Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00284 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JYAN 

Minute N° : 24/00734 
JUGEMENT DU 01 Octobre 2024










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Carole COUCHET



Le :





Dossier + Copie délivrés à :



Copie au Préfet 
Le :
























DEMANDEUR(S) :


Monsieur [V] [T] [Z]
né le 14 Juin 1972 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Carole COUCHET, avocat au barreau de CARPENTRAS
Madame [P] [N]
née le 18 Avril 1977 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Carole COUCHET, avocat au barreau de CARPENTRAS


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3] (84)
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 3/9/24







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 15 mars 2023, Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] ont consenti à Monsieur [W] [H] et à Madame [C] [K] un bail non meublé portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 1] – [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 695,00 euros hors charges, et charges locatives de 140,00 euros. 

Madame [C] a délivré son congé le 9 octobre 2023, avec préavis réduit d’un mois, suite à des violences conjugales, et a exposé que M. [W] gardait l’appartement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, a fait délivrer à un commandement de payer les loyers et charges non réglés à cette date, soit la somme de 2.505 euros, outre les frais.

C’est dans ce contexte que Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] ont fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON par acte de commissaire de justice délivré le 19 juin 2024 aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d'un bien sans sa contrepartie
L’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec séquestration des biens,
Le rejet de tous délais de paiement et demande de délais pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l'exécution provisoire de droit nonobstant appel et sans caution,
La suppression du délai de 2 mois prévu par l'article L 412-1 du CPCE, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse.
La condamnation du requis à leur payer la somme de 5 906.93 € correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dus au 22 mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 2 505.00 €, somme à parfaire
Sa condamnation à leur régler une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges soit la somme de 835,00 euros, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,
Sa condamnation à leur payer la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.L'affaire est retenue à l'audience du 3 septembre 2024, lors de laquelle Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P], représentés, sollicitent oralement le bénéfice de leurs écritures précisant que la dette locative est en hausse et que rien n’a été réglé depuis la délivrance de l’assignation.

Monsieur [W] [H] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse.

La décision a été mise en délibéré au 1 octobre 2024.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur, régulièrement assigné à étude, n'ayant pas comparu ni été représenté lors de l’audience, le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code.



MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».


Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce (assignation postérieure à la loi du 29 juillet 2023), l’assignation doit être notifiée à la préfecture du VAUCLUSE au moins six semaines avant l'audience, ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique enregistré le 20 juin 2024;

Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 29 mai 2024.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines pour payer sa dette.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Au cas d'espèce, le contrat de bail à effet au 15 mars 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers à défaut de régularisation des termes du commandement de payer dans le délai de deux mois.

Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] on fait signifier à Monsieur [W] [H] un commandement de payer en date du 15 janvier 2024 portant sur la somme de 2.505 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date, outre les frais.

La locataire ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de deux mois qui lui était imparti pour y procéder, puisqu'à la date de l’assignation, la dette locative avait au contraire augmenté.

Un délai de deux mois (termes du bail, plus favorables aux nouvelles dispositions législatives) s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 mars 2024 (commandement de payer
+ 2 mois ) au profit du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.


Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] produisent un dernier décompte faisant état d’une dette locative arrêtée 24 juillet 2024 à hauteur de 8.484,83 euros. Toutefois, ils ne justifient pas de la communication de cette pièce au défendeur, absent à l’audience, de sorte que ce nouveau décompte ne pourra être retenu faute de respecter le principe du contradictoire.
Aussi, Monsieur [W] [H] qui ne justifie pas du paiement des sommes sollicitées dans l’assignation, sera condamné à régler au bailleur la somme de 5.906,93 euros, loyer de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 2.505.00 € alors due et pour le surplus, à compter de l’assignation.
Les loyers postérieurs seront pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 mars 2024 Monsieur [W] [H] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, la demande d’astreinte, non motivée en l’espèce, sera rejetée.



Sur la demande d’expulsion immédiate 

L’article L412-1 du Code des procédure civiles d’exécution, dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

*

En l’espèce, les bailleurs soutiennent que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne doit aucunement bénéficier à M. [W] compte tenu de son silence et de sa manifeste mauvaise foi, la dette étant en augmentation dangereusement constante.

Toutefois, la mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non paiement des loyers courants ; or les demandeurs ne versent aucune pièce susceptible de démontrer la mauvaise foi alléguée de M. [W].

Ainsi et par voie de conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] de leur demande à ce titre.


Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [W] constitue une faute et cause un préjudice Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.
Il convient ainsi de condamner le défendeur à verser à Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation, soit la somme de 835,00 euros à compter du 23 mai 2024 lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les demandes accessoires 
Sur les dépens,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Monsieur [W] [H] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment les coûts du commandement de payer.


Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande ici de condamner le défendeur à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] – [Localité 3] loué par Monsieur [W] [H] suivant contrat de bail en date du 15 mars 2023 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 16 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 16 mars 2024;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] payer à Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] la somme de la somme de 5.906,93 euros, loyer de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 2.505.00 € alors due et pour le surplus, à compter de l’assignation.

CONSTATE que Monsieur [W] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 16 mars 2024,

AUTORISE l'expulsion de Monsieur [W] [H] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] de leur demande d’astreinte et d’expulsion immédiate,


CONDAMNE Monsieur [W] [H] à régler à Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] une indemnité d'occupation mensuelle de 835 euros, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 23 mai 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à régler à Monsieur [Z] [V] [T] et Madame [N] [P] somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge