Tribunal Judiciaire · 4ème chambre — 3 octobre 2024

SG




LE 03 OCTOBRE 2024

Minute n°


N° RG 21/02449 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LDY5





[E] [U]
[F] [G] épouse [U]

C/

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 9] représenté par son Syndic la Société LEFEUVRE IMMOBILIER
[Y] [V]



 









1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL GILLES APCHER - 336
la SELARL OCTAAV - 14B
la SELARL PARTHEMA AVOCATS - 49




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 11 JUIN 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 18 SEPTEMBRE 2024 prorogé au 03 OCTOBRE 2024.


Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
Rep/assistant : Maître Stéphane LALLEMENT de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES

Madame [F] [G] épouse [U], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
Rep/assistant : Maître Stéphane LALLEMENT de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES



DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :


Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 9] représenté par son Syndic la Société LEFEUVRE IMMOBILIER, domiciliée : chez Syndic Société LEFEUVRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES


DEFENDEURS.

D’AUTRE PART


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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ont fait l’acquisition le 19 août 2010 d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8] et soumis au régime de la copropriété. 
Ce bien a été donné à bail à Monsieur [C] [L] et Madame [P] [R], selon contrat de bail en date du 12 mars 2015.
Dans le courant de l’année 2016, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ont été avertis par les locataires d’un dégât des eaux consécutif à l’apparition d’infiltrations au plafond de l’appartement.
Ces infiltrations étant imputées à un défaut d’étanchéité du balcon de l’appartement situé au-dessus de celui de Monsieur et Madame [U] et appartenant à Monsieur [Y] [V], le syndic de copropriété, a fait entreprendre divers travaux d’étanchéité sur la zone concernée. 
Les travaux n’ont pas été menés à leur terme, les entreprises ne parvenant pas à prendre contact avec le locataire occupant l’appartement de Monsieur [V]. Les désordres ont donc perduré.
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert pour examiner les désordres.
Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge des référés a désigné Monsieur [A] [I] en qualité d’expert. Par ordonnance du 17 décembre 2018, il a été remplacé par Monsieur [Z] [M] [H].
Le rapport a été déposé le 21 janvier 2020.
Par exploit du 23 mars 2021, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’indemnisation des, préjudices subis du fait des infiltrations.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21-2449.
Par exploit en date du 04 avril 2022, Monsieur [Y] [V] a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], devant le tribunal judiciaire de Nantes.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22-1556 et jointe à celle enrôlée sous le numéro RG 21-2449.

Par dernières conclusions du 09 avril 2024, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ont sollicité du tribunal judiciaire de :
Vu l’article 1240 du code civil, 
Condamner à titre principal Monsieur [Y] [V], subsidiairement Monsieur [Y] [V] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] in solidum, plus subsidiairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], les sommes de : 
- 957,54 € au titre des travaux de peinture du plafond ; 
- 28 729,93 € en réparation de leur préjudice économique ; 
- 12 045 € au titre de la perte de l’avantage « Scellier intermédiaire » ; 
- 1.365 € au titre de la taxe sur les locaux vacants ; 
Condamner tout succombant à payer Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
A l’appui de leurs conclusions, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] contestent la nullité du rapport d’expertise opposée par le syndicat des copropriétaires, dès lors que ce dernier a été assigné devant le juge des référés et a participé aux opérations d’expertise en la personne de son conseil et de son syndic.
Sur l’indemnisation de leurs préjudices, ils font valoir qu’il a fallu qu’ils attendent que Monsieur [Y] [V] ait réalisé les travaux de reprise des désordres affectant son balcon, pour pouvoir faire leurs propres travaux de peinture. Ils sollicitent le remboursement des frais engagés pour ces travaux et la perte locative subie. Ils font également valoir la perte d’une réduction d’impôt pendant trois ans, du fait de l’impossibilité de relouer après la 07 avril 2019 et demande à être remboursés de la taxe sur les logements vacants, versée pour les années 2021 et 2022.
Ils demandent la condamnation de Monsieur [Y] [V] à titre principal, sur le fondement d’une responsabilité délictuelle et à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [V] et du syndicat des copropriétaires, plus subsidiairement encore la condamnation du syndicat des copropriétaires seul.

Par dernières conclusions du 03 avril 2024, Monsieur [Y] [V] a sollicité du tribunal de :
Vu l’article 1240 du Code Civil 
Vu l’article 14 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis, 
Débouter les époux [U] de leurs demandes dirigées contre Monsieur [V] ; 
Mettre Monsieur [V] purement et simplement hors de cause ; 
Subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les prétentions des demandeurs; 
Condamner en toute hypothèse le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] à garantir Monsieur [V] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre au profit des époux [U] ; 
Déclarer en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] responsable des préjudices, locatif notamment, subis par Monsieur [V] et le condamner à l’en indemniser, en lui réglant la somme de 21.000,00 €. 
Condamner solidairement les époux [U], in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] à régler à Monsieur [V] la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
Condamner solidairement les époux [U] in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] aux entiers dépens de l’instance. 
Dispenser Monsieur [V] de toute participation à la dépense commune des dépens et frais irrépétibles qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires.
A l’appui de ses conclusions, Monsieur [Y] [V] conteste sa responsabilité dans les dommages subis par les demandeurs, dès lors que l’expert judiciaire a imputé le sinistre à des désordres affectant les parties communes, relevant de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il indique que les désordres ne sont pas liés à un défaut d’entretien des évacuations et qu’ils ont d’ailleurs été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage, qui a également proposé de verser la somme de 957,54 euros aux demandeurs pour la reprise de leurs peintures.
S’agissant du préjudice locatif invoqué, le concluant considère qu’il s’agit d’une simple perte de chance de relouer l’appartement et conteste le montant alors que les travaux ont été effectués dès décembre 2020 et qu’il a lui-même pu relouer son appartement à compter de mars 2021.
Concernant le préjudice fiscal, il indique qu’il n’est pas démontré, dès lors qu’il a lui-même pu continuer à en bénéficier après la période de vacance de son logement, en sollicitant une dérogation de l’administration fiscale. Il souligne que les demandeurs ne justifient pas du montant réclamé à ce titre.
En toute hypothèse, le concluant sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les désordres résultent de défauts affectant les parties communes.
Il conteste la nullité du rapport d’expertise opposée par le syndicat des copropriétaires, qui a participé aux opérations d’expertise, soulignant que le syndicat des copropriétaires se fonde pourtant sur ce rapport pour opposer la faute de Monsieur [V].
Ce dernier sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser les demandeurs de leur entier préjudice, ainsi que ceux qu’il a personnellement subis. Il fait ainsi état d’une perte locative de 28 mois, en l’absence de prise en charge des travaux par le syndicat des copropriétaires. Il souligne qu’il a dû procéder à la réfection complète du sol de son appartement et que ces travaux, dont il a fait l’avance, ont été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage. Il sollicite l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers entre fin octobre 2018 et début mars 2021.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8] a sollicité du tribunal, au visa de l’article 175 du code de procédure civile, l’article 112 du code de procédure civile, l’article 16 du code de procédure civile, l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 
Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [H] ;
Déclarer le rapport d’expertise de Monsieur [H] inopposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DENOMME [Adresse 9] ;
A titre principal, 
Débouter Monsieur [V] et les époux [U] de l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DENOMME [Adresse 9] ;
A titre subsidiaire, 
Condamner Monsieur [V] à garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DENOMME [Adresse 9] des condamnations qui seront prononcées à son encontre ;
Débouter Monsieur [V] de sa demande au titre du bénéfice de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 ; 
En tout état de cause, 
Condamner Monsieur [V] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Condamner Monsieur [V] aux entiers dépens ;
A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8] invoque la nullité du rapport d’expertise, dès lors qu’il n’a pas été invité à participer aux opérations d’expertise.


A titre subsidiaire, il conteste sa responsabilité dès lors que l’origine des désordres se situe au niveau de la baie vitrée, partie privative, dans le sous dimensionnement des évacuations du balcon et des sections d’évacuation, parties communes à jouissance privative et est liée à un défaut d’entretien de ces parties communes à jouissance privative. Il fait valoir la responsabilité de Monsieur [V] dans la survenance des désordres, ou au moins un partage de responsabilité.
Sur les préjudices invoqués par les demandeurs, il indique que les travaux de reprise des peintures ont été prise en charge par l’assureur dommages-ouvrage et conteste la demande d’indemnisation au titre des pertes locatives, dès lors qu’ils ne démontrent pas leur impossibilité de relouer l’appartement. Il s’oppose encore à la demande d’indemnisation d’un préjudice fiscal, qui n’est pas suffisamment établi par les demandeurs. Il conteste également la demande de Monsieur [V] au titre du préjudice locatif, dès lors qu’il ne démontre pas l’impossibilité de relouer.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2024, l'affaire a été plaidée le 11 juin 2024 et mise en délibérée au 18 septembre 2024, prorogée au 03 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du rapport d’expertise
En vertu de l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. La nullité peut être sollicitée sur la base de vice de fond ou de forme. La mise en œuvre des nullités pour vice de fond n'est pas conditionnée à la démonstration d'un préjudice ou à l'existence d'un texte prévoyant précisément cette sanction. Les irrégularités de fond ne concernent que très rarement les expertises, qui sont plus souvent annulées pour des vices de forme. Or, aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Par suite, il appartient à la partie qui invoque la nullité du rapport d'expertise pour vice de forme de prouver le grief qui lui est causé. 
La violation du principe du contradictoire peut, selon sa gravité, être analysée en un vice de fond et entraîner l'annulation du rapport d'expertise sans qu'il soit nécessaire de prouver l'existence d'un grief, si une grave atteinte aux droits de la défense est établie. C'est notamment le cas lorsque le conseil de l'une des parties n'a pas été avisé des opérations d'expertise en cours et n'a pas été destinataire du rapport de l'expert ou lorsque l'expert n'a pas permis aux parties de débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport d'un document sur lequel il fonde son appréciation. En application de l'article 176 du code de procédure civile, seules les opérations d'expertise réalisées en méconnaissance du principe de la contradiction sont annulées, et non l'intégralité du rapport d'expertise. 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8] invoque la nullité du rapport d’expertise, en faisant valoir qu’il n’a pas été invité à participer aux opérations d’expertise.
Il apparait à la lecture des éléments de procédure transmis par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], qu’ils ont assigné ledit syndicat des copropriétaires devant le juge des référés par exploit en date du 06 novembre 2018, l’acte ayant été remis au cabinet GAALON GUERSQUIN, en sa qualité de syndic de la copropriété (pièce n°10 demandeurs) et le syndicat des copropriétaires a constitué avocat devant le juge des référés. 

Le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [H] fait état de la convocation et de la présence de l’avocat du syndicat des copropriétaires et du syndic lors des réunions. Le conseil du syndicat a, par ailleurs, communiqué des documents à l’expert et formulé des dires. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir ainsi été écarté des opérations d’expertise et n’apporte aucun élément permettant de fonder sa demande de nullité du rapport.
Cette exception de nullité du rapport d’expertise doit être rejetée.

Sur les désordres invoqués et les responsabilités
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] font valoir, à titre principal, la responsabilité de Monsieur [Y] [V], à titre subsidiaire, la responsabilité de Monsieur [Y] [V] et du syndicat des copropriétaires, à titre infiniment subsidiaire, la responsabilité du seul syndicat des copropriétaires.
Tant Monsieur [Y] [V], que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], contestent leur responsabilité dans la survenance des désordres.
Sur la nature et l’origine des désordres
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ont dénoncé des infiltrations apparues au niveau du plafond de leur appartement.
L’expert judiciaire a effectivement pu constater la présence d’infiltrations au niveau du plafond de l’appartement de Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U]. 
Il a relevé que ces infiltrations avaient pour origine le balcon de l’appartement de Monsieur [Y] [V], le sol de la pièce principale présentant devant la baie vitrée des traces d’infiltration d’eau. Il a mis en évidence que ces infiltrations étaient imputables à l’ouvrage de la baie vitrée réalisée par l’entreprise NORBA, ainsi que le manque d’entretien périodique des évacuations du balcon et un sous-dimensionnement des sections d’évacuation. Il a indiqué que l’étanchéité de la baie-vitré avec le recouvrement de la bavette basse servant de rejingot laissait passer l’eau dans le logement et s’infiltrait dans le plancher du béton au niveau de la jonction avec le mur béton banché.
Le rapport d’expertise a ainsi pu identifier l’origine des infiltrations et les localiser au niveau du balcon de l’appartement de Monsieur [Y] [V], situé au-dessus de celui des demandeurs.
Sur les responsabilités
Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La responsabilité de Monsieur [Y] [V] dans la survenance des désordres impose de démontrer qu’il a commis une faute en lien avec ceux-ci.
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : 
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il est responsable des vices de construction, même s'ils ne sont pas de son fait, comme des dommages liés à un défaut d’entretien des parties communes. Il s'agit d'une responsabilité de plein droit, qui va jouer en dehors de toute faute du syndicat. 

Pour s'exonérer même partiellement de sa responsabilité, il appartient au syndicat de prouver la force majeure, ou la faute d’un tiers ou de la victime. Mais, comme la faute du syndicat n’est pas une condition de sa responsabilité, le syndicat ne peut s’exonérer par la preuve de l’absence de faute. Ainsi, ne constitue pas une cause exonératoire susceptible d'exonérer le syndicat ni le fait que le vice de la construction ne soit pas de son fait, ni le fait qu'il n'aurait jamais failli à ses obligations de surveillance et d'entretien, et, plus généralement, qu'aucune faute ne pourrait lui être reprochée à quelque titre que ce soit. Le syndicat répond dès lors de l'inexécution des travaux d’entretien des parties communes comme du retard dans l'exécution de ceux-ci.
L’origine des désordres subis par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] est bien au niveau du balcon de l’appartement situé, à l’étage du dessus, appartenant à Monsieur [V]. Ils sont imputés, par l’expert, à l’étanchéité de la baie vitrée et au sous-dimensionnement des sections d’évacuation du balcon par rapport à sa surface. 
L’expert a effectivement relevé dans son rapport, un défaut d’entretien du balcon, ayant bouché les évacuations et empêchant l’écoulement de l’eau, ce qui a pu favoriser la pénétration d’eau par le seuil dans la grande pièce. Il n’a toutefois pas considéré que ce défaut d’entretien était la cause du désordre, puisqu’il a préconisé la reprise de la baie vitrée et la modification du caniveau, pour mettre fin aux problèmes d’infiltrations. En effet, ce défaut d’entretien, souligné par l’expert judiciaire, qui est effectivement imputable à Monsieur [Y] [V], ne peut expliquer les infiltrations subies par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U]. En outre, l’expert a rappelé que les problèmes d’infiltration au niveau du balcon avaient déjà donné lieu à plusieurs déclarations de sinistre en 2012 et en 2014, auprès de l’assureur dommages-ouvrage, la SMABTP qui avait sollicité l’intervention de la SARETEC CONSTRUCTION.
Les infiltrations ne peuvent ainsi être mises en lien, de façon certaine, avec le défaut d’entretien relevé par l’expert, dont il a seulement indiqué qu’il avait pu favoriser la pénétration d’eau par le seuil. 
En revanche, conformément aux articles 2 et 3 du règlement de copropriété de l’immeuble, les infiltrations ont leur siège dans l’ouvrage qui supporte la baie-vitrée et le sous-dimensionnement des évacuations du balcon. Il s’agit de parties communes de l’immeuble, dès lors que cela touche au gros œuvre des bâtiments et au dispositif d’étanchéité, ainsi qu’aux évacuations extérieures au parties privatives des lots. Elles ont pour origine un vice de construction affectant les parties communes, dénoncé, dès 2012 à l’assureur dommages-ouvrage. Elles emportent la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, précité.
Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité dès lors qu’il n’est pas suffisamment établi que le défaut d’entretien des parties privatives qu’il entend imputer à Monsieur [Y] [V], soit en lien avec les infiltrations subies par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U].


Il convient donc d’écarter la responsabilité de Monsieur [Y] [V] et de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8], seul responsable des infiltrations subies par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], dans leur logement, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U]
Sur les travaux de reprise des peintures intérieures
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] sollicitent le versement d’une somme de 957,54 euros TTC correspondant aux travaux de peinture du plafond de leur appartement.
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] indiquent n’avoir toujours pas été réglés de cette somme que la SMABTP, assureur dommages-ouvrage s’est engagée à leur verser depuis octobre 2019 (pièces n°8 et 9 défendeur). Les demandeurs prétendent démontrer l’absence de règlement en produisant un échange de mails avec la SMA, dans lequel il apparait que cette dernière était dans l’attente de leur acceptation d’indemnité en décembre 2022, malgré de précédentes relances (pièce n°13). Il n’est nullement établi que depuis cette date, le règlement de cette indemnité n’a pas été effectué et a été remis en question par l’assureur.
La demande d’indemnisation de Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], au titre de ces travaux de peinture n’est pas fondée.
Sur les pertes locatives subies
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] sollicitent le versement d’une somme de 28.729,93 euros correspondant à la perte de loyers et de provisions sur charges, entre le 08 avril 2019, date à laquelle leur locataire leur a donné congé, et le 20 juillet 2022, date à laquelle ils ont pu louer à nouveau. Ils justifient d’une impossibilité de louer du fait du sinistre en produisant une attestation du gestionnaire locatif, en date du 08 octobre 2019 (pièce n°7) et d’un nouveau bail conclu le 29 juin 2022, avec effet au 20 juillet.
S’il n’est pas contestable que Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ne pouvaient louer avant que les travaux de réfection des peintures intérieures aient pu être réalisés, il est établi que les travaux réparatoires au niveau du balcon de Monsieur [Y] [V] ont été effectués en décembre 2020 et que ce dernier a pu louer à nouveau son propre appartement dès mars 2021. Les demandeurs n’expliquent pas le fait qu’ils aient dû attendre 15 mois de plus pour en faire de même. 
Il convient ainsi d’indemniser Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] pour les pertes locatives subies entre le 08 avril 2019 et le 1er janvier 2021, date à laquelle les travaux réparatoires ont été achevés, les désordres ont pris fin, et les travaux de peinture pouvaient être réalisés, soit 21 mois, ce qui correspond sur la base d’un montant mensuel de loyer et charges, de 729,24 euros, à un montant total de 15.314,04 euros. Pour les pertes postérieures, il s’agit davantage d’une perte de chance, dès lors que la nécessité de remettre le logement en état d’être loué, en réalisant les peintures, a pu leur faire perdre une chance de relouer leur bien dès le mois de janvier 2021 et avant juillet 2022. La perte de chance de vendre dès le mois de janvier 2021, soit sur une période de 17 mois, peut être évaluée à 60%, ce qui représente un préjudice de 22.752,29 euros.
Le préjudice financier subi par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], lié aux pertes locatives peut ainsi être évalué à la somme de 22.752,29 euros.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] est condamné à verser la somme de 22.752,29 euros à Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], au titre de leurs pertes locatives.
Sur le préjudice fiscal
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] sollicitent le versement de la somme de 12.045 euros correspondant à la perte d’une réduction d’impôt supplémentaire, dans le cadre du dispositif « Scellier intermédiaire », dès lors qu’il n’a pu louer pendant trois ans.
Les défendeurs leur opposent l’absence de preuve d’un refus de l’administration de leur permettre de bénéficier de cette réduction d’impôt. 
Il apparaît, en effet, que Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] n’apportent pas la preuve que cette réduction complémentaire d’impôt leur a été refusée par l’administration fiscale et ne justifient pas ainsi de leur préjudice.
Il convient de rejeter leur demande d’indemnisation au titre du préjudice fiscal subi.
Sur la taxe sur les logements vacants
Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] sollicitent le versement de la somme1365 euros au titre de la taxe sur les locaux vacants versée pour les années 2021 et 2022.
Comme cela a été précédemment indiqué, l’impossibilité de louer avant la réalisation des travaux de reprise de la baie-vitrée et des évacuations du balcon, du logement de Monsieur [Y] [V], justifie une prise en charge de la taxe sur les logements vacants pour l’année 2021, mais l’absence de location après les travaux ne peut justifier qu’une indemnisation au titre d’une perte de chance de louer, évaluer à 60%.
L’indemnisation de Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] au titre de la taxe sur les logements vacants est ainsi fixée à 471 euros pour l’année 2021 et 536,4 pour l’année 2022, soit un total de 1007,4 euros.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [Y] [V]
Monsieur [Y] [V] sollicite l’indemnisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], de ses pertes locatives, subi entre novembre 2018 et mars 2021. Le départ de son locataire, fin octobre 2018, étant lié aux infiltrations subies dans l’appartement au niveau de la baie vitrée et la nouvelle location à compter du 03 mars 2021, n’ayant pu intervenir avant les travaux de reprise des désordres. Cette demande d’indemnisation est justifiée par le fait que ces infiltrations ont pour origine des parties communes.
En effet, comme cela a été précédemment retenu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8], est seul responsable des infiltrations subies par Monsieur [Y] [V], dans son logement, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Les pertes locatives sont en lien avec les infiltrations dont le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit. 
Il convient de retenir les pertes locatives liées à l’impossibilité de relouer avant la réalisation des travaux réparatoires ayant mis fin aux désordres en décembre 2020, soit une somme de 18750 euros correspondant à 750 euros par mois pendant 25 mois, à laquelle s’ajoute une perte de chance de louer à nouveau le bien à compter de janvier 2021, évaluée à 60%, soit 900 euros. 
Le préjudice financier subi par Monsieur [Y] [V], lié aux pertes locatives peut ainsi être évalué à la somme de 22.752,29 euros.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] est condamné à verser la somme de 19.650 euros à Monsieur [Y] [V], au titre de leurs pertes locatives.





Sur les autres demandes 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] succombant à la présente instance à titre principal, sera condamné au paiement des dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], ainsi que Monsieur [Y] [V] seront, en leur qualité de copropriétaires, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à verser à Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à verser à Monsieur [Y] [V], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il résulte de l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du rapport d’expertise opposée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8] ;
DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8], seul responsable des infiltrations subies par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], dans leur logement, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DECLARE sans objet la demande d’indemnisation de Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], au titre des travaux de peinture à l’intérieur du logement, du fait de leur prise en charge par l’assureur dommages-ouvrage ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8], à verser la somme de 22.752,29 euros à Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], au titre de leurs pertes locatives subies d’avril 2018 à juillet 2022 ;
REJETTE la demande d’indemnisation formée par Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] au titre du préjudice fiscal subi ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8], à verser la somme de 1007,4 euros à Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2021 et 2022 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 5] à [Localité 8], à verser la somme de 19.650 euros à Monsieur [Y] [V], au titre de leurs pertes locatives subies d’octobre 2018 à mars 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 5]s à [Localité 8], à verser à Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 5] à [Localité 8], à verser à Monsieur [Y] [V], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 5] à [Localité 8], aux entiers dépens ;

DIT que Monsieur [E] [U] et Madame [F] [G] épouse [U] ainsi que Monsieur [Y] [V] seront, en leur qualité de copropriétaires, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE