Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024

mm

N° 2024/ 305









Rôle N° RG 21/02873 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAFD







Syndicat [Adresse 4]



C/



[L] [X]

S.C.I. DES BAOUS

Compagnie d'assurance MMA

Société GROUPAMA GRAND EST

S.A.R.L. CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN



Me Emilie FARRUGIA



Me Alice DINAHET,



SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES



SELARL LX AIX EN PROVENCE



SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 13 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00739.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, FONCIA LIGURIE, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de NICE, plaidant 





INTIMEES



Madame [L] [X]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007692 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]



représentée par Me Emilie FARRUGIA, avocat au barreau de NICE



S.C.I. DES BAOUS dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant 



Compagnie d'assurance MMA IARD dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domilcilié ès qualité audit siège



représentée par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE



Société GROUPAMA GRAND EST, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilé en cette qualité audit siège



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant 



S.A.R.L. CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, dont le siège social est [Adresse 6] pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège 



représentée par Me Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte notarié du 31 janvier 2012, la SCI ARECO a vendu à la SCI DES BAOUS le lot n° 13 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4], consistant en un local situé au sous-sol, aménagé en studio, occupé par Madame [L] [X], locataire, aux termes d'un contrat de bail du 10 décembre 2004.

La gestion de ce bien a été confiée à la SARL Centre Immobilier et d'Assurance suivant acte sous seing privé du 23 mai 2013.

Plusieurs dégâts des eaux s'étant produits successivement sans que la cause en soit résolue, Madame [X] a donné son congé le 15 novembre 2015.



C'est dans ce contexte que, par acte des 19 et 21 janvier 2017, la SCI DES BAOUS a fait assigner Madame [X], son assureur MMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], son assureur GROUPAMA GRAND EST, du chef de ces sinistres à répétition a'n de les entendre condamner solidairement à réparer le préjudice qui en est résulté pour elle.



Par acte du 3 novembre 2017, la SCI DES BAOUS a dénoncé l'assignation au CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, gestionnaire du bien, a'n qu'il réponde solidairement de toutes les condamnations qui seraient prononcées dans l'instance principale à son béné'ce.



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 13 avril 2018.











La SCI DES BAOUS, sur le fondement des articles 1240, 1991 et suivants du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, a demandé au tribunal de :



Débouter les défendeurs de l'intégralité de leurs demandes, 'ns et conclusions.



Dire et juger que le CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, en tant que mandataire de la SCI DES BAOUS, a été totalement défaillant dans la bonne gestion des intérêts de sa mandante.



Dire et juger que le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé d'une dif'culté déjà ancienne relative à des venues d' eaux relevant de sa seule et entière responsabilité qu' il a feint de découvrir dans le cadre de cette instance.



Dire et juger que la SCI DES BAOUS n'a réalisé aucun travail, dès lors que la salle de bain dont objet préexistait à sa date d'acquisition.



Venir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] et Madame [X] s'entendre déclarés seuls et entiers responsables des sinistres à répétition survenus notamment les 3 septembre 2015 au sein du lot n°13 appartenant a la SCI DES BAOUS.



Les condamner en conséquence in solidum avec leurs compagnies d'assurances à rembourser équitablement à la SCI DES BAOUS l'entier préjudice subi par elle, à savoir :

- remise en état : 20 228,68 €

- trouble locatif : 6 770,88 €

- taxe ordure ménagère 221 €

- nettoyage de l'appartement : mémoire,

le tout avec intérêt de droit à compter de l'assignation.



Dire et juger que la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE sera également tenue au paiement de ces sommes, à titre de dommages et intérêts au titre des fautes patentes commises dans le cadre du contrat de mandat qui lui avait été confié.



Dire et juger que les parties requises seront également tenues in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle au titre du trouble locatif de 513,11 €, depuis le 15 novembre 2015, date de départ des lieux de la locataire ce, jusqu'au règlement complet des condamnations prononcées, outre un mois supplémentaire au titre de la réalisation des travaux (en avril 2019: 513,11 X 42 mois = 21.550,62 €).



Dire et juger que ces condamnations seront assorties d'une astreinte de 250 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signi'cation du jugement à intervenir.



Condamner l'ensemble des parties requises, in solidum, au paiement d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, outre celle 4 000 € en application de 1'article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens de l'instance.



Ordonner l'exécution provisoire du jugement a intervenir.



A l'appui de ses prétentions la SCI DES BAOUS a fait valoir :

Que son appartement a subi plusieurs dégâts des eaux depuis 2006 qui proviendraient, selon elle, d'une mauvaise évacuation des eaux usées à travers une conduite pluviale débouchant dans la cour de l'immeuble, ce dont la SCI a fait part au syndic de l'immeuble qui n'aurait pas réagi ;

Que ces dégâts des eaux à répétition trouvent leur origine dans l'absence de clapet anti-retour au niveau de l'appartement de son locataire et au niveau du collecteur principal de 1'immeuble dépendant des parties communes ;

Qu'elle n'a cessé d'attirer l'attention de 1'ancien gestionnaire du bien qui n'a pas pris les dispositions qui s'imposaient.









Madame [L] [X] a demandé au tribunal au visa des articles 1134 et 1964 et suivants du code civil, et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :



Dire et juger que la cause imputable à Madame [X] est indéterminée et que les causes du sinistre sont dues à l' insuffisance structurelle des parties communes,



Constater que Madame [X] a bénéficié d'une offre de logement prioritaire compte tenu de l'insalubrité liée au sinistre,



Condamner la SCI des BAOUS à verser à Madame [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,



Condamner la SCI des BAOUS à verser à Madame [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en application des dispositions de l'artic1e 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.



Madame [L] [X] a fait valoir en substance :



Qu'elle est étrangère au sinistre qui trouve sa cause dans le refoulement du collecteur général dépourvu de clapet anti-retour;

Que le préjudice réclamé par la SCI bailleresse est inexistant comme ayant procédé à la location d'une cave insalubre louée à un prix prohibitif.



La compagnie d' assurances MMA , assureur de Mme [X], a demandé au tribunal, au visa des articles 1964 et 1134( ancien) du Code civil, et 14 de la loi du 10 juillet 1965,



A titre principal de :



Dire et juger que la cause imputable à Madame [X], sociétaire des MMA, découle d'un acte volontaire et réitéré privant le sinistre de caractère aléatoire,



Dire et juger, au surplus, que le sinistre se répète depuis 2006 et que rien n'est entrepris pour y remédier privant également le sinistre de caractère aléatoire,



Dire et juger par conséquent que le contrat d'assurance MMA est nul,



Débouter la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions dirigées contre les MMA,



A titre subsidiaire :



Dire et juger que la garantie responsabilité civile de Madame [X] exclut la couverture du sinistre,



Débouter la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions dirigées contre les MMA,



A titre très subsidiaire :



Dire et juger que la cause imputable à Madame [X] est indéterminée et que la cause du sinistre est due à l' insuffisance structurelle des parties communes.



Débouter la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions dirigées contre les MMA.



A titre infiniment subsidiaire :



Dire et juger que le préjudice de la SCI DES BAOUS est injustifié,





Débouter la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les MMA,



En tout état de cause :



Condamner la SCI DES BAOUS au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, sous distraction de Maître Thierry TROIN, Avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile,



A l'appui de ses prétentions, la compagnie MMA ASSURANCES fait valoir :



Que les causes du sinistre se rattachent à l'absence de dispositif anti-refoulement au niveau du collecteur général des eaux usées et pluviales, sinon à l'absence de clapet anti -retour au niveau de l'appartement de la SCI DES BAOUS, toutes défectuosités qui ne relèvent pas d'un risque aléatoire couvert par la garantie ;

Que le préjudice réclamé est injustifié.



Le CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE a demandé au tribunal au visa des articles 1991 et 1992 du Code civil, de :



A titre principal,



Dire et juger que la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D 'ASSURANCE n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat de gestion locative,



Débouter la SCI DES BAOUS de toutes ses demandes, 'ns et conclusions à l'encontre de la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE,



A titre subsidiaire,



Dire et juger que les demandes indemnitaires formulées par la SCI DES BAOUS sont injustifiées,



Débouter la SCI DES BAOUS de toutes ses demandes, 'ns et conclusions à l'encontre de la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE,



En tout état de cause,



Condamner toute partie succombante à verser à la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D ASSURANCE la somme de 2.500 € au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile,



Condamner toute partie succombante aux entiers dépens,



A l'appui de ses prétentions, le CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE fait valoir qu'il n'a commis aucune faute en sa qualité de mandataire, en prévenant sans délai le syndic des difficultés liées aux dégâts des eaux récurrents dans 1'appartement de Madame [X],



Que les demandes indemnitaires sont exorbitantes et injustifiées.



Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] a demandé au tribunal, au visa des articles 1343-5 du code civil, 1134 ancien du code civil, L 113-1, L 113-2, L 113-8, L 113-9 et suivants du code des assurances, de :



Débouter la SCI DES BAOUS de ses demandes, 'ns et conclusions,



Débouter MMA IARD, GROUPAMA GRAND EST, Madame [L] [X], le CENTRE IMMOBILIER et D'ASSURANCE de leurs demandes, 'ns et conclusions,



Débouter GROUPAMA GRAND EST de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions,





Dire et juger que GROUPAMA GRAND EST est tenue de garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et d'indemniser la SCI DES BAOUS,



En tout état de cause,



Condamner GROUPAMA GRAND EST à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 4] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,



Condamner la SCI DES BAOUS à faire réaliser sous la direction et le contrôle du plombier désigné par le conseil syndical de l'immeuble [Adresse 4], des travaux de reprise de l'installation d'évacuation privative des eaux usées et eaux vannes, dont compris le raccordement sur le regard de l'évacuation collective des eaux usées et eaux vannes de l' immeuble de l'appartement de la SCI DES BAOUS, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,



Condamner la SCI DES BAOUS à faire réaliser sous la direction et le contrôle du professionnel en maçonnerie désigné par le conseil syndical des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], des travaux de remise en état du mur séparatif du local de chaufferie et de l'appartement de la SCI DES BAOUS, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir.



Condamner la SCI DES BAOUS à prendre à sa charge le coût de l'intervention du plombier ainsi que du professionnel en maçonnerie,



Condamner la SCI DES BAOUS à payer au syndicat une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.



En cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir,



Octroyer au syndicat les plus larges délais de paiement,



Condamner les parties succombantes à payer au syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 4] une somme de 4.700€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.



A l'appui de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] a fait valoir :

Que la demanderesse n'établit pas que le sinistre aurait été causé par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble ;

Que le collecteur d'eaux usées a été intégralement remplacé en 2006 conformément à la résolution 15 de l'assemblée générale du 21 avril 2005 ;

Que les causes du sinistre résident dans les malfaçons de l'installation privative d'évacuation de la salle de douche du studio de Madame [X] qu'il appartient de reprendre ;

Que le vice de construction ou le défaut d'entretien doit affecter les parties communes, pour engager la responsabilité du syndicat ;

Que le préjudice réclamé n'est pas justifié ;

Que son assureur est tenu de garantir les dégâts des eaux survenus après la souscription du contrat prévoyant la couverture des dommages causés par l'eau

aux biens et aux bâtiments .

Que la compagnie d'assurance ne prouve pas que le dommage résulterait d'un manque de réparation indispensable exclusif de sa garantie.



La compagnie GROUPAMA GRAND EST a demandé au tribunal de:



Révoquer l'ordonnance de clôture du 4 février 2020 et, à défaut, ordonner le rejet des conclusions déposées au RPVA le 3 février 2020 par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4],



Vu l 'article 1108 du Code Civil,



Débouter la SCI DES BAOUS ou toute autre partie de leurs demandes 'ns et conclusions à l'égard de GROUPANIA GRAND EST,



En toute hypothèse,



Dire et juger opposable à toute partie la franchise contractuelle s'élevant à 1720,50 €,



Reconventionnellement,



Condamner la SCI DES BAOUS ou toute autre partie succombante à payer à GROUPAMA une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens,



A l'appui de ses prétentions, la compagnie GROUPAMA GRAND EST a fait valoir :

Que le risque inondation était déjà connu avant la souscription et la mise en place de la garantie à effet au 16 janvier 2014 et qu'il ne présentait aucun caractère aléatoire ;

Qu'il n'est pas établi que le collecteur d'eaux usées ait été remplacé par la copropriété en 2006 ;

Que les désordres dont se plaint la SCI LES BAOUS ont pour origine les travaux qu'elle a réalisés en violation des règles de l'art lors de l'installation d'un sanitaire dans le studio ;

Que les demandes indemnitaires sont exorbitantes et sans correspondance avec le procès-verbal de constatation produit par la SCI LES BAOUS.



Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :



Ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture au jour des débats,



Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST, son assureur, à payer à la SCI DES BAOUS la somme de 13 000 € en réparation de son préjudice matériel, la somme de 3000 € en réparation de son préjudice locatif et la somme de 3000 € en réparation de ses autres préjudices, lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation en justice du 19 janvier 2017,



Dit opposable à toutes parties la franchise contractuelle de la compagnie d'assurances GROUPAMA GRAND EST s'élevant à 1720,50 €,



Débouté la SCI DES BAOUS de ses demandes autres ou plus amples,



Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST à payer à la compagnie MMA IARD, au CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, à chacun d'eux, la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Débouté Madame [X] de ses demandes à l'encontre de la SCI DES BAOUS,



Ordonné l'exécution provisoire du jugement,



Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST, son assureur, aux dépens qui seront recouvrés conformément a l'article 699 du code de procédure civile.



Pour statuer en ce sens , le tribunal a retenu en substance la motivation suivante:



' Le procès-verbal de constat d'état des lieux établi par huissier le 21 décembre 2017 rend compte d'un appartement rendu totalement insalubre et inhabitable par la présence d'humidité imprégnant les murs jusqu'à une hauteur de 1 m environ.

' L'installation électrique est totalement hors d'usage et les meubles qui le garnissent, couverts de dépôts terreux et de moisissures, ont été détruits par un afflux d'eau massif atteignant un niveau de 80 cm à 1 m.

' Aucune expertise judiciaire n'a été diligentée. Toutefois, une réunion d'expertise amiable réalisée sur site le 17 mai 2016, en présence des compagnies d'assurances des parties et de leurs experts, a permis de dégager une conclusion commune selon laquelle :

« le refoulement a provoqué l' inondation de l' appartement occupé par Madame [X], provoquant des dommages aux embellissements et parties immobilières privatives.

LA CAUSE DU SINISTRE :

refoulement du collecteur général des eaux usées et pluviales de la communauté immobilière [Adresse 4] administrée par le cabinet FONCIA L1GURIE , lors des fortes précipitations du 13 septembre 2015 qui n 'ont pas fait l'objet de parution d' un arrêté de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue au J.O...le collecteur principal de la copropriété est dépourvu de clapet anti retour et que le clapet anti-retour privatif de l' appartement de la SCI DES BAOUS a été posé selon facture en janvier 2016. Selon les courriers du syndic, le clapet anti-retour avait été déposé en août 2015 par les occupants de l' appartement de la SC1 DES BAOUS. Selon déclaration de Madame [X] le clapet a été déposé par son compagnon pour éviter des refoulements répétitifs dans son logement. »

' Selon ces constatations partagées par l'ensemble des représentants des compagnies d'assurances, la cause des sinistres importants constatés dans l'appartement en cave de Madame [X] se rattache à l'absence de clapet anti retour du collecteur principal de la copropriété.

' L'incidence du bon fonctionnement ou non d'un clapet de ce type à l'intérieur même de l'appartement de Madame [X] ne se pose pas dès lors qu'il appartenait d'abord à la copropriété de prévenir un risque d'afflux d'eau des parties communes dans les appartements des copropriétaires en mettant en place un dispositif adapté pour l'empêcher.

' Ce dispositif était d'autant plus nécessaire dans le cas de Madame [X] que son appartement se trouvait au-dessous du niveau du sol.

' Partant, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera déclaré entièrement responsable des conséquences dommageables du sinistre ayant conduit au départ des lieux de l'occupante.

' Madame [X], sa compagnie d'assurances MMA, et [Adresse 5], qui a prévenu en temps et en heure la copropriété des difficultés constatées, seront mis hors de cause et les demandes formées à leur encontre rejetées.

' Le préjudice matériel, au vu des deux devis de travaux de l'entreprise Can Électricité et de l'entreprise Tourette Renov, sera réparé par l'allocation d'une somme globale de 13 000 €, tenant compte de l'application d'un coefficient de vétusté.

' Le préjudice de perte de loyer qui consiste en la perte de chance de pouvoir les percevoir sera indemnisé par l'allocation d'une somme supplémentaire de 3000 €.

' Une indemnité de 3000 € réparera en'n le préjudice tiré de l'immobilisation du bien pendant le temps des travaux de reprise et de son inoccupation jusqu' à sa remise en location, la SCI ne donnant à cet égard aucune information particulière.

' Les demandes plus amples de la SCI DES BAOUS, non justifiées sont rejetées, de même que celles des autres parties au litige.

' S'agissant des demandes formées à l'encontre de la société GROUPAMA GRAND EST, assureur de la copropriété, il s'évince des éléments du débat que le contrat liant la copropriété à la compagnie d'assurances garantit les dommages matériels causés par l'eau résultant de fuites, ruptures et débordements accidentels, débordements, refoulement, engorgement des égouts et des fosses d'aisance et toutes infiltrations sans exclusions particulières .

' La compagnie GROUPAMA GRAND EST, qui pointe l'incurie de la copropriété à remettre en état un réseau d'évacuation des eaux déjà défectueux en 2006 et responsable d'une inondation à cette époque, n'établit toutefois pas de façon déterminante que les causes des sinistres postérieurs, survenus en 2014 et 2015, soient exactement identiques à celles de ce premier sinistre auquel il n'aurait pas été remédié

' Faute de certitude à cet égard permettant d'imputer à la seule copropriété un défaut d'entretien exclusif de la garantie, cette dernière a vocation à jouer pleinement sans que ne soit d'ailleurs mise en cause la responsabilité de Madame [X] ou celle de son bailleur dans la réalisation de travaux au sein de leur espace privatif, dès lors que les dommages trouvent leur origine première dans la défectuosité du réseau d'eau commun.

' Il y a lieu d'appliquer la franchise contractuelle du contrat d'assurance.

' Les demandes indemnitaires formées par Madame [X] à l'encontre de la SCI LES BAOUS sont rejetées au constat que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des sinistres dont elle a souffert.

Par déclaration du 24 février 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] a relevé appel du jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2024 par le SYNDICAT DE LA COMMUNAUTÉ IMMOBILIÈRE [Adresse 4] tendant à :



Vu les articles 1343 -5 du code civil, 1134 ancien du code civil, 

Vu les articles L 113-1, L 113-2, L 113-8, L 113-9 et suivants du code des assurances,

Vu le Règlement sanitaire départemental ARS PACA en son article 43, la norme NF DTU 60.1, la réponse du Ministère de l'Égalité des territoires et du logement: prévention des dommages dus aux réseaux EU-EP

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, 

Vu l'article 699 et 700 du code de procédure civile 

 

INFIRMER le jugement contradictoire, en premier ressort, au fond, n° minute 21/00033 4ème chambre civile, rendu le 13 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE en son entier, savoir en ce qu'il a :



« Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], avec la compagnie d'assurance GROUPAMA, à payer à la SCI DES BAOUS la somme 13.000 euros en réparation de son préjudice matériel, la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice locatif, et la somme de 3000 euros en réparation de ses autres préjudices , lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation en justice du 19 janvier 2017,

Dit opposable à toutes les parties la franchise contractuelle de la compagnie d'assurances GROUPAMA GRAND EST,

Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] et la Compagnie d'assurance GROUPAMA GRAND EST de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] et la Compagnie d'assurance GROUPAMA GRAND EST à payer à la compagnie MMA IARD, au CENTRE IMMOBILIER et D'ASSURANCE, à chacun d'eux, la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,

Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] et la Compagnie d'assurance GROUPAMA GRAND EST, son assureur, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, »

 

ET STATUANT A NOUVEAU,

 

JUGER que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] n'est pas responsable des refoulements survenus dans le studio en cave de la SCI DES BAOUS, 

JUGER que la SCI DES BAOUS est seule responsable des sinistres survenus dans le lot 13 encavé,



DEBOUTER la SCI DES BAOUS de ses demandes, fins et conclusions d' appel incident.

 

DEBOUTER MMA IARD, GROUPAMA GRAND EST, Madame [L] [X], le CENTRE IMMOBILIER et D'ASSURANCE de leurs demandes, fins et conclusions respectives et appels incidents,

 



DEBOUTER GROUPAMA GRAND EST de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et appel incident,

 

En tout état de cause,

 

JUGER que GROUPAMA GRAND EST est tenu de garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 4] de toutes condamnations et en leur totalité et d'indemniser la SCI DES BAOUS, 

CONDAMNER GROUPAMA GRAND EST à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 4] de toutes condamnations et en leur totalité, qui pourraient être prononcées à son encontre.

 

CONDAMNER la SCI DES BAOUS à faire réaliser sous la direction et le contrôle du plombier désigné par le conseil syndical de l'immeuble [Adresse 4], des travaux de reprise de l'installation d'évacuation privative des eaux usées et eaux vannes -dont compris le raccordement sur le regard de l'évacuation collective des eaux usées et eaux vannes de l'immeuble de l'appartement de la SCI DES BAOUS- sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

 

CONDAMNER la SCI DES BAOUS à faire réaliser sous la direction et le contrôle du professionnel en maçonnerie désigné par le conseil syndical des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], des travaux de remise en état du mur séparatif du local de chaufferie et de l'appartement de la SCI DES BAOUS, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir.

 

CONDAMNER la SCI DES BAOUS à prendre à sa charge le coût de l'intervention du plombier ainsi que du professionnel en maçonnerie,

 

CONDAMNER la SCI DES BAOUS à payer au syndicat une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais exposés pour l'établissement des constats de Me [N] huissier de justice, de l'intervention de la SARL [Z] PLOMBERIE et pour les investigations d'HYDROSONIC.

 

CONDAMNER la SCI DES BAOUS à restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] le montant total des condamnations mises à la charge dudit syndicat et acquittées par lui, sommes majorées au taux légal à compter de leur paiement, 

 

SUBSIDIAIREMENT, pour le cas de condamnation, octroyer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] les plus larges délais de paiement, 

 

Subsidiairement et avant dire droit

Vu les articles 143, 144, 232, 907, 789 alinéa 5 du code de procédure civile,

 

Désigner tel expert ou tel sachant qu'il plaira à la Cour avec pour mission de :

 

-Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elle tous les documents ou pièces qu'il estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, et notamment les procès- verbaux de constat mentionnant les désordres, anomalies, dysfonctionnement des installations sanitaires du lot 13 jusqu'à leur raccordement au réseau d'évacuation collectif,

 

-Vérifier la réalité des désordres allégués notamment par référence aux assignation, conclusions, pièces visées et les décrire,

 

-Rechercher et indiquer la où les causes des désordres en donnant toutes explications utiles sur les moyens d'investigation utilisés et situer leur date d'apparition,

 



-Dire si ces désordres sont la conséquence directe ou non de la création d'une salle de bain dans le lot numéro 13 ou de toute autre conséquence,

 

-Fournir tous éléments techniques et de faits permettant de dire si ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice des matériaux, d'une malfaçon dans la mise en 'uvre, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages, de non-conformités ou autres manquements aux règles de l'art ou tout autre cause,

 

-donner son avis sur les responsabilités en cause, 

 

Condamner in solidum et indivisiblement les parties succombantes dont la SCI DES BAOUS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], les sommes qu'il a d'ores et déjà acquittées en exécution du jugement frappé d'appel et notamment les sommes payées à titre de dommages et intérêts, celles payées sur le fondement de l'article 700 et au titre des dépens, le tout majoré des intérêts au taux légal à compter de la déclaration d'appel ou de leur paiement effectif.

 

Condamner in solidum et indivisiblement les parties succombantes dont la SCI DES BAOUS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA CI [Adresse 4] une somme de 6000€ sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.

 

Vu les conclusions notifiées le 3 août 2021 par Mme [X] tendant à :



Vu les articles 1134 et 1964 et suivant du code civil,

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces,

 

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie d'assurance GROUPAMA GRAND EST, son assurer, à verser à la SCI DES BAOUS la somme de 13.000 euros en réparation de son préjudice matériel, la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice locatif et la somme de 3000 euros en réparation des autres préjudices, lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation en justice,



CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il dit opposable à toutes parties la franchise contractuelle de la compagnie d'assurance GROUPAMA GRAND EST s'élevant à 1720,50 euros,



REFORMER le jugement déféré en ce qu'il rejette la demande indemnitaire formée par Madame [X],



Et statuant à nouveau,

 

CONDAMNER tout succombant à verser à Madame [X] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,



CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST à payer à Madame [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

 

Vu les conclusions notifiées le 30 juillet 2021 par la SCI DES BAOUS tendant à :



Vu l'article 1240 du code civil et 14 de la loi du 10juillet 1965,



Vu les articles 1991 et suivants du Code civil



CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l'a condamné à indemniser, avec son assureur GROUPAMA, les préjudices subis par la SCI DES BAOUS,

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :

Condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST, son assureur, à payer à la SCI DES BAOUS la somme de 13000,00 euros en réparation de son préjudice matériel, la somme de 3000 € en réparation de son préjudice locatif et la somme de 3000 € en réparation de ses autres préjudices, lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation en justice du 19 janvier2017,

Débouté la SCI LES BAOUS de ses demandes autres ou plus amples,



Statuant à nouveau des chefs critiqués,



CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et Madame [X], in solidum avec leurs compagnies d'assurances, à rembourser équitablement à la SCI DES BAOUS l'intégralité des préjudices subis par elle, à savoir:

-remise en état : 20 228,68 euros

-trouble locatif: 6 770,88 euros arrêtés provisoirement au 31.05.2016,

-taxe ordure ménagère 221euros

-nettoyage de l' appartement : mémoire,

le tout avec intérêt de droit à compter de1'assignation introductive du 19 janvier 2017,



CONDAMNER la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE au paiement de ces mêmes sommes, in solidum, à titre de dommages et intérêts s'agissant des fautes patentes commises dans le cadre du mandat qui lui avait été confié et, notamment, de l'absence de souscription d'une police d'assurance pour le bien dont objet,



CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], Madame [X] et la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE et leurs assureurs, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle au titre du trouble locatif de 513,11 € depuis le 15 novembre 2015, date de départ des lieux de la locataire ce, jusqu'au règlement complet des condamnations prononcées, outre un mois supplémentaire au titre de la réalisation des travaux soit, au jour des présentes juillet 2021, à parfaire : 3 179,88 €, somme arrêtée au 31.05.2016, outre, successivement, 513,11 euros par mois x 62 mois, jusqu' à juillet 2021 inclus, soit 31 812,82 euros,



ASSORTIR ces condamnations d'une astreinte de 250 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir,



DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], GROUPAMA, Madame [X], MMA IARD et la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE de l'ensemble de leurs demandes, prétentions, fins et conclusions.



CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], GROUPAMA, Madame [X], MMA IARD et la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, in solidum, au paiement d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel, outre les entiers frais et dépens de l'instance.



Vu les conclusions notifiées le 29 octobre 2021 par GROUAMA GRAND EST



Vu l'article 1108 du Code civil,

Vu l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

 

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 13 janvier 2021 en ce qu'il a :

 

-condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST, son assureur, à payer à la SCI LES BAOUS la somme de 13 000 € en réparation de son préjudice matériel, la somme de 3000 € en réparation de son préjudice locatif et la somme de 3000 € en réparation de ses autres préjudices, lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation en justice du 19 janvier 2017.

 

-débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

-condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST à payer à la compagnie MMA IARD, au CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE et à chacun d'eux, la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

-ordonné l'exécution provisoire du jugement.

 

-condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] et la compagnie GROUPAMA GRAND EST, son assureur, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 

Statuant à nouveau :

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], Madame [L] [X], MMA IARD, la SARL CENTRE IMMOBILIER ET d'ASSURANCE, de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de GROUPAMA GRAND EST.

 

En toute hypothèse,

 

DIRE ET JUGER opposable à toute partie la franchise contractuelle s'élevant à 1 720,50€.



CONDAMNER la SCI DES BAOUS ou toutes autres parties succombantes, à payer à GROUPAMA GRAND EST 2 000 € en application de l' article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au pro't de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.



Vu les conclusions du 21 juillet 2021 de MMA IARD assureur de Mme [X] tendant à :



Vu l'ancien article 1964 du Code civil et l'article L.112-6 du Code des Assurances,

Vu l'ancien article 1134 du Code civil et l'article L.112-6 du Code des Assurances,

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9 du Code de Procédure Civile et 1240 du Code Civil,

 

CONFIRMER le jugement dont appel sur le rejet des demandes à l'encontre de MMA et en tous ses points pour les mêmes motifs ou par substitution de motifs ci-après, sauf sur les préjudices de la SCI LES BAOUS.

 

A titre principal :

 

DIRE ET JUGER que la cause imputable à Madame [X], sociétaire des MMA, découle d'un acte volontaire et réitéré privant le sinistre de caractère aléatoire.

 

DIRE ET JUGER, au surplus, que le sinistre se répète depuis 2006 et que rien n'est entrepris pour y remédier privant également le sinistre de caractère aléatoire.

 

DIRE ET JUGER par conséquent que le contrat d'assurance MMA est nul.

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les MMA.

 

A titre subsidiaire :

 



DIRE ET JUGER que la garantie responsabilité civile de Madame [X] exclut la couverture du sinistre.

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les MMA.

 

A titre très subsidiaire :

 

DIRE ET JUGER que la cause imputable à Madame [X] est indéterminée et que la cause du sinistre est due à l'insuffisance structurelle des parties communes.

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les MMA.

 

A titre d'appel incident :

 

REFORMER le jugement concernant les divers préjudices alloués à la SCI DES BAOUS.

 

DIRE ET JUGER que le préjudice de la SCI DES BAOUS est injustifié. 

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les MMA.

 

En tout état de cause :

 

DEBOUTER tout demandeur à l'encontre des MMA prises ès qualités d'assureur de Madame [X].

 

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, sous distraction de Monsieur le Bâtonnier Thierry TROIN, Avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

 

Vu les conclusions du 3 août 2021 du CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE tendant à :

Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil,

Vu les explications qui précèdent et les pièces versées aux débats,

 

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE le 13 janvier 2021 en ce qu'il a :

 

Mis hors de cause la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE,

 

Débouté la SCI DES BAOUS de toutes ses demandes à l'encontre de la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE,

 

Alloué à la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D' ASSURANCE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.



A TITRE PRINCIPAL

 

DIRE ET JUGER que la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat de gestion locative,

 

Par conséquent,

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS de toutes ses demandes, appel incident et prétentions dirigées à l'encontre de la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE,

 





A TITRE SUBSIDIAIRE

 

DIRE ET JUGER que les demandes indemnitaires formulées par la SCI DES BAOUS sont injustifiées,

 

Par conséquent,

 

DEBOUTER la SCI DES BAOUS de toutes ses demandes, appel incident, fins et conclusions à l'encontre de la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, EN TOUT ETAT DE CAUSE

 

CONDAMNER toute partie succombante à verser à la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

 

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.



MOTIVATION :



Sur la procédure :



A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.



Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger »lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.



AU FOND :



La SCI DES BAOUS recherche la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [Adresse 4], de Mme [X] et de son ancien gestionnaire la SARL CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE sur le fondement des articles 14 de la loi du 18 juillet 1965 sur la copropriété, 1240 du code civil sur la responsabilité délictuelle, anciennement 1382 du même code, et 1991 et suivants du code civil sur le mandat.



Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l' ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux propriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



Selon l'article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2016 -131 du 10 février 2016, qui reprend les dispositions de l'ancien article 1382 du même code, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Selon l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé , et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Selon l'article 1992 du même code, il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



















Il ressort des pièces versées aux débats que le 18 juillet 2006, l'ancien propriétaire de l'appartement acquis par la SCI DES BAOUS, la société ARECO, s'est plainte par l'intermédiaire de son conseil, auprès de l'Immobilière Pastorelli, syndic de la copropriété, des multiples dégâts des eaux subis par l'appartement, consécutifs à une mauvaise évacuation des eaux usées au travers d'une conduite pluviale se trouvant dans la cour de l'immeuble, rappelant que lors de l'assemblée générale du 28 juin 2006, la copropriété avait refusé d'effectuer les travaux de réparation de celle-ci. Toutefois, il ressort des pièces 14 et 22 produites par le syndicat des copropriétaires que l'assemblée générale avait voté le 21 avril 2005 les travaux de remplacement d'une canalisation enterrée selon le devis de l'entreprise centrale de dépannage d'un montant de 2979,32 euros, travaux «  dans la cour de l'appartement du sous-sol » consistant à changer une canalisation en fonte enterrée, cassée entre deux regards, après avoir démoli le revêtement en béton et creusé une tranchée, pour la remplacer par une canalisation en PVC.



La SCI DES BAOUS conteste que ces travaux aient été réalisés.Toutefois, le 12 février 2021, le syndic de l'immeuble a fait inspecter la conduite des eaux usées et eaux pluviales de l'immeuble, par passage d'une caméra au travers des différents regards de la cour arrière jusqu'au réseau de ville qui n'a pas mis en évidence d'anomalie. Les photographies jointes à ce rapport montrent que la cour concernée donne sur l'appartement en sous-sol de la SCI DES BAOUS et qu'au fond d'un regard, apparaît une canalisation en PVC.



Le 1er février 2012, Madame [X], locataire de l'appartement depuis 2004, a attesté que la rénovation du logement suite à un 2ème dégât des eaux était terminée.



Le 14 août 2014, le gestionnaire de l'appartement , le CENTRE IMMOBILIER ET D' ASSURANCE, écrivait au syndic de la copropriété, FONCIA LIGURIE : «  ...suite à notre dernière conversation , nous vous confirmons les faits suivants : Débordement des eaux usées provoquant l'inondation de l'appartement dont nous avons la gestion et qui est occupé par Madame [X] ' Nous vous remercions de bien vouloir intervenir le plus rapidement possible. »



Le 10 novembre 2014, c'est le gérant de la SCI DES BAOUS, [R] [W], qui écrivait au syndic de l'immeuble pour lui signaler une nouvelle fois que l'appartement avait subi le jour même une inondation due au manque d'entretien d'une canalisation située dans le sous-sol de l' immeuble, exigeant l'envoi d'une entreprise en mesure de régler la situation d'urgence, et une réunion sur place .



Il apparaît, à la lecture du solde de tout compte établi le 12 janvier 2016 par le CENTRE IMMOBILIER ET D'ASSURANCE, que Mme [X] , locataire, a quitté le logement dans l'urgence à la date du 15 novembre 2015, le contrat de location étant résilié de fait à cette date, acceptant « suite aux diverses responsabilités de percevoir la somme totale de 500 euros pour solde de tout compte ». Ce départ dans l'urgence a suivi l'inondation de l'appartement qu'elle occupait provoqué par les intempéries survenues le 3 octobre 2015.



Par mail du 20 août 2015, le syndic de l'immeuble écrivait au représentant de la SCI DES BAOUS en lui indiquant que suite à une visite sur place en présence d'un plombier il avait été convenu qu'un clapet anti-retour serait posé sur l'arrivée d'eaux usées de l'appartement, que ce n'était toujours pas fait et que de nombreux refoulements dans les locaux de l'ancienne chaufferie avaient été constatés.

La SCI DES BAOUS a fait poser ce clapet anti-retour sur l'évacuation principale de son appartement par l'entreprise de plomberie [K] [C] RÉNOVATION selon facture du 17 janvier 2016.



Selon l'attestation sur l'honneur rédigée par M. [C] le 21 novembre 2016, ce plombier est intervenu courant 2015 pour constater une inondation dans l'appartement en demi sous-sol de la [Adresse 11] pour réparer le clapet anti-retour de l'appartement de Mme [X]. Sur place, il a rentré Mme [X] et son conjoint. Ce dernier a indiqué que si M [C] remplaçait le couvercle du clapet anti-retour, il le démonterai de nouveau. M [C] avait donc renoncer à remplacer le clapet anti-retour ce jour là et avait fait cette réparation le 22 décembre 2015.



Ce témoin ajoute que lors d'une réunion courant 2016, dans le hall de l'immeuble, en attendant l'arrivée des experts des assurances, en présence de M [W] et du président du conseil syndical de la copropriété , Mme [X] avait reconnu que c'était bien son conjoint qui avait retiré le couvercle du clapet anti-retour.



Le 17 mai 2016, une réunion d'expertise amiable des experts mandatés par les compagnies d'assurance GROUPAMA GRAND EST ( assureur de la copropriété), MMA( assureur de Mme [X]) et AXA FRANCE ( assureur de la SCI DES BAOUS) s'est tenue sur les lieux , en présence du syndic de l'immeuble, de Mme [X] et du représentant de la SCI DES BAOUS. Ce rapport fait référence à un sinistre du 13 septembre 2015



Les trois experts qui ont signé le procès-verbal de leurs constatations sur les circonstances et les causes du sinistre sont parvenus aux conclusions suivantes:

« LES CIRCONSTANCES DU SINISTRE :

Tous les experts présents constatent que :



Le refoulement a provoqué l 'inondation de l 'appartement occupé par Madame [X], provoquant des dommages aux embellissements et parties immobilières privatives.



LA CAUSE DU SINISTRE :



Tous les experts présents constatent que :

refoulement du collecteur général des eaux usées et pl