Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
01 OCTOBRE 2024


N° RG 24/00990 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDK4
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 5] C/ S.A.S. AMCI BATIMENT, [R] [G] [W]


DEMANDERESSE

La SCI [Adresse 5], 
Société Civile de gestion immobilière au capital social de 2.000 euros, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 442 044 772,,ayant son siège social situé [Adresse 5] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88


DEFENDEURS

La Société AMCI BATIMENT, 
Société par actions simplifiée au capital social de 500 euros, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 820 110 120 ayant son siège social situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
défaillante

Monsieur [R] [G] [W]
né le 30 Décembre 1968 à [Localité 4] (PORTUGAL), 
demeurant [Adresse 1]
défaillante


Débats tenus à l'audience du : 03 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 03 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :




EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 juin 2022, la SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société AMCI BATIMENT et à M [R] [G] [W] les locaux sis entrepôt n°5C [Adresse 5] [Localité 3].

Selon acte sous seing privé du 14 juillet 2023, la SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à M [R] [G] [W] et à la société AMCI BATIMENT les locaux sis entrepôt n°5A [Adresse 5] [Localité 3].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 juillet 2024, la SCI [Adresse 5] a fait assigner en référé M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 27 juin 2022 à compter du 28 avril 2024,
- prononcre l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 14 juillet 2023 à compter du 28 avril 2024,
- juger qu’à compter du 28 avril 2024, Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT seront déchus de tout droit locatif et deviendront occupants sans droit ni titre, et devront par conséquent quitter les lieux occupés, accompagnés de tous occupants de leur chef, 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] [W] et de la société AMCI BATIMENT ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- juger qu’à défaut d'être enlevés par les débiteurs, les meubles et matériel leur appartenant pourront être soit vendus par le bailleur, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par les locataires, soit détruits, dans l'hypothèse où la valeur s'avèrerait insuffisante eu égard aux frais d'exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,
- débouter Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT de toute demande de delais pour quitter les lieux loués,
- condamner à titre provisionnel, conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT, à lui payer une provision de 15 686,27 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de la présente, et arrêtés au mois d’avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus,
- juger qu’en application de la clause pénale, cette somme sera majorée de 10%, à l'instar des indemnités
d'occupation qui pourraient naître postérieurement à la rédaction des présentes,
- condamner à titre provisionnel, conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT, à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 28 avril 2024, d'un montant trimestriel de 3720,18 euros, double du dernier montant contractuel applicable, en principal et accessoires (au titre de l’entrepôt 5C),
- condamner à titre provisionnel, conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT, à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 28 avril 2024, d'un montant trimestriel de 4758 euros, double du dernier montant contractuel applicable, en principal et accessoires (au titre de l'entrepôt 5A),
- juger que le dépôt de garantie et la caution du bip de 1950 euros concernant le bail 5C sera conservé par la SCI [Adresse 5] à titre d'indemnisation en application du contrat, et, en cas de besoin, condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à lui payer la somme de 1950 euros,
- juger que le dépôt de garantie de 2379 euros concernant le bail 5A sera conservé par la SCI [Adresse 5] à titre d’indemnisation en application du contrat, et, en cas de besoin, condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à lui payer la somme de 1950 euros,
- juger que l'ensemble des condamnations seront assorties à titre provisionnel de l’intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2024, date de la délivrance du commandement de payer,
- débouter la société AMCI BATIMENT et Monsieur [G] [W] de toute demande de délais de paiement,
- subsidiairement, juger que les deux congés délivrés par LRAR du 23 janvier 2024, concernant les deux baux sont valides,
- juger qu’à compter du 28 avril 2024, Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT seront déchus de tout droit locatif et deviendront occupants sans droit ni titre, et devront par conséquent quitter les lieux occupés, accompagnés de tous occupants de leur chef, 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] [W] et de la société AMCI BATIMENT ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- juger qu’à défaut d'être enlevés par les débiteurs, les meubles et matériel leur appartenant pourront être soit vendus par le bailleur, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par les locataires, soit détruits, dans l'hypothèse où la valeur s'avèrerait insuffisante eu égard aux frais d'exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,
- débouter Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT de toute demande de delais pour quitter les lieux loués,
- condamner à titre provisionnel, conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT, à lui payer une provision de 15 686,27 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de la présente, et arrêtés au mois d’avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus,
- juger qu’en application de la clause pénale, cette somme sera majorée de 10%, à l'instar des indemnités
d'occupation qui pourraient naître postérieurement à la rédaction des présentes,
- condamner à titre provisionnel, conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT, à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 28 avril 2024, d'un montant trimestriel de 3720,18 euros, double du dernier montant contractuel applicable, en principal et accessoires (au titre de l’entrepôt 5C),
- condamner à titre provisionnel, conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT, à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 28 avril 2024, d'un montant trimestriel de 4758 euros, double du dernier montant contractuel applicable, en principal et accessoires (au titre de l'entrepôt 5A),

- juger que le dépôt de garantie et la caution du bip de 1950 euros concernant le bail 5C sera conservé par la SCI [Adresse 5] à titre d'indemnisation en application du contrat, et, en cas de besoin, condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à lui payer la somme de 1950 euros,
- juger que le dépôt de garantie de 2379 euros concernant le bail 5A sera conservé par la SCI [Adresse 5] à titre d’indemnisation en application du contrat, et, en cas de besoin, condamner conjointement et solidairement Monsieur [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à lui payer la somme de 1950 euros,
- juger que l'ensemble des condamnations seront assorties à titre provisionnel de l’intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2024, date de la délivrance du commandement de payer,
- débouter la société AMCI BATIMENT et Monsieur [G] [W] de toute demande de délais de paiement,
- condamner conjointement et solidairement la société AMCI BATIMENT et Monsieur [G] [W] au paiement d'une somme provisionnelle de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût des commandements de payer, des sommations de justifier de l’assurance, de la signification de la décision à intervenir, des mesures d'exécution forcée de la décision à intervenir.
Les défendeurs ne sont pas représentés. 

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".



Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production des commandements de payer du 28 mars 2024, l’un relatif au bail du 27 juin 2022 (entrepôt 5C) et l’autre au bail du 14 juillet 2023 (entrepôt 5A) que les locataires ont cessé de payer les loyers. 

Les commandements de payer, délivrés dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 28 mars 2024 étant demeurés infructueux, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit un mois après. 

L’obligation des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. 

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril des locataires, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte des décomptes produits. 

S’agissant du bail du 27 juin 2022, il convient de condamner solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] la somme provisionnelle de 4080,27 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus (déduction faite du dépôt de garantie de 1750 euros et de la caution du bip de 200 euros), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

S’agissant du bail du 14 juillet 2023, il convient de condamner solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] la somme provisionnelle de 7227 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus (déduction faite du dépôt de garantie de 2379 euros et des frais de rejet de chèque impayé de 50 euros), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 


Sur les autres demandes 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie et de la caution du bip s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. 

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner solidairement les défendeurs, parties succombantes, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique :

S’agissant du bail du 27 juin 2022 :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 28 avril 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, sis entrepôt n°5C [Adresse 5] [Localité 3].

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril des locataires conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamnons solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] la somme provisionnelle de 4080,27 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,


S’agissant du bail du 14 juillet 2023 :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 14 juillet 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 28 avril 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, sis entrepôt n°5A [Adresse 5] [Localité 3].





Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril des locataires conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamnons solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] la somme provisionnelle de 7227 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnité forfaitaire et de conservation du dépôt de garantie et de la caution du bip,

Condamnons solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons solidairement M. [R] [G] [W] et la société AMCI BATIMENT au paiement des dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer.


Prononcé par mise à disposition au greffe le PREMIER OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY