèvent que dans ce cas, le coefficient de 4 retenu a été motivé par la cour d’appel de Paris au regard du standing de l’immeuble, de sa situation dans un pôle tertiaire adapté à l’activité de la société locataire, aux services communs (café, marchand de journaux, salons d’attente, banque d’accueil, conciergerie, équipe dédiée à la gestion technique, restaurants inter-entreprises, cafétéria, bureau de poste) et à la petite superficie rarement offerte dans cette catégorie d’ensemble immobilier.

Toutefois, toutes les références citées par l’expert et concernant des locaux situés en étage sont pertinentes et d’autre part, s’agissant de la décision de la cour d’appel citée, la juridiction a relevé également pour justifier du coefficient de 4, “un aménagement banal des locaux donnés à bail et l’absence d’équipement sanitaire privatif”.

En l’espèce eu égard à l'emplacement des locaux loués, dans un quartier peu dévolu à l'activité de bureau et à l'absence de spécificité des locaux, un coefficient d'emplacement de 4 apparaît justifié et sera retenu par le tribunal.

L’indemnité principale est donc fixée à : 2.507 euros x 4 = 10.028 euros.

- Sur les indemnités accessoires

Selon l’article L. 145-14 du Code de Commerce, l’indemnité principale d’éviction est augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre, ce dont il résulte qu’il appartient au bailleur d’établir l’absence d’intention de réinstallation du preneur, celle-ci étant présumée.

* L’indemnité pour frais de remploi

Les frais de remploi en cas de transfert comprennent les honoraires qui seront dus à l’agent immobilier chargé de trouver des locaux similaires pour reloger le preneur, complétés d’honoraires juridiques.

L’expert propose de retenir d’une part, les frais de commercialisation qu’il évalue à 30 % d’une année de loyer, soit sur la base de la valeur locative de marché, la somme de 7.920 euros (26.400 € x 0,30). Il ajoute à ce montant une indemnisation forfaitaire de 5.000 euros pour les frais de rédaction d’acte, soit une indemnité de remploi de 12.920 euros.

La société LE PREMIER POISSON demande de retenir l’évaluation de l’expert.

Les consorts [I] soutiennent que la somme de 7.920 euros indemnise les frais de commercialisation et les frais d’acte, se fondant sur le rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [D] ainsi que sur des extraits de baux notariés conclus en octobre 2021 et en avril 2023 qui font apparaître que les frais de rédaction d’acte s’élèvent à 1.350 euros (honoraires du notaire : 1.000 euros hors taxes, TVA : 200 euros, enregistrement : 25 euros, copies et pièces : 125 euros).

Les pièces communiquées par les consorts [I] étayent l’avis de l’expert judiciaire en ce que les annonces de location versées au débat (pièce 8) mentionnent pour certaines les honoraires de l’agence qui s’élèvent à 30 % du loyer annuel hors taxes et qu’en sus, sont facturés des frais de rédaction d’acte de 600 euros hors taxes, outre des frais d’état des lieux de 400 euros hors taxes. Outre les frais d’enregistrement, la locataire peut exposer des honoraires juridiques, de sorte que l’évaluation de l’expert judiciaire est pertinente et sera retenue.

Les frais de remploi sont dès lors fixés à 12.920 euros. 

* L’indemnité pour trouble commercial et pour perte sur salaires

L’indemnité pour trouble commercial compense la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce. L’indemnité pour perte sur salaires a vocation à réparer les salaires versés durant le temps du déménagement et de la réinstallation dans les nouveaux locaux.

L’expert judiciaire a expliqué que la masse salariale de la société LE PREMIER POISSON est composée de ses deux gérantes (Madame [H] et Madame [S]) dont la rémunération est identique et a évalué le trouble commercial à un mois de rémunération chargée d’une dirigeante, soit 9.026 euros (216.629 € (moyenne 2017 à 2019 des deux dirigeantes) / 2 x 1/12). S’agissant de la perte sur salaires, Monsieur [R] retient une semaine de l’ensemble des salaires et traitements chargés, soit 4.166 euros (216.629 € / 52 semaines). Il évalue ainsi les deux indemnités à la somme totale de 13.192 euros.

La société LE PREMIER POISSON demande de retenir l’évaluation de l’expert.

Les consorts [I] ne contestent pas l’évaluation de l’indemnité pour trouble commercial. En revanche, ils contestent le bien fondé d’une indemnité pour perte sur salaires, dès lors qu’ils soutiennent que la société LE PREMIER POISSON n’a pas de masse salariale.

Il ressort de la liasse fiscale 2020 produite par la société LE PREMIER POISSON que sont versées aux deux gérantes de la société une rémunération nette annuelle de 60.706 pour Madame [H] et de 63.179 euros pour Madame [S]. Dans la rubrique “salaires et traitements”, est indiquée la somme de 120.000 euros et les charges sociales sont de 70.503 euros.

Il est donc justifié d’une masse salariale et de la rémunération versée aux deux gérantes, de sorte que le principe d’une indemnisation n’est pas contestable. Quant à son quantum, il sera fixé à :
(120.000 + 70.503) / 2 x 1/12 = 7.937,62 euros.

L'indemnité pour trouble commercial et perte sur salaires s’élève à : 9.026 + 7.937,62 = 16.963,62 euros, mais dès lors que le tribunal ne peut statuer ultra petita, cette indemnité sera fixée à la somme sollicitée par la locataire de 13.912 euros.

* Les frais de double loyer

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire qui doit supporter cumulativement, pendant une certaine période, du fait du déménagement à opérer et de l’éventuel aménagement des nouveaux locaux, deux loyers correspondant aux locaux à libérer et aux nouveaux locaux pris à bail.

L’expert judiciaire a retenu à ce titre une indemnité correspondant à trois mois de la valeur locative de marché, soit 6.600 euros ((26.400 € x 3) / 12). Il cite sept décisions rendues par le tribunal de grande instance de Paris entre octobre 2010 et décembre 2015 ayant retenu une indemnisation sur la base de 2 mois (trois décisions), 3 mois (trois décisions) et de 6 mois de loyer.

La société LE PREMIER POISSON demande de retenir l’évaluation de l’expert.

Les consorts [I] critiquent la position de l’expert, aux motifs qu’il a ignoré les caractéristiques des locaux loués qui ne font que 80 m², sont dépourvus de toute installation spécifique et équipés de quelques tables et fauteuils ; que son évaluation de l’indemnité est excessive. Ils soulignent que la société LE PREMIER POISSON a, à trois reprises, sollicité une somme de 2.600 euros au titre de l’indemnisation des frais de double loyer, puis une indemnité de 3.400 euros dans l’assignation. Ils demandent que l’indemnité corresponde à une semaine de valeur locative de marché, soit 510 euros.

Eu égard à l’absence de démonstration de la nécessité de travaux spécifiques de réinstallation devant être engagés pour la location de nouveaux locaux, l’indemnisation sur la base de trois mois retenue par l’expert apparaît excessive. Toutefois, les locaux en cause d’une surface de 80 m² comprennent du mobilier ainsi que des archives et le temps de déménagement et de réinstallation a été évalué par l’expert amiable mandaté par les bailleurs à deux mois, qui permet une indemnisation adaptée.

Dès lors, les frais de double loyer seront fixés à 4.400 euros ((26.400 € x 2) / 12).

* L’indemnité pour frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux. L’indemnité de frais de réinstallation doit être limitée aux frais normaux de réinstallation dans des conditions d’exploitation similaires à celles dont disposait la société locataire dans les locaux dont elle a été évincée.

L’expert judiciaire a retenu à ce titre une indemnité de 12.000 euros (soit 150 euros par m²), prenant en compte les divers travaux dans les nouveaux locaux (câblage informatique, réinstallation de la téléphonie, réinstallation du vidéo-projecteur et de l’écran, diverses reprises de l’installation électrique, éventuel cloisonnement et aménagement du local social, etc) et la vétusté des locaux actuels.

La société LE PREMIER POISSON demande de retenir de ce chef la somme de 15.000 euros, sans plus de précisions.

Les consorts [I] soutiennent qu’il ressort des photographies annexées au rapport d’expertise judiciaire, à celui de Monsieur [D] et versées au débat (pièce n°19 des défendeurs) que la société LE PREMIER POISSON n’a procédé à aucun aménagement spécifique dans les locaux actuels. En l’absence de cloisonnement, de câblage informatique, d’installation électrique particulière et de tout justificatif relatif à des aménagements qu’elle aurait réalisés, ils concluent au rejet de cette demande.

En l’espèce, il est constant que les locaux loués sont équipés d’un câblage informatique très sommaire consistant en des multiprises ; que si un vidéo-projecteur ainsi qu’un écran sont installés, il n’est pas démontré par la société LE PREMIER POISSON que ces équipements ne peuvent être déménagés. Enfin, il n’est pas justifié d’un cloisonnement particulier des locaux en cause ni d’un aménagement spécifique d’un local social.

Force est de constater que la partie demanderesse ne justifie nullement en quoi les locaux occupés présentent des aménagements spécifiques dans le style qu’elle revendique et ne produit aucun devis ou document permettant au tribunal d'apprécier le coût des aménagements spécifiques dont elle se prévaut. Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de ce chef.

* L’indemnité pour frais de déménagement

L’expert judiciaire a, sur la base de trois devis communiqués, retenu des frais de déménagement à hauteur de 5.800 euros hors taxes.

Cette somme n’étant contestée par aucune des parties, il sera retenu par le tribunal des frais de déménagement à hauteur de 5.800 euros hors taxes.

* Le surcoût d’exploitation

La société LE PREMIER POISSON demande de retenir à ce titre la somme de 10.000 euros, sans plus de précisions.

Les consorts [I] concluent au rejet de cette demande, se fondant sur l’avis de l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire expose dans son rapport (page 40) que : “la société LE PREMIER POISSON est locataire dans l’immeuble de 2 locaux objets de 2 baux (au 2ème étage droite et au 3ème étage droite).
Le bail du 3ème étage droite, objet de l’étude, précise que la sous-location, les domiciliations ou l’hébergement d’un tiers ne sont pas autorisés.
Le bail du 2ème étage droite autorise uniquement la domiciliation de la société LE FILM DU PETIT POISSON (actuellement dénommée LES FILMS DU POISSON).
Au regard des comptes d’exploitation de la société LE PREMIER POISSON, les salaires et rémunérations ne sont constitués que par les rémunérations de 2 gérantes (Mme [S] et Mme [H]).
En conséquence, compte tenu du nombre très limité du personnel (2 personnes), il n’existe à mon avis, aucun préjudice lié au surcoût d’exploitation”.

L’avis de l’expert judiciaire est précis, argumenté et n’est pas utilement remis en cause par la société LE PREMIER POISSON qui ne fait valoir aucun moyen à l’appui de sa demande. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande au titre du surcoût d’exploitation.

* Les frais divers

Ces frais divers, incluant les frais administratifs et juridiques (modification du RCS, des statuts) et les frais commerciaux (mailing clients, cartes de visite et de correspondance, transfert de lignes téléphoniques, information des fournisseurs, etc) ont été évalués par l’expert à la somme de 3.000 euros.

La société LE PREMIER POISSON demande de retenir l’évaluation de l’expert.

Les consorts [I] font valoir que les frais divers ne sont remboursés que sur justificatifs ; que l’indemnité forfaitaire retenue par l’expert judiciaire est excessive au regard des documents produits par la société LE PREMIER POISSON et au regard des frais qui seront réellement engagés par cette dernière ; que concernant les frais de réédition, la société LE PREMIER POISSON a produit deux devis portant sur des cartes de visite et des cartes de correspondance pour un montant de 373,80 euros hors taxes et de 541,85 euros hors taxes, qui portent pour moitié sur des commandes relatives à la société LES FILMS DU POISSON et doivent donc être divisés par deux, soit 457,82 euros ; que concernant les formalités de changement de siège, ils s’élèvent, ainsi qu’il ressort des tarifs Infogreffe, à 168,72 euros hors taxes. Arguant que la société LE PREMIER POISSON ne justifie pas d’autres frais, les consorts [I] demandent de fixer le montant de l’indemnité pour frais divers à 626,54 euros (168,72 + 457,82).

Au regard des justificatifs produits et des frais incontournables, il convient de retenir les frais de modification au RCS de 178,08 euros TTC, les frais d’enregistrement de la modification des statuts prévisibles soit 250 euros, ainsi que la moitié des devis communiqués pour les cartes de visite et de correspondance qui concernent également la société LES FILMS DU POISSON, soit (178,08 + 250 + ((541,85 + 373,80) / 2) = 885,9 arrondis à 886 euros.

* * *

En conclusion, l’indemnité d’éviction due par Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] à la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON s’élève à la somme globale de 47.226 euros, qui se décompose comme suit :

- indemnité principale : 10.028 euros,
- indemnité de remploi : 12.920 euros,
- trouble commercial et perte sur salaires : 13.192 euros,
- frais de double loyer : 4.400 euros,
- frais de déménagement : 5.800 euros hors taxes,
- frais administratifs et divers : 886 euros.



Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du Code de Commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du Code de Commerce et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affectée d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, la société LE PREMIER POISSON est redevable, de la date d’effet du congé, soit du 1er octobre 2015, jusqu’à la libération effective des locaux, d’une indemnité d’occupation.

Les parties ne discutent ni la surface des locaux évaluée par l’expert judiciaire, soit 80 m², ni le prix unitaire de 280 euros / m² proposé. Ils seront donc retenus par le tribunal.

L’expert a retenu un abattement de précarité de 10 % que la société LE PREMIER POISSON demande de confirmer. Elle approuve l’évaluation expertale de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.160 euros par an, hors taxes et hors charges.

Les consorts [I] soutiennent qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement de précarité dès lors que postérieurement à la date d’effet du congé, le chiffre d’affaires a été en constante progression, ce que l’expert a relevé en page 30 de son rapport (“le chiffre d’affaires connaît une constante augmentation depuis 2016”, l’exercice 2020 “n’étant pas significatif compte tenu de la crise sanitaire”).

L’occupation étant précaire et ce depuis près de 9 ans, il est d’usage d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10 %, étant considéré que l’exploitation sous le coup d’une éviction est nécessairement pénalisante.

Un taux d’abattement supérieur peut être fixé si le locataire justifie d’un impact particulier de l’éviction sur sa situation, tel que l’engagement de dépenses dans les locaux dont il est évincé ou des difficultés d’exploitation liées à sa précarité et il n’est pas allégué que tel serait le cas en l’espèce.

Il sera donc retenu un abattement pour précarité de 10 % conformément aux usages.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société LE PREMIER POISSON aux consorts [I] sera fixée à la somme de : 80 m² x 280 € - (22.400 € x 0,10) = 22.400 € - 2.240 € = 20.160 euros par an, hors taxes et hors charges.

Sur la compensation

Les parties se doivent réciproquement des sommes et la demande de compensation faite par les consorts [I] n’est pas contestée. Il y a lieu dès lors d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1347 du Code Civil.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par les consorts [I] d’un congé avec refus de renouvellement, il leur appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Ludovic HUET, avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ils seront de même condamnés à payer la société LE PREMIER POISSON une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ils seront corrélativement déboutés de leur demande de ce chef.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

FIXE à la somme globale de 47.226 (quarante-sept mille deux cent vingt-six) euros le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] à la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON qui se décompose ainsi :
- indemnité principale : 10.028 euros,
- indemnité de remploi : 12.920 euros,
- trouble commercial et perte sur salaires : 13.192 euros,
- frais de double loyer : 4.400 euros,
- frais de déménagement : 5.800 euros hors taxes,
- frais administratifs et divers : 886 euros,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON de ses demandes au titre du surcoût d’exploitation et des frais de réinstallation,




FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON à Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I], pris ensemble, à la somme annuelle de 20.160 (vingt mille cent soixante) euros, hors taxes et charges, à compter du 1er octobre 2015 jusqu’à la restitution des locaux,

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] d’une part, et la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON d’autre part,

CONDAMNE Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] à payer à la S.A.R.L. LE PREMIER POISSON la somme de 5.000 (cinq mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DÉBOUTE Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Madame [G] [O], Monsieur [U] [I], Madame [K] [I] épouse [A] et Monsieur [F] [I] aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise confiée à Monsieur [R], et dit qu’ils pourront être recouvrés directement par Maître Ludovic HUET, avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de Procédure Civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE