Tribunal Judiciaire · Référé président — 3 octobre 2024

N° RG 24/00926 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NFBB

Minute N° 2024/879 




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Octobre 2024




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S.C.I. SAMASIRA

C/

S.D.C. DE LA [Adresse 9]
S.A.R.L. CENTURY 21 AMARA GESTION


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copie exécutoire délivrée le 03/10/2024 à :

Me Nathalie GASNIER - ANGERS
copie certifiée conforme délivrée le 03/10/2024 à :

Me Véronique BAILLEUX - 201Me Nathalie GASNIER - ANGERS
la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. - 245
Expert
dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 12 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 03 Octobre 2024

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. SAMASIRA (RCS ANGERS n°484 717 855), 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Véronique BAILLEUX, avocat au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Nathalie GASNIER, avocat au barreau d’ANGERS


DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.D.C. DE LA [Adresse 9] représenté par son syndic, la Société CENTURY 21, AMARA GESTION, domiciliée : chez Syndic Société CENTURY 21, AMARA GESTION, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 8]
Non comparant 

S.A.R.L. CENTURY 21, AMARA GESTION en sa qualité de Syndic de la Copropriété [Adresse 9], 
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 8]
Rep/assistant : Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocats au barreau de NANTES


DÉFENDERESSES

D'AUTRE PART







PRESENTATION DU LITIGE

La S.C.I. SAMASIRA est propriétaire des lots n° 3, 4 et 10 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 8] correspondant notamment à un appartement au 1er étage.

Se plaignant d'infiltrations répétées depuis 2017 liées à l'usure des canalisations d'eaux et pluviales malgré des travaux votés et exécutés et alors que le syndic a pu visiter son appartement en février 2024 et constater que la salle de bains est sans plafond et insalubre et que les murs de l'appartement sont affectés, la S.C.I. SAMASIRA a fait assigner en référé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] pris en son syndic la S.A.R.L. AMARA GESTION (CENTURY 21) et la S.A.R.L. AMARA GESTION par actes de commissaire de justice du 26 août 2024 afin de solliciter l'organisation d'une expertise et la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d'une provision de 5 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice et d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. AMARA GESTION conclut à sa mise hors de cause et au débouté de la demanderesse avec condamnation à lui payer une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en répliquant que :
- la demande d'expertise doit reposer sur des éléments crédibles, ce qui n'est pas le cas des suppositions de la demanderesse,
- elle n'est le syndic que depuis un an et ne peut être tenue responsable de l'inaction du syndicat des copropriétaires depuis plusieurs années,
- non seulement elle a fait diligence, de sorte qu'il ne peut lui être reproché des fautes, mais en outre l'action est fondée sur l'article 1992 du code civil alors qu'elle n'est pas le mandataire de la société SAMASIRA mais des copropriétaires,
- elle détaille ses diligences en soulignant que les interventions ont été retardées par l'indisponibilité de la demanderesse pour ouvrir son appartement,
- le syndicat des copropriétaires a choisi de ne pas se faire représenter dans la présente procédure en dépit des conseils prodigués à l'assemble générale convoquée à ce sujet,
- tout procès à son égard est voué à l'échec,
- la demande de provision au titre d'un préjudice non démontré est sérieusement contestable dès lors qu'elle n'a commis aucune faute.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] pris en son syndic la S.A.R.L. AMARA GESTION (CENTURY 21) citée à son gérant, n'a pas comparu.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise :

La S.C.I. SAMASIRA présente des copies des documents suivants :
- attestation notariée de propriété du 22 septembre 2005,
- rapport du 21/09/17 du cabinet Polyexpert,
- rapport de 09/18 du cabinet ATHENA,
- procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété,
- devis,
- courriers,
- procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25/04/24,
- jurisprudence.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.C.I. SAMASIRA concernant notamment des infiltrations dans son appartement sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Si la S.A.R.L. AMARA GESTION n'est le syndic que depuis une période récente et qu'elle justifie de ses démarches, parfois rendues difficiles par les copropriétaires pour apporter des réponses à la S.C.I. SAMARISA, celle-ci justifie continuer à subir des infiltrations dans son appartement en dépit des travaux déjà votés et exécutés.

Compte tenu de l'existence des désordres depuis plusieurs années, ce dont le nouveau syndic est informé depuis plusieurs mois, le tribunal est susceptible de devoir examiner la faute de gestion du nouveau syndic au titre de l'urgence à résoudre ce problème persistant. 

La circonstance que dans le cadre de la présente assignation en référé expertise, la demanderesse ait visé l'article 1992 du code civil, sans se prévaloir de la responsabilité délictuelle à l'égard du syndic est indifférente, dès lors que le fondement principal, à savoir l'article 145 du code de procédure civile a bien été visé et que la responsabilité du syndic ne peut être acquise à l'égard des tiers au contrat de mandat que si une faute a été commise dans le cadre du mandat.

Toute action contre le syndic n'étant pas vouée à l'échec, sa mise hors de cause ne peut être ordonnée.

Sur la demande de provision :

La demande de provision est sérieusement contestée par la S.A.R.L. AMARA GESTION dès lors qu'en l'état aucune faute de gestion n'est clairement démontrée à sa charge, d'autant plus qu'il est justifié du manque de disponibilité des copropriétaires pour visiter les lieux, d'un bouchage des canalisations d'eaux usées en probable lien avec le jet de lingettes dans les toilettes et de la présentation d'un devis récent pour faire un nouveau diagnostic des évacuations de l'immeuble.

En tout état de cause, même si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est pour sa part de plein droit responsable des préjudices causés aux copropriétaires s'ils résultent du mauvais entretien des parties communes, aucun préjudice n'est précisément allégué ni démontré, que ce soit sous forme de préjudice locatif ou de gêne à l'occupation d'une partie des lieux en fonction de leur valeur locative non précisée.

La demande sera donc rejetée en l'état.

Sur la demande au titre des frais :

Il est difficile de considérer en l'état qu'une partie perdante puisse être déterminée alors que le bouchage des canalisations pourrait résulter du manque de précautions élémentaires des occupants des lieux par le jet de lingettes dans les toilettes évoqué comme cause de l'obstruction des canalisations.

Il convient donc de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et il est équitable en l'état de ne fixer aucune indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.


DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à 

Monsieur [E] [W] [Z], 
expert près la cour d’appel de Rennes, 
demeurant [Adresse 6] [Localité 8], 
Tél : [XXXXXXXX01], 
Mél. : [Courriel 7] 

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, 




* rechercher les causes des désordres et l'origine des infiltrations en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date,

* préciser si les désordres et infiltrations trouvent leur origine dans une ou des parties communes ou des parties privatives en les identifiant précisément par le nom des copropriétaires concernés,

* décrire les travaux propres à remédier aux infiltrations, désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.C.I. SAMASIRA devra consigner au greffe avant le 3 décembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.


 Le Greffier, Le Président,

 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE