Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [Y] [H]
Madame [M] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Elisabeth MENARD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/04810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YO

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 03 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, 
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [H], 
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [H], 
[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2003, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [H] et Mme [M] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 556,82 euros outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3215,67 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [Y] [H] et Mme [M] [H] le 8 août 2023.

Par assignations du 2 avril 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [H] et Mme [M] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4964,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 juin 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2024, s'élève désormais à 3110,65 euros. La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais suspensifs moyennant le versement de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [M] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et propose de verser 200 euros par mois.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

M. [Y] [H] n'était pas présent à l'audience et la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 23 août 2023 et que la somme de 3215,67 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Toutefois, le contrat litigeiux ayant été conlu le 21 octobre 2003 pour une période de trois mois renouvelable. Il a bien été renouvelé depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi qui trouve donc à s'appliquer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 octobre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [Y] [H] et Mme [M] [H] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Y] [H] et Mme [M] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2024, M. [Y] [H] et Mme [M] [H] lui devaient la somme de 3110,65 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [H] et Mme [M] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [H] et Mme [M] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1000,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [H] et Mme [M] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 octobre 2003 entre la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [Y] [H] et Mme [M] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 4 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [M] [H] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3110,65 euros (trois mille cent dix euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024,

AUTORISE M. [Y] [H] et Mme [M] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [H] et Mme [M] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [H] et Mme [M] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [Y] [H] et Mme [M] [H] seront solidairement condamnés à verser à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [M] [H] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [M] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 août 2023 et celui des assignations du 2 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge