Tribunal Judiciaire · Référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE DIJON


Affaire : SCPI IMMO PLACEMENT représentée par son représentant légal la société ATLAND IMMOBILIER

c/
S.A.S. AJI DIGITAL
S.E.L.A.R.L. 4 R SOLUTIONS prise en la personne de Me [W] [E], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS AJI DIGITAL



N° RG 24/00369 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMCX

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :

Me Emilie CAMPANAUD - 26
ORDONNANCE DU : 02 OCTOBRE 2024


ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

SCPI IMMO PLACEMENT représentée par son représentant légal la société ATLAND IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Emilie CAMPANAUD, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de Dijon, postulant,
Me Fabrice LEMAIRE, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Grenoble, plaidant


DEFENDERESSES :

S.A.S. AJI DIGITAL
[Adresse 2]
[Localité 7]

non représentée 





S.E.L.A.R.L. 4 R SOLUTIONS prise en la personne de Me [W] [E], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS AJI DIGITAL
[Adresse 5]
[Localité 6]

non représentée 


A rendu l’ordonnance suivante :


DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Août 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.
 

EXPOSE DU LITIGE :


Par acte sous seing privé du 23 juillet 2020, la société Immo Placement a donné à bail commercial à la société Aji Digital un local situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour une durée de 9 années entières à compter du 25 août 2020, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 11 500 € HT, outre une provision sur charges annuelles de 2 150 € TTC et sur taxes foncières de 2 900 € payables mensuellement et d'avance.

Par jugement du tribunal de commerce de Dijon du 19 décembre 2023, la société Aji Digital a été placée en redressement judiciaire et la SELARD 4R Solutions a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 juin et 8 juillet 2024, la société Immo Placement a assigné la société Aji Digital et la SELARL 4R Solutions, prise en la personne de Me [E], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Aji Digital, en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l'article L145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :
- constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 mai 2024 , portant sur la période postérieure au jugement de redressement judiciaire du 19 décembre 2023 n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois ;
- constater que la société Aji Digital n'occupe plus les lieux donnés à bail ;
- constater la résiliation de plein droit du bail commercial au 8 juin 2024 ;
- ordonner l'expulsion des lieux loués de la société Aji Digital ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;
- condamner la société Aji Digital à payer à la société Immo Placement la somme de 6 836, 68 € à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et d'indemnité d'occupation selon décompte du 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner également la société Aji Digital à payer à la société Immo Placement la somme de 3 200, 01 € à titre de provision à valoir sur les pénalités contractuelles ;
- condamner la société Aji Digital, pour la période postérieure à la résiliation du bail, à payer à la société Immo Placement une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs ;
- dire et juger opposable ledit jugement à la SELARL 4R Solutions, représentée par Me [E], es-qualité de mandataire judiciaire de la SARL Aji Digital ;
- condamner la société Aji Digital à payer à la société Immo Placement la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Aji Digital aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, du procès-verbal de constat du 30 avril 2024, de l'état des inscriptions sur le fonds, celui de l'assignation et de la signification à venir de l'ordonnance ainsi que le droit de plaidoirie.

La société Immo Placement expose que :

le bail commercial consenti comportait une clause résolutoire prenant effet en cas de défaut de tout ou partie du loyer et des charges à leur échéance ainsi qu'une pénalité forfaitaire égale à 3 mois de loyer en cas d'application de la clause résolutoire ;
en raison du non-paiement des loyers exigibles postérieurement au jugement de redressement judiciaire, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société Aji Digital le 7 mai 2024. Cet acte portait sur une montant principal de 3 418, 34 € TTC arrêtés au 23 avril 2024 ;
le commandement de payer signifié le 7 mai 2024 est demeuré infructueux pendant plus d'un mois ;
il ressort du procès-verbal de constant du 30 avril 2024 par l'étude Reflex que le locataire n'occupe plus les lieux.
A l'audience du 28 août 2024, la société Immo Placement a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SAS Agi Digital et la SELARL 4R Solutions n'ont pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'ordonner dans tous les cas d'urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ".

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il n'est pas contesté que les loyers et charges dont il s'agit sont des créances postérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective en date du 19 décembre 2023 et que ces créances afférentes à une occupation des locaux commerciaux postérieure audit jugement sont nées pour les besoins de la poursuite de l'activité.
 
Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule en sa page 31 une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement de toute somme due au titre du bail et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 7 mai 2024, portait sur la somme principale de 3 418, 34 € au titre de l'impayé locatif, outre 150,46 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 3 568, 80 €.

Il est constant que les sommes dues n'ont pas été acquittées par la société Aji Digital dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire et le mandataire judiciaire n'ayant en outre pas constitué avocat et n'ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Au demeurant, il résulte d'un constat de commissaire de justice du 30 avril 2024 que la société Aji Digital n'occupait plus à cette date les locaux commerciaux , objet du bail. 

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 8 juin 2024.

Du fait de la résiliation du bail, la société Aji Dgital est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n'est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :

-d'une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu'à défaut d'exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l'assistance de la force publique,

-d'autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement à compter du 8 juin 2024 ,d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

Il n'est pas sérieusement contestable que la société Aji Digital soit ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer mensuel, soit 1 709, 17 €.

Il résulte des pièces versées par la demanderesse qu'il n'est pas sérieusement contestable que l'obligation de la société Aji Digital au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juin 2024, s'élève à la somme de 6 836, 68 € et la société Aji Digital est condamnée à payer à la société Immo Placement à titre provisionnel la somme de 6 836, 68 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer..

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de la pénalité forfaitaire de résiliation prévue à la page 32 contrat de bail, en présence d'une contestation sérieuse, s'agissant d'une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil, notamment au regard de la procédure collective dont fait l'objet la société Aji Digital; la société Immo Placement est en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

La société Aji Digital qui succombe est condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024, le coût de l'état des inscriptions sur le fonds, le coût de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance.

Elle est condamnée à payer à la société Immo Placement une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .








PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCPI Immo Placement et la SAS Aji Digital à la date du 8 juin 2024 ;

Ordonnons à la SAS Aji Digital et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 4] à [Localité 9] dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut d'exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l'expulsion de la SAS Aji Digital et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamnons la SAS Aji Digital à payer à titre provisionnel à la SCPI Immo Placement la somme de 6 836, 68 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mai 2024 ;

Condamnons la SAS Aji Digital à payer à titre provisionnel à la SCPI Immo Placement la somme mensuelle de 1 709, 17 € au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois de juillet 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SCPI Immo Placement de ses autres demandes provisionnelles ;

Condamnons la SAS Aji Digital à payer à titre provisionnel à la SCPI Immo Placement la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Aji Digital aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024, le coût de l'état des inscriptions sur le fonds, le coût de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance ;

Rappelons que la présence ordonnance est de plein droit exécutoire par provision



Le Greffier Le Président